三里屯到王府井 6公里路两端的京城商圈

观点地产网

城市的发展建设，每个人都参与其中。有些是以个人的名义出现在公众视野，有些是以企业、团体，又或者始终默默无闻。参与的方式各不相同，但无一例外的是，身在其中的你我共同见证着变化。

有人认为，城市发展殊途同归。现阶段的不同改造终将走向同一个终点——高耸的楼宇和川流的车辆，将会是未来一代又一代人的共同记忆。

但也有人认为，每座城市都有其独特味道，在发展、在新与旧的碰撞中，迸发出不同元素的新基因，成为一部分人的独家记忆点。

北京，首善之区，讲述它的故事无须刻意，自然流露出的就已是京腔京调。

潮流三里屯

这是一个潮流之都，潮中之潮位于三里屯太古里。

三里屯的历史悠长，其中的三里屯太古里则可以从2008年开始说起。这一年，太古里投入运营，这是太古地产在中国内地首个落成的商业综合体项目。

项目位于北京市朝阳区以工体北路与三里屯路交汇处，为开放式街区设计。占地5.3万平方米，建筑面积17.2万平方米，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分南、北两个区域，既与周边建筑融合，也保持着相对独立。

南区建筑时尚活力，用色鲜艳大胆，胡同式规划四通八达，动线流畅多变。北区建筑灵感来源于北京四合院，开放的庭院式整体布局，呈现出大都会气质。

在最初的2008至2013，五年间，项目以“三里屯VILLAGE”的标识打入当地市场成为时尚地标。2013年4月，太古地产宣布北京三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”，并同时启动新标识。

于2014年，太古里将项目的定位进一步提升为“Let’s play fasion”，“潮”的定位自此沿用至今。

2017年底，太古里的扩容正式着手，项目南区西侧的雅秀大厦成为太古目标，未来将被打造成为太古里西区。

彼时，太古地产（中国）行政总裁彭国邦曾称，“雅秀大厦对三里屯南区是很好的加强版，我不敢说未来会不会很惊艳很惊喜，但是我们会把很多新的品牌、餐饮、体验带到这个地区。”

稍晚于预期的2019年底，今年11月2日，三里屯太古里西区正式开门亮相。曾经的雅秀大厦焕然一新，以物理形态将太古里南北区融合——从商场东侧大门即可步行抵达南区。

潮流、年轻化，是三里屯脱不开的标签；街拍、打卡、吃喝玩乐，都是这里的关键词。

回溯至2018年三里屯太古里10周年庆典，时任三里屯太古里总经理的余国安曾向媒体表示，“未来，我们希望从潮流地标的定位出发，做成一张北京的名片。所有人来北京，必定要做的事情就是：爬长城、吃烤鸭、逛三里屯太古里，这是我们未来十年希望做到的。”

毫无疑问，随着时间的推移，在北京这个集历史与潮流于一体的大都市中，三里屯太古里被一步步打造为现代都会的地标典范。伴随城市发展与三里屯商圈的扩容升级，也为城市更新添加新的注解。

2017年，三里屯太古里与三里屯街道办事处合作，从绿化环境、整体外观等方面，推动三里屯西街的更新改造。此后，在相关部门支持下，太古还对北三里老旧小区、南区设施等陆续进行维护。

另于2017年，朝阳区政府与北京公交集团签订战略合作框架协议，拟按照疏解首都非核心功能要求，在公共交通、促进区域发展等方面开展深入合作。

2020年，太古地产提出动议，希望与朝阳区政府、北京公交集团合作，将新东路2号公交维修场站（即公交保修二厂）进行升级改造，作为商业与文化消费融合的新地标。今年8月，上述三方签署合作框架协议。

“与当地政府合作，加强同社区的联系一直是太古所强调的。”早先，曾有太古员工这样表示。事实证明，确是如此。

商业在于运营。现代化的升级改造从来无法避免，关键点总是在于如何基于项目本身进行合适操作。

彭国邦曾认为，太古取得这些成绩，并非有什么秘诀或者捷径。“首先你要认真做好功课，对市场有充分理解和认知，同时要跟当地的政府有很好的互动，能够将你的愿景与当地的政府对城市的愿景相匹配，这样才能走得更长更远。”

诚然，在各家房企将定位从开发商转变为城市运营、服务商的的同时，企业工作重点也在发生着变化。如何做好商业运营的同时，深入到城市发展建设之中，使之成为运营增长的第二曲线，或许也是考虑更多的问题之一。

老字号王府井

不同于三里屯太古里创新的街区式开放商业中心，王府井大街是一条传统的商业街区。每个城市或许都有这样一条路，而“王府井”的前缀定义了它的不同。

自上世纪90年代起，从业态、景观、交通、管理等方面入手，历经数次改造，这里已经形成集购物、餐饮、文化、娱乐、陆游、商务、休闲为一体的“全国示范步行街”。

资料显示，王府井大街有753年建成史和117年商业街史，在长期发展中形成了“厚重多元 包容创新”的街区文化。拥有东堂、协和医院旧址等文物31处，首都剧场、中国儿童艺术剧院、王府井书店等文化设施10余处，非物质文化遗产17项，东来顺、吴裕泰、盛锡福等老字号品牌35个。

南起长安街、北至五四大街，全长1818米。历史积淀赋予了它更厚重的传承意义。这也与6公里外的“首店收割机”三里屯太古里有所不同。

不过，曾有人士认为，这条商业街有很多优势，但相对全国其他地区知名商业街发展来看，出现了一些问题。

旧的商业，如何迸发新的活力？这是王府井大街近年来面临的最大挑战。

从北京apm（新东安商场），到东方新天地、银泰in88（乐天银泰百货），再到王府中寰，北京百货大楼见证了这条街的发展，也经历着前所未有的挑战。

被迫或是主动，过去几年间，百货大楼陆续完成内部升级改造、业态升级、IP文创进驻等，与街区发展共同实现自我的突破升级。

据北京市文化和旅游局统计数据显示，国庆期间，游客接待量排名前一的景区（地区）是王府井，共接待110万人。而2021春节假期，在严格落实“就地过年”“非必要，不出行”等要求的前提下，王府井大街仍以89.5万人次的接待量，位居游客接待量第一位。

有人流量或许意味有着庞大客流，但“景区”的定位从商业运营的角度来看，则意味着没有回头客。百年商业街的商业效应如何体现？

有业内人士分析认为，好的商圈首先要有土地人群认可，才有不断提升、发展的根基，否则异化为纯粹卖游客旅游纪念品的话，整个商圈会进入恶性循环。

显然王府井已经认识到了问题所在。2019年8月，位于百货大楼B2层的和平菓局正式开业，百货大楼的迭代正式破圈。蜂窝煤、绿皮火车、上世纪广告画、大字报、照相馆、老式自行车……

和平菓局还原北京胡同生活场景，以“年代感”为特色呈现一代北京人的儿时回忆，也具象化还原京腔京味，自然收获更多本地人的关注。

在经历大拆大建改造、传承特色文化、地区环境治理等历史规划之后，王府井也正迎来城市更新背景下的商业街区复兴之路。

2020年8月，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》获批，推动王府井街区保护更新，开展王府井商业区更新治理规划被提上日程。

于今年9月，北京市制定出台《北京培育建设国际消费中心城市实施方案》，全面实施“十大专项行动”，其中提到，依托故宫-王府井-隆福寺“文化金三角”，推动王府井商圈“商业+旅游+文化+科技”深度融合。