嘉里建设加仓内地综合体 金陵东路地块拟投资400亿

作者/林海研

​经过多年征收与遴选，上海金陵东路超级综合体项目的开发主体终于敲定；而嘉里建设，也成功在内地核心城市再纳入一块重量级地块。

11月12日，嘉里建设公告称，经上海市黄浦区人民政府网站相关机关公示，公司全资附属公司卓妙有限公司被确定为黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块项目遴选阶段的实施主体，并参与其后续有关地块土地使用权出让。

根据10月9日的招标结果公示，该地块入围候选人仅有1家，为嘉里建设，其商务技术价格三项的综合得分87.7分。

该项目总开发体量超60万平米，因在地理位置上紧邻外滩、南京路、豫园，是上海仅次于外滩、南京路的市中心，被称为“钻石级地块”。

根据当地媒体报道，该地块总动迁成本超过200亿元，预计总投资规模将近400亿元。

拿下金陵东路地块

金陵东路项目实际上为一项城市更新工程，关于该地块的征收工作自2015年便开始了。整个改造过程共分3个阶段：第一阶段是豫园路地铁站上盖土地的拆迁；第二阶段是2017年启动金陵东路以南5个地块的征收；第三阶段是征收位于宁海路、浙江路、金陵东路、松下路合围的4幅地块。

三个阶段共计完成10块土地的动迁，涉及土地占地面积高达7万平米，未来开发总体量将超60万平米。

根据项目规划，地块总开发体量65.5万平米，对于规划面积与高度有着严格限制：地上建筑面积44.67万平米，其中商办不超过32.2万平米，住宅不超过12.4万平米，地下不超过20.9万平米；此外，将新建限高240米的办公楼、限高185米的办公建筑、限高150米的超高层住宅项目。

未来整体规划会以老城厢建筑风貌的保护性开发为主，涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等设施；此外还需要保留历史建筑超12万平米，规模相当于2个新天地，据悉新天地南里、北里总体量约6万平米。

高昂的土地价格、保留12万平米的历史风貌区、几十万平米的自持面积以及临近地铁的超高层建设，多种因素叠加，业内有声音指，这可能是上海有史以来开发难度最高的一个项目，

而由于对区域发展有着重要意义，该项目设置的准入条件较为严苛。

根据该项目的申请要求显示，申请人可以独立参加遴选，也可以联合参加遴选，数量最多三家，且联合申请人中有一方投资比例须高于50%（含50%）；同时，申请人或联合申请人中一方需满足“三条红线全部达标”。

此外，申请人或联合申请人中一方还须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平米。

据了解，该项目采用公开遴选这种独特的出让方式，即在进入土拍流程之前，需要先进行招商洽谈，并评选经济实力、运营能力、风貌保护经营及对金陵东路-豫园站上盖项目开发建设理念的解读等，确保历史风貌区得到最好的保护性开发。

市场消息指，项目经过了历时多轮的方案汇报，包括香港置地、恒基兆业、恒隆地产、鹏瑞地产都为其做过方案。而最终通过资格审核入围的仅有嘉里建设一家。

该招标结果被业内普遍认为合理。有业内人士对观点地产新媒体表示：“总体而言，该项目建设难度大、周期长、资金需求量高，而擅长自持运营，专攻精品商业的嘉里建设与该项目的适配度是最高的。”

不过除了资金需求以外，项目还非常考验开发商规划建设和运营的把控能力，这对于嘉里建设而言，也并不算轻松。

加仓内地综合体

这是嘉里建设年内在上海拿下的第二宗地块。在此之前，嘉里建设自2016年投资开发浦东新区通耀路21号地块后，多年未在上海拿地。

截至2020年上半年，嘉里建设在内地发展中物业显示，上海土地储备早已空缺。今年2月23日，嘉里建设曾联合GIC以60亿元拿下上海浦东超大综合体地块，双方按40%及60%比例持有及发展项目地块。

该地块要求建设公租房2397平方米、公共服务2560平方米，办公及商业均需自持。仅从商业面积18.4万平方米体量来看，该项目将成为上海最大商场之一，相当于4个浦东嘉里城商场或2个静安嘉里中心商场。

两次拿下的项目均是地价高、体量大，且自持率高的城市综合体项目。这符合嘉里建设在内地一向的投资思路：选择核心城市中心地段，发展精品高端商业。

据了解，作为港资房企，最早要跟内地开发商竞争突围的时候，嘉里建设以“开发先进或者特有的产品”的思路，找到了高端酒店与商务相结合的开发模式。

打造类似嘉里中心和香格里拉这样组合商务和酒店的综合体，成为了嘉里建设在内地高端商业地产的最主要发展模式，也成为其优势。这种模式在销售收益的基础之上，更为重要的是有长远健康的持续性收益。

只是这也往往意味着会花费时间来打磨，建设周期较长；除此之外，也少不了在建设过程中存在规划方案遭异议、开发停滞、建设成本过高等问题。

如嘉里建设2005年以24.6亿元拿下杭州西湖的地块，2012年规划方案获批通过，直至2016年才建成杭州嘉里中心。根据彼时嘉里建设公布的数据，嘉里中心项目每天的财务成本是70万元；若是按照从拿地到落成11年计算，财务支出超过了28亿元。

而上海静安嘉里中心项目，项目总体量45万平米，其中商业8.6万平米，办公楼15.2万平米。嘉里建设于1994年拿地，一期（一栋办公楼+一栋公寓）1998年竣工，二期（办公楼、商场、酒店）于2013年方竣工开业。

不过从结果看，嘉里建设用时间沉淀出来的综合体项目，质量普遍被业内认可。

2020年，静安嘉里首层租金平均报价大约是2342元/平方米/月，而有数据统计的上海样本均值在1800元/平方米/月左右；另外根据2021年中报，上海静安嘉里中心一期、二期及浦东嘉里城的出租率分别为94%、98%和99%。

根据嘉里建设2021中期财报，2021年上半年，嘉里建设集团物业租赁收入为26.6亿港元，其中内地录得19.9亿港元，同比增20%，占集团租赁总收入的75%；其中在内地办公室物业包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为10.9亿港元，按年增长13%。

自持运营是嘉里建设的特点，据悉其物业80%为自持形态；此外，其在招商、运营上都依靠自身品牌能力，不同于大部分项目的先建设后招商，嘉里建设更多是先确认目标客户及招商策划，甚至在建设前已经招商，据此来做规划设计。

而倾向于长线投资及需要资金沉淀的开发模式，港资在资金方面提出的需求，实际上也有一定底气。于2021年6月30日，嘉里建设可动用资金共376.3亿港元，包括现金及银行存款159.6亿港元及未动用之银行贷款信贷额216.7亿港元。于2021年6月30日，其负债比率下降120基点至23.9%（2020年12月31日：25.1%）。

纵观嘉里建设多年在内地的低调发展，其扩张发展并不激进，在确保品质保障的同时，规模发展方面则会有所限制。

但城市综合体依旧是发展的重点。8月份在中期业绩会上，嘉里建设主席黄小抗指，集团在香港会侧重于在住宅方面的发展；而内地寻找土地则会比较集中在长三角及珠三角的大湾区中心城市，侧重于城市综合体的发展。