南沙“最贵”旧改落袋 星河羊城旧改提速背后的商业图谋

作者/林海研

意料之中的，星河正式拿下广州南沙珠宝文旅小镇二期（天益村、大稳村）旧改。

截至目前该项目为南沙有史以来“最贵”的旧改项目，改造投资额高达110.28亿元；也是去年11月至今，南沙首个且唯一完成公开招商的项目。

在此之前，2019年星河正式被选定为珠宝文旅小镇项目一期合作企业，即南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目（南涌村、鱼窝头村）城市更新项目。

而早在2017年11月18日，星河控股集团便与东涌镇政府签署战略合作协议，拟联手东涌镇政府打造以珠宝产业为中心的珠宝+文化旅游特色小镇。

这是星河今年在广州确认合作资格的第三个旧改。本次再拿下项目二期，拟与之前的一期项目连片开发改造。

招商程序及合作的确定，也意味着该旧改的实质性推进，对于星河来说，下一步要做的就是在限定时间内完成改造要求和产业资源引入。

南沙最贵旧改

近期在政策多项细则调控及开发商出现资金压力的情况下，旧改市场也多有变化。

一个旧改项目的落定，关注点逐渐转移到了项目招商规则的设定、企业与村适配度、旧改完成预期等深层次问题上，而非简单的看投资金额、面积体量这些表面指标。

从招商文件看，该村拟定投资额110.28亿元，一方面由于体量较大，更重要的因有较强的产业资源引入需求及规划发展上的高定位。

基础数据显示，该村体量较大，项目在册总人口为7914人，改造范围总用地面积约为906.21万平方米，仅次于黄埔汤村旧改的994.66万平方米。

招商文件中亦明确提出项目的合作企业退出机制及完善资源引入要求细则。

其中退出条件的设置与其他旧村大致，主要针对企业未按时足额出具履约保函、提供虚假信息骗取项目资格、擅自终止合作协议放弃投资建设的、因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，工期滞后且限期整改未达要求的，都会启动合作企业退出机制。

有业内人士对观点地产新媒体表示：“实际上退出机制的规定从去年就出台，一般而言对开发企业设置准入门槛是防止烂尾，设置退出机制则主要防止开发企业为了囤地不积极推进。”

此外，项目还规定合作企业签约廉洁承诺书，保证企业报名材料真实合法，竞选过程不违规，否则将接受没收参选保证金及3年内不得参与该区城市更新项目公开引入合作企业等处罚。

产业引入方面，文件显示，合作企业需要引入产业、教育、医疗等资源，引进产业竣工投产后，须经产业部门核实产出效益指标并达到监管协议约定要求，反之追究违约责任。业内分析，可能由于仅是初期改造阶段，因此在资源引入指标上尚未有较明确的规定。

根据规划，该项目有较为宏大的发展远景，于开发商而言其中的改造难度并不小。

整体而言，项目连片改造工作分两期进行， 一期为启动区（南涌、鱼窝头），二期为（天益、大稳）等区域。星河在2019年底拿下项目一期之后，2020年1月份开始动工建设。

根据2020年10月发布的东涌镇珠宝文旅小镇二期（天益、大稳村）片区策划（含控规调整）方案征询意见公示，两村所处的“珠宝文旅小镇西翼”，将打造成珠宝产业和田园水乡为主题的特色产业融合发展区。

项目拟构建的三大产业体系为时尚创意、国际贸易、文化旅游，目标是打造珠宝时尚界的“中国的安特卫普（世界钻石之都）”。

珠宝文旅小镇主要围绕“珠宝”和“文旅”两个中心展开。该小镇将涵盖珠宝总部基地、博物馆、设计学院、主题酒店、国际商贸金融服务基地、工作室等29个业态，汇集包含珠宝为主题、小镇为平台的相关服务。

在改造思路上，星河拟按照旧村庄（南涌村、天益村、鱼窝头村、大稳村）全面改造项目+国有旧厂收购整合+大稳村文旅项目+留用地开发项目的思路，进行连片改造。

根据此前公布的控规显示，珠宝文旅小镇二期涉及大片区分别为大稳村北片区、滨河旧村片区及天益北片区，这些片区需要将原本的村庄建设用地、商业商务用地、二类/三类工业用地整体调整至二类居住用地、一类工业用地、商业商务及科研用地，分别承建特色珠宝展贸产业及综合服务配套、文旅开发及综合服务配套、设计制造及科研创新等发展需求。

星河旧改图谋

在旧改市场存在较多变数的当下，南沙最贵旧改落袋星河并没有引来较多争议。

这是今年星河确定下来的第三个旧改，之前是以109亿元投资额签约荔湾龙溪村，随后也以52亿元拿下了黄埔华甫荷村。

截止到目前，星河已经在广州拿下了7个旧村改造项目，改造面积超2100公顷，改造投资额超488亿元（含66.78亿元土拍竞得南沙东湾村旧改）。

其中包括荔湾龙溪村旧改（改造金额109亿元）、番禺罗边村、黄埔华甫荷村，其余4个均位于南沙，分别为东湾村（改造金额80.33亿元）、大涌村以及珠宝旅游小镇的一二期项目。

此外星河控股至少还介入到南草塘村、沙亭村等多条旧村，据统计旧改储备面积达到千万平方米。

星河也是目前少数在广州手握多条旧村的企业之一，紧追升龙、时代中国、富力身后。

而星河大手笔拿旧改对外界来说也不少见。2019年12月底，星河正式拿下南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目（南涌村、鱼窝头村），其体量达约832公顷，面积为1.3倍珠江新城，改造总成本约102.82亿元，在当时也是广州旧改公开招商以来，少有的大体量旧改项目。

据了解星河在2004年就开始涉足旧改项目，并将城市更新视为其重要业务。试水广州旧改之前主要在大本营深圳有多个重量级旧改案例，2015年其在广州的城市更新公司挂牌成立。

随后其快速介入了广州的旧改。其中2021年8月正式拿下的黄埔华甫荷村，星河早在2017年10月、2018年6月便分别与华甫村、荷村签订城市更新改造前期咨询服务合作协议。这是星河首进黄埔，该旧改项目拟打造成为总规模约150万平方米的复合型巨无霸城市综合体。

实际上星河在近年大举进军广州旧改，多被认为是重仓商业，为商管公司星盛商业在广州的布局提供土地储备。

而星河对于南沙商业市场实则有了一定了解。据了解，星盛商业曾在2016年便落地了首个社区购物中心南沙COCO Garden；2019年星河再拿下南沙东湾村项目，拟建设广州首座COCO Park购物中心，预计2023年建成。

其商业扩张并深耕的意向也较强。今年8月初，星盛商业进入荔湾，宣布与广州国际医药港共同成立合资公司，合作建设健康方舟购物中心项目，并引入星盛商业旗下的购物中心品牌。

只不过商业及产业的布局和盘活，对企业资金是一个巨大的考验。

目前市场所认知的星河的负债率并不高。仅就星河的发债主体星河实业（深圳）有限公司而言，截至2021年3月底的负债总额也仅为255.84亿元，全部债务合计175.24亿元，资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为55.48%、46.05%及44.01%。

也有评级报告披露，截至2020年底，星河集团资产总额236.92亿元，负债总额151.35亿元，资产负债率63.88%，全部债务资本化比率39.13%；截至2020年及2021年3月，星河集团的资产负债率分别为63.88%和60.62%。

可以发现，星河手里有着大量的存量资产，包括购物中心、商业综合体、科创城等商业和产业布局，这些资产沉淀着星河大量的资金。

不过星河也不断利用CMBS、ABS等类REITs手段进行资产证券化，策划着盘活各类资产；通过资产证券化，实现投资回报的时间得以大大缩短。

本次星河再以大手笔将南沙珠宝文旅小镇二期旧改纳入，如果加上去年一期的项目，整个珠宝文旅小镇合共改造金额213.1亿元，面积接近1700万平方米。

从体量、改造难度和产业引入要求综合看，该项目建设开发和投资回报周期无疑较长。加上当前政策严控规范旧改市场，这更加考验星河的改造运营能力和资产盘活能力。