成都凭啥取代广州成商业第三城？《2021城市商业力排行榜》出炉

　　数据会说话，方法论则是传声筒。隐藏在商业数据背后的理性思考、逻辑，赢商正借由方法论呈现而出。

　　此为《赢商方法论》第二篇，城市商业力评价体系。

　　封面及头图来源丨视觉中国

　　方法论研究丨张斌/郑捷炜

　　编辑丨付庆荣

　　视觉设计丨徐娜

　　城由市而兴起，二者相互包容、相互给予、相互创造、相互成就。

　　商业繁华取决于城市区域条件、人口基数和质量、城市基础设施和经济产业结构的与时俱进，以及终端实体商业的发达。

　　而以商业力为切入点，亦可窥见城市生长的故事。城市不仅有新型的工厂或金融工具，还有新式的菜肴和游戏。

　　赢商tech长期关注并用数据测量中国城市的商业力，围绕城市基础发展、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度，及城市商业潜力5个一级维度、12个二级维度，以及48个三级指标，对366座城市的商业力指数进行评价。

　　在11月18日举办的城势所向·2021中国城市商业力高峰论坛上，赢商tech首次发布2021年城市商业力排行榜。

　　摊开结果地图，可看到：6座【商业1线城市】、10座【商业准1线城市】、20座【商业2座城市】、36座【商业3线城市】、57座【商业4城市】和237座【商业5线城市】。

　　从区域分布看，上榜的366座城市呈现出明显的集聚之势，江苏、广东、山东、浙江、河南、河北、湖南6大省份共上榜了56个城市，占比过半。或是经济大省，或是人口大省，从根本上决定了它们上榜的强势能。

　　宏观版图之下，细至一个个具象指标，则会发现更多隐藏期间的小惊喜跃然纸上。

　　成都、重庆闯入商业1线阵营，凭啥？

　　武汉出圈，拼的竟是商业活跃度？

　　商业2线盐城跻身城市商业潜力排行TOP10，魔力何在？

　　首店之战愈演愈烈，城市该如何将其转化成持久商业力？

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　　成都、重庆紧追北上广深，

　　闯入商业1线阵营

　　在《2021年城市商业力排行榜》中，北上广深稳居商业1线城市阵营，靠的是综合硬实力。

　　在城市发展基础上，北上广深分别位于TOP10城市的第1、2、4、6位。2020年上海、北京的GDP总量引领全国；深圳紧随其后，但人均水平遥遥领先。

　　便捷的交通，承载着商品、消费者在城市内部，以及城市之间高效流转，维持着城市商业活力；另一方面，推动着城市商业不断外拓，以形成新的商业场域。

　　在交通便利性TOP10城市中，北京位列首位，2020年公交站、地铁站、火车站数分别为15252个、418个、32个。

　　硬件出众，叠加着庞大且稳定的消费客群，才是稳固商业1线之位的秘笈。统计数据显示，2020年，北京、上海的常驻人口超2000万，而广州、深圳的常驻人口则超1000万。

　　超千万客流在城市间流动，或涌入街头巷尾，或扎进大小之mall，北上广深茂盛的商业力在其间翻滚。

　　在城市商业规模上，TOP5城市中，北上广深占有四席之位。无论购物中心体量及数量、品牌门店总量，还是商超、便利店、咖啡馆、酒吧等基础上商业数量，4大城市均位列前茅。

　　在城市商业档次上，除了广州外，北京、上海、深圳分别位于第1、2、4名。它们不仅坐拥着最大量的头部购物中心（消费等级Top10%），亦囊括着数十万的连锁品牌，以及以万计的高档/中高档品牌。

　　在城市商业活跃上，排在TOP10城市前四位的是上深北广。王者上海，2020年购物中心日均客流量达910万人次，且人均活跃度高达35.7%。庞大的客流，支撑着城市商业活力、消费力、影响力。

　　在城市商业潜力上，广州、上海、北京占据2、3、4名。凭借着138.4万㎡购物中心增量（2020年），以及33.41万品牌门店增量、1.48万新兴品牌、1.12万潜力品牌，广州显示着面向未来的增长潜力。

　　北上广深稳居商业1线阵营，是情理之中；冒尖而来的成都、重庆，虽有些意料之外，亦有理可循。

　　城市商业力结构

　　成都，“中国最具幸福感城市”、“时尚第一城”，全球最具增长潜力的消费城市之一。2020年，其购物中心增量高达160万㎡，超过上海、北京，位居榜首。

　　成都，第一个在全国明确提出引进"首店"数量的城市，“首店经济”抢眼，2020年首店数量仅次于上海，位居全国第二，品牌规模、商业聚合力和消费聚集能力高。

　　成都，天府之国，“一带一路”建设的开放前沿，区位优势突出，交通配套指数比肩广州，紧追深圳。

　　而重庆，作为中国最年轻的直辖市、国家九大中心城市和成渝地区双城经济圈双核之一，消费基础好，2020年固定资产投入全国第一，稳固了商业建设基石；消费品牌资源丰富，2020年品牌门店总量超深圳，达147万家；辐射消费人口多，人口潜力指数超北上广深，常住人口达3124万人。

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　　武汉火拼成都、重庆，

　　出圈靠的竟是商业活跃度

　　《2021年城市商业力排行榜》中，武汉属于商业准1线城市，总体排名第10位。

　　无论是拼城市基础发展、商业规模，还是商业档次、商业潜力，武汉皆落后于重庆、成都。但在城市商业活跃度这一指标上，却较二者略胜一筹。

　　从《2021年城市商业活跃TOP榜单》中可知：虽武汉的购物中心客流指数稍低于成都、重庆，但商圈客流指数却高出一大截。

　　从具体数值来看，2020年武汉市级商圈项目日均客流高达77万人次，而成都、重庆对应的数据为47万人次、61万人次。

　　数值的反差，呈现出武汉市级商圈聚客力更强，而这背后离不开外来开发商带来的顶流mall之功劳。据赢商大数据统计，武汉共有5个市级商圈，分别为武广商圈、汉街商圈、光谷商圈、江汉路商圈及关山大道商圈，其中外资（港澳台）囊括了开发的mall有9个。

　　以武汉高奢之地——武广商圈为例，包括武汉K11购物艺术中心、武汉恒隆广场、武汉国际广场在内，目前武广商圈内目前共有11个商场。

　　◎图片来源：赢商大数据-赢在选址

　　在恒隆广场、K11入局武汉前，武汉国际广场是这座城当之无愧的高端商场扛把子“一哥”。而随着武汉K11 I馆、恒隆广场次第亮相，武广商圈的聚客力倍数放大。

　　据武汉K11官方公布的数据，自4月30日开业以来，Ⅰ馆在3天内客流量便突破30万人次，同步开业的 K11 | ANTONIA、GENTLE MONSTER、O bag等品牌创下多项销售记录，K11 微博热搜登上同城榜TOP1，全平台曝光量超1亿次。

　　当然，商场云集引来海量客流，却难免在档次定位上“想到一起”。这个问题不仅仅关乎着站在高端的顶级商场玩家们，同样牵扯着中定位为家庭或社区型中小mall们，比如面向特定客群的人信武胜里·邻里中心、美奇国际广场。

　　如何在“小同”之下基于各自之优势玩出“大异”，才是找到竞合共生答案的唯一路径。

　　正如武汉恒隆广场开业当天，恒隆地产副董事长陈文博所言：

　　“我们希望给武汉消费者带来更多选择和惊喜，把整个市场做更大。我们对市场的理念是相辅相成，追求良性竞争。”

　　但说到底，隐藏在这个问题背后的思考、技巧，值得商圈内各方玩家——购物中心、品牌方、政府力量——细细思考、琢磨，以及行动起来。

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　　商业2线盐城跻身城市商业潜力TOP10，

　　魔力何在？

　　商业增量，意识着城市商业的新可能性及可塑性。

　　在《2021年城市商业力排行榜》中，城市商业潜力指数，有2大二级指数：核心商业潜力指数（购物中心体量增长/门店数量增长）、核心品牌潜力指数（高档、中高档品牌增量/头部品牌增量/连锁品牌增量/新兴品牌数量/潜力品牌数量）。

　　以这一指标为衡量标尺，会发现城市商业潜力TOP10的城市中，盐城是个独特的存在。这个2021年城市商业力排名30位的江苏地级市，在外名气不如其余9个商业1线或准1线城市，核心商业潜力指数却追平了上海。

　　具体看，在2020购物中心体量增量TOP10城市中，盐城超过北京、上海和深圳，年增量高达105.6万㎡，与佛山几乎持平。

　　另据赢商大数据统计，2020年江苏省开业的55个购物中心中，盐城占有11个席位，领跑全省。不难看出，吾悦广场是其中最大赢家。

　　从盐阜人民商场、商业大厦等盐城“老字号”购物中心独占鳌头，到盐城金鹰国际购物中心频频刷新地区百货销售纪录，再到宝龙广场、万达广场、吾悦广场等一大批商业综合体项目异军突起。盐城商业地产已经完成多轮进化，且进入到了充分竞争阶段。

　　盐城之于知名商业地产玩家们的吸引力，既有经济基础、消费客群带来高消费力，亦有便捷海陆空交通带来的高流动性。

　　数据显示，2020年，盐城地区生产总值为5953.38亿元。另根据江苏省第七次全国人口普查结果，截至2020年11月1日零时，盐城市常住人口670.9629万人。

　　此外，盐城基本形成高速公路、铁路、航空、海运、内河航运五位一体的立体化交通运输网络，是同时拥有空港、海港两个一类开放口岸的地级市。南洋国际机场、盐城港大丰港区、滨海港区、射阳港区、响水港区为国家一类开放口岸。

　　往后，大批新mall次第而来，不断焕新着盐城商圈，且呈现出以市中心为轴，逐渐向周边扩散之势。

　　目前，城北有爱琴海购物广场，城中老牌建军路各大商场，城南有宝龙广场、南金鹰、中南世纪城，城西有吾悦广场、科技广场、创享街区，城东有宝龙广场、悦达889广场等。

　　◎盐城宝龙城市广场

　　当然，值得注意是，增量多同样意味着竞争大。各路玩家需要高度警惕同质化之硬伤，而外来连锁开发商还需绕开水土不服之陷阱。

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　　首店之争愈演愈烈，

　　城市如何将其转化成持久商业力？

　　品牌商户的入驻和门店分布，是城市商业规模的重要表现之一。品牌门店的数量分布反映城市商业的青睐程度， 而大热的“首店经济”无疑是当下衡量城市商业力高低的直观标尺。

　　2020年，令人心动的首店，以反弹之力在暴走。

　　据赢商大数据统计，2020年，1771家品牌首店，攻占了全国24城、455家购物中心及独立百货。其中超70%集中在下半年开业，12月更是有近400家蜂拥而至。

　　而据《2021年城市商业力排行榜》统计的十大城市首店数量可看出，品牌的门店总量及首店表现来看，头部城市吻合度较高。

　　佼佼者成都，2020年品牌门店总量超过了广州、深圳、重庆，首店数量则仅次于上海，品牌规模、商业聚合力和消费聚集力均在线。

　　2019年，成都首店经济发展交流大会首次提出“畅首店经济、享成都消费”，往后各类首店在成都加速聚集。相关公开数据显示，目前成都的首店总数已超1500家，持续领跑。

　　不难发现，首店经济正成为城市商业的新流量密码，而如火如荼的成都只是全国首店经济发展的缩影。政策推动下，城市间的首店之争愈演愈烈。

　　可随着精打细算的品牌商们，首店布局“攻略”之变，各大城市的商场们仍需要思考的是：除了不断挖掘新首店外，如果将高光过后“旧”首店们的爆发力转变为持久商业力。

　　对此，在今年5月赢商网举办的第16届中国商业地产节上，南国置业股份有限公司董事、总经理胡泊对于商场和首店经济曾分享了一个重要观点——平衡收益。

　　胡泊表示，做首店经济，首先要考虑的是在吸引注意、产生流量以及收入三者之间的平衡性。当首店占到一定比例，收入便会受到影响；虽然首店流量大，但分给其他同类品牌，流量就会减少，所以平衡很重要。

　　此外，对于已经引进的首店，商场也需要和首店隶属品牌达成一定的默契，尽量延长首店的生命周期，实现相互赋能。

　　流量依旧为王的时代，首店经济必将继续打造城市商业力的重要引擎。而随着新消费进阶路径不断拓宽，城市商业力的组合因子亦自在动态中持续变化。持续跟踪、记录、分析这一指标，是赢商tech的长期任务，亦是商业地产人不变的关注。

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