存量时代房企的长久发展与商业地产的资产配置

2021年因疫情国外宽松货币的影响，通货膨胀、资本动荡、央行针对房地产公司经营的“三条红线”和金融融资“两道红线”，二次疫情等多个因数使排名靠前的多个龙头型房企出现暴雷情况，房企资金严重短缺、去杠杆、减少负债率、走轻资产模式等已经成为常态，近期全国多处土地流拍，充分反应房企高层普遍对市场信心不足、反映了市场存量过多的饱和状态，房企纷纷感叹未来何去何从。

近年来许多头部房企正在进行商业地产资产配置的布局规划，万科的商业地产资产配置为购物中心、写字楼、工业地产等，凯德资产配置为购物中心，写字楼，物流地产，近期收购物流地产包（上海、昆山、武汉、成都）、产业园（数据中心）等，龙湖商业地产配置龙湖天街、龙湖冠寓等。房企根据自身资源优势配备合适的资产。

不同的商业地产项目优缺点各异：商业街人流大，客源多容易寻找、灰尘噪音等需要统一规划管理，商场资金需求大，投资回收慢，对运营能力要求高，办公写字楼公共交通方便工期长白领多，客户更替频繁，运营要求低，市场饱和风险大。酒店投资多、回报慢、考验运营和品牌叠加效益。文旅养老地产，工期长，现金流要求高，配套交通环境要求高。工业地产和物流地产政府支持、工期不长、竞争大、最好为企业定制，持有、出租。长租公寓外来、年轻人为主、投资回报不高，强调成本管控能力。

房企商业地产资产配置的核心为：以政策导向（中国制造2025、共同富裕、未来基建七大领域、民生三胎双减政策、中国经济未来转型方向、三胎政策等）进行布局，对持有和准备发展的产业进行评估：资产独特优势发展潜力，现金流，地段、自身企业特点与特有资源、融资退出套现是否快捷、是否有空间进行商业更新、所处生命周期、配置组合的战略一致性、内部的协调性管理、相关方的支持程度、价值最大化、资产组合型配置的风险控制等，房企只有做好了商业地产的资产合理配置才能解决在发展过程中的短期、中期、长远的资金需求，拥有企业长久发展的基石。