王健林，归来

作者/艾小捷

房地产行业的财富标签似乎正在慢慢褪色。

无论消失于胡润百富榜前十的地产大佬，还是万科郁亮所说的房地产底层逻辑完全颠覆，要开始赚慢钱，都传递出一个明确的信号，房地产赚钱的时代过去了。

这样的结果，地产大佬在十几年前就曾有过预料，万达集团董事长王健林就因为预见了住宅地产的不可持续性，才把万达从住宅转向商业地产。

居安思危，并且看见别人忽视的机会，这是一种罕见的能力，我们不能不承认，王健林具备这种能力，他抓住市场出现的每一次机会，迅速将万达商业带到行业老大的地位。

这次也一样，尽管历尽波折，但如果顺利上市，万达商管有望取代华润万象生活成为最大的商业运营上市公司，王健林的财富也会再一次大幅攀升。

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棋高一招

王健林的自信是随着地产行业的壮大一点点建立起来的，在接受鲁豫采访时，他说自己最初做地产，并没有什么远大的志向，只想让自己和家人的生活条件好一些。

然而，过去三十多年，随着城市化和人口增长，房地产行业进入黄金时代，规模快速增长，房价不断翻倍，当时代趋势遇见个人魄力，很难不成功，王健林就是一个极具魄力的人。

王健林在商业上的第一个重大决定来自于2000年，此时，他已经带领万达走过12个年头，并初步实现全国化布局，但考虑到住宅开发的不稳定性，他将目光瞄准了商业地产，在同年落地的第一代万达广场里，王健林拉来了美国沃尔玛。

商业地产发展之初就拉来最大的国际零售品牌，这个细节彰显了王健林的魄力，这种魄力还表现在对机会的把握上。房地产行业08年遇到低谷，此时，王健林做了一个重大的决定——逆势重仓商业地块。

最令人称羡的是，王健林以9.9 亿元将上海市 2008 年度最大的一块综合性经营用地收人囊中，折合楼板价为2400元/平方米，这场交易被业内称为低到不可思议。

就战略时机的把握来说，王健林常常棋高一招。“必须早看一步，别人疯狂拿地的时候我们不去拿地，市场低迷的时刻更是拿地的好机会。”王健林公开对媒体表示。这当然需要企业家的前瞻性眼光和魄力。

据原北京市建委一位处长透露，总投资 30 亿元的万达石景山广场，2008 年 12 月基本竣工之时，项目的土地出让款却仍未交齐。业内认为，不能不承认王健林在这方面就是有超越其他人的非凡能力。

前瞻性的战略加上极高的执行力，这是成功的前提，此时，王健林的当兵经验发挥了重要作用，因为它赋予万达军事化的管理效率，这是万达商业规模大发展的保证。

一位内部高管曾这样形容万达的会议：“当天二十几位总裁级别的高管都提前15分钟、西装革履、整齐有序地在座位上候场。丁本锡（万达集团总裁）召集的会没人敢迟到，他熟稔业务，性格严厉，做事雷厉风行，没有丁本锡的执行力或许就没有万达今天这种运营模式。”

黄金十年属于很多开发商，但2014年属于王健林，这一年，他带领万达商业成功在港交所主板挂牌上市，并迎来了第100座万达广场的开业。王健林在公开场合正式表示，万达广场是具有世界影响的品牌。

有一个小细节可以说明王健林的自信，这一年，王健林首次自述经营之道，并出版了“万达集团商业地产系列丛书”讲述万达如何在26年时间里从0成长为资产达5000亿的帝国。

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当机立断

万达上市后，王健林在心里暗暗下定决心：一定要做别人没有做过的事情，这句话成为此后几年万达的战略基调。

“不光要创造商业成就，还要开始打造民族企业品牌。”王健林希望万达成为世界一流跨国企业，能够为中国民营企业争光，为此，他做过非常多的努力和尝试，虽然这种努力看起来有些高调。

“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大。”、“我要让上海迪士尼20年内盈不了利。”2016年，王健林以2150亿财富第二次登上首富位置，他在鲁豫的节目上抛出一个亿的小目标，引发全民关注。

王健林的底气来自于万达的实力，比如，万达旗下院线在这一年称霸北美、欧洲、中国全球前三大市场。《华尔街日报》对此描述称，“中国最富有的人给好莱坞带了口信：我们要留下来，所以学着跟我们一起玩游戏”。

同样是这一年，王健林做了一个重大的决定，将刚刚上市一年多的大连万达商业管理集团股份有限公司私有化，原因是万达商管被市场严重低估，没有达到心目中的定价标准。

对于此举，当时有专家分析认为，万达商业市盈率只有11倍，市场估值2300亿港币，而在大陆，以万达良好的业绩，其估值达到20倍市盈率是完全可能的，万达的市值保守估计也将达到4000亿。令人意想不到的是， A股上市的大门基本对房地产行业关闭了，这是后话。

王健林的高光时刻没有持续太久，前央行行长周小川在国务院新闻发布会上表示：“跨境对外直接投资有跟风、过热、盲目的现象，导致交易量增长较快。比如投向体育、娱乐、俱乐部行业的对外投资，对国家没有好处。

王健林很快觉察到了异样，并叫停依靠负债驱动的多元业务，万达国际扩张战略因此受到重创，此前一路高调的收并购戛然而止。不得不说，在危机时刻，王健林非常果断，为了偿还负债，他一次性出售上百亿的文旅和酒店资产。

当前，很多房企陷入债务危机，债务重组大多进展迟缓，很多人回想起王健林2017年的大甩卖，无不赞叹其危急时刻表现出来的勇气。一位专家对90度表示，壮士断腕说的简单，对领导者而言，这无异于割肉，但凡心里抱有一丝希望，都难以立刻做出决定。

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王者归来？

经历过2017年的起起伏伏后，王健林变得异常低调，很少接受媒体的采访，出现较多的场合都与扶贫有关。

但最近有一次例外，10月11日，王健林高调表示，要亲自带头，万达副总裁以上高管全部换乘红旗汽车。这背后是一次跨界合作，红旗依托万达旗下商业广场和文旅项目，在全国范围内建设“全新红旗商超体验店”。

从某种程度来讲，这次合作是为万达商场赋能，王健林在经历过长达十余年的多元化探索之后，最后仍然把重心放回了商业地产，只是，这一次不同于此前，王健林更强调商业运营能力。

这也可以理解，年初万达体育刚从纳斯达克退市，万达电影业绩虽然扭亏为盈，但股价已从高点的80.6元跌至14.3元，万达的多元化大多折戟，如今已经66岁的王健林终于想明白，万达的核心竞争力在于二十多年积累下来的运营能力。

10月21日晚，王健林旗下的珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）递交了招股书，宣告重回港股。与2014年初上市相比，投资者对商业运营的价值已经有了新的认识，万达上市大概率只是时间问题。

王健林曾言，做什么都要做到行业第一，万达商管在很多层面确实做到了，比如，合作品牌数量，客流量，在这些维度上，万达商管均是行业第一。官网显示，2021年仅全国万达广场客流预计将超过60亿人次。

到底值多少钱？这是资本市场对万达商管价值的最直接表现，毕竟，相较之下，华润万象生活只有万达商管的34%，宝龙商业的收入仅为万达商管的11%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，即使保守一些计算，按照物业板块平均35倍的市盈率计算，万达商管的市值将超过5000亿；如果按照50倍市盈率计算，万达商业的市值将超过7300亿。

根据福布斯2021年榜单，内地首富的门槛是689美元。招股书显示，万达商管在上市前的股东架构中，大连万达商业合计持股78.83%，王健林持有后者52.68%股权。如果成功上市，王健林的财富排名大概率会进一步跃升。

时隔5年重回港交所，王健林已不是当初那个高调的首富，但属于他的荣耀还在，当听到万达商管赴港上市的消息时，有投资者在朋友圈写下了YYDS。

不过，很多人也表示担心，虽然近两年资本市场对拥有稳定现金流的轻资产模式比较认可，但一个不得不承认的现实是，万达商管仍将面对来自各方的挑战。

一个现实是王健林的对手正在越来越多，以直播为主的电商对商业地产的冲击仍在不断加剧，另一方面，随着商业运营的价值不断提高，商业运营的细分赛道也越来越拥挤，包括世茂、万科、华润、龙湖、宝龙等也加大布局。

万达素以效率著称，而创新能力并不突出。一位高管曾对文化产业表示出担忧：“万达这种效率型管理在房地产行业适用，创意产业要的恰恰是活力型管理，万达能在多大程度上做出改变是个疑问。”

德鲁克说，“未来不可怕，可怕的是变化的未来，我们依然沿用旧的逻辑”。也许，真正考验王健林的不是即将到来的IPO，而是未来五年乃至更长时间内，他能在多大程度上颠覆过去的惯性。