江苏三城集中土拍：单日收金310亿 6成底价成交
作者/于丹
长三角区域热门地之一的江苏吹响了第三批集中供地的号角。
11月1日，包括无锡、常州在内城市率先进行了第三批次的集中供地。与此同时，同在江苏的南通也于当日开启了第二批供地。无锡、常州、南通今日土拍分别揽金273.8亿元、12.35亿元、24.32亿元。
观点地产新媒体了解到，无锡第三批集中供地土拍开始不到一小时便成功收官。所涉20幅地块全部成功出让，总占地面积约113.74万平方米。但其中有17宗底价成交，仅3宗有低溢价，且多宗地块采用政企合作发展的模式。值得关注的是，仁恒在无锡今年三次集中供地中皆有身影，以80亿元连落无锡三子。
与无锡今日土拍结果形成反差，常州、南通市场寒意强烈。其中，常州本次共有8宗“双限”地块出让，总起价117.5亿。在今日出让的7宗地块中，除2宗地以总价12.35亿元成交、1宗地块终止、4宗地块流拍外，剩余1宗地将于11月2日出让。
而南通今日土拍中6宗撤牌下架、3宗底价成交、1宗触顶摇号，其中成交地块皆由本土房企竞得，总成交价格为24.32亿元。据悉，南通本次二轮集中供地共有17宗涉宅地块出让，总起价162亿元。
仁恒年内80亿“抄底”无锡
在无锡第三批集中供地中，20宗地块成交总金额约273.8亿元。在当天出让的20宗地块中，有17宗地块均仅有一家房企报名，且为底价成交。其他3宗地块最高溢价率为0.64%。
其中，仁恒置地旗下的南京仁恒江洲房地产开发有限公司以36.72亿元竞得的经开区清源路与立信大道交叉口东南侧地块，为当日成交价最高地块。该地块出让面积10.49万平方米，容积率2.36，用途为商住，成交楼面价1.49万元/平方米。
值得关注的是，仁恒在无锡今年的三次集中供地中连续发力。
据观点地产新媒体此前报道，在今年4月的无锡首批供地中，仁恒置地以32.21亿元摘得经开区南外国王南侧地块，以此首进无锡。该地块楼面价1.95万元/平方米，竞租赁面积5.64万平方米，溢价率为11.04%。
二轮供地中，仁恒同样以10.64亿元底价拿下经开区XDG-2021-11号地块，地块楼面价1.29万元/平方米。加之今日底价成交地块，半年时间里，仁恒已在无锡经开区连落三子，合计土地金额约为79.57亿元。
如此看来，仁恒深耕无锡意愿明显。今年9月28日在无锡仁恒品牌沟通会现场，仁恒置地苏州公司副总经理锡常事业部总经理帖春表示，无论是经济排名、交通枢纽、国际化教育、全球度假特色、科创能级等，无锡都具备国际化发展的先决条件，未来国际活跃度仍在不断攀升。
资料显示，前三季度无锡共举办了6场涉宅土拍，总计成交46幅地块，总成交金额近637亿。其中，万元地共计33幅，13幅地块进入摇号程序。
此外，在本次无锡土拍现场成交的20宗成交地块中，有15宗由本土国资背景企业摘得，例如滨湖城投、梁溪城投、无锡城开等。
有分析人士指出，地方型国企以相对灵活的参与土拍托底，最大限度保证本次无一宗地块流拍。
可以发现，无锡今年三批次集中供地，土拍热度依次递减。第一批次地价触顶比例达93%，自持比例最高的太湖新城清源路地块达6.64万平方米，占总规划建面的三分之一。第二批次地价触顶比例降至39%，且出现一宗流拍地块。而第三批次集中供地无地块地价触顶，虽无地块流拍，仅3宗地块以低溢价成交。
事实上，无锡自第一批次两宗试点地块采取“限地价+摇号”确定竞得人后，并在第二批次集中供地中取消了“竞自持”要求，为房企保留较为充足的利润空间，改为通过市场化的机制提升房屋交付品质。
而本次第三批土拍政策与第二批次保持基本一致，仅在溢价率上限设置为15%，较二批次的13.21%略有提高。
此外虽加强了购地资金来源审查制度，但规定本次土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%。但这仍未能激起房企的参拍意愿，仅有包括仁恒、星合、朗诗、贵州大兴、祥凯在内的非本土企业参与竞拍并摘得地块。而之前在无锡一二批次供地中出现的万科、龙湖、融创等，此次都未见身影。
对此，市场人士分析称，一方面从侧面反映出当下部分房企的资金压力较为巨大，另一方面，大型房地产公司都没出手，也许对于明年市场有所保留。
另外，有市场消息传闻，有多家规模房企将会以股权形式入股无锡的国资拿地项目。
常州流拍超半数、南通1宗触顶摇号
但并非所有城市土拍都像无锡一样，可以借助地方平台公司进场托底。就江苏今日土拍的其他城市来看，大范围流拍的情况似乎有延续态势。
就江苏省常州市而言，第三批次集中供地出让8宗涉宅地块，总出让面积56.3万平方米，总建筑面积108.42万平方米，总起始价117.53亿元，均采用“双限+摇号”方式出让。原定于11月1日将有7宗宅地迎来限时竞价，但荷园6#地块在上周提前终止出让。截至目前，除了有2宗地块以总价12.35亿元成交外，另有4宗地块流拍。
剩余1宗武进宅地地块将于11月2日出让，出让面积9.71万平方米，起始楼面价1.16万元/平方米，可售住宅最高备案指导均价（毛坯）2.65万元/平方米。据竞买记录显示，目前该地块已有房企出价22.72亿元。
从已成交地块来看，其中天宁区和平中路西侧、清凉西路北侧地块，由常州东南经济开发有限公司以总价6.89亿元竞得，溢价率1.47%。该地块出让面积2.14万平方米，容积率为3.3，建筑面积4.93万平方米，为商住用地，商业占比不大于5%。根据出让文件，该项目设置可售住宅最高备案指导均价（毛坯）2.92万元/平方米。
另一成交地块为长江北路以东、赣江路以北地块，则由常州滨江安居置业有限公司以总价5.46亿元摘得，成交楼面价4533元/平方米，溢价率0.92%。
而在4宗流拍地块中，分别是董家塘地块、中吴宾馆北侧地块、龙虎塘居住地块、老国际学校地块。
其中，董家塘地块出让面积10.02万平方米，用途为商住用地，容积率1，最高楼面价限价1.63万元/平方米，最高备案指导均价（毛坯）2.78万元/平方米。此外要求，商业建筑面积占地面总建筑面积的5%-10%，且地块内需配建不小于3000平方米的基层社区综合服务中心，建成后无偿移交给政府。另外，其余流拍地块也有部分配建要求。
对此，业内人士分析称，常州第三批次土拍虽然地块质量大都不错，但却明显遇冷，大部分地块有相当多的配建和附属要求，对房企实力要求比较高。此外，临近年末，开发商大都面临巨大的回款压力，空闲资金不多，也造成了目前流拍的情况。
另据媒体统计，截至目前，常州今年诞生的万元地已扩容至19块，多个热门板块的毛坯限价再度突破，多则达到2000-3000元/平方米。
观点地产新媒体了解到，11月1日亦为江苏省南通市第二批集中供地首日。
据此前出让公告显示，江苏省南通市第二批集中供地中共包含31宗地块，其中包括13宗商住用地、10宗住宅用地及8宗经济适用房用地，总出让面积约162.55万平方米，起拍总价约195.92亿元。该批地块将分别于11月1日、2日、3日、4日集中出让。
具体来看，31宗地块中共有17宗涉宅地块，其中16宗均为“地价、房价双限+摇号”竞买方式。此次通州区集中挂出7宗地块，起拍总价近46亿，将全部采用双限+摇号模式竞拍。
11月1日，南通二轮集中土拍首日，位于通州区编号为R2021-023、R2021-024、R2021-025的3宗涉宅地块，分别由神辉置业、鑫基置业、华德房地产等本土房企底价摘得，总成交金额为24.32亿元。
而另一宗CR2021-022涉宅地块因价格已达上限价，将于11月3日进行现场摇号。该地块出让面积3592平方米，规划用途为商住用地，容积率为1.6。该地块最高楼面限价3075元/平方米，房屋最高备案限价为毛坯1.14万元/平方米。
CR2021-022涉宅地即是南通市场此前所关注的CR2021-006退回地块。该地块曾由南通天威置业斥资3976万元于2021年3月15日成交，经历3小时、545轮竞价，成交单价11070元/平方米，成交楼面价6919元/平方米，溢价率229.46%，刷新当时兴东板块土拍楼面价纪录。