绿城商管祝林：好商业=华丽的外表+魅力的内在

编者按：商业操盘手，在商业日新月异之下仍能傲立潮头，他们有商业洞察力、场景想象力、敢为人先的勇气。赢商网《了不起的商业人》之“了不起的商业操盘手”系列，采访立于市场前端、行业创新聚集地的操盘手们，探究商业的精彩。

本次，赢商网采访到绿城中国商管事业部常务副总经理祝林，与这位资深商业地产操盘人进行了一番深入的对话。

他从业16年，初入社会便踏入了不动产资产管理相关的领域；他认为，无论是个人还是企业，都应具备战略性的眼光与将商业刻入骨血的决心与责任，才能从根本上决定一个项目的成败；他把商业看作驱动区块发展，并与城市共同进步的动力；在他的从业生涯中，每一个他操盘的项目，都是他的作品，即使代代交接，也都留下了他在这个行业深耕、拼搏的痕迹；他在与行业共同前行过程中遇到的人和事，都成为了他生命中宝贵的资源与回忆，曾经共事的人，也在各个层面驱动着商业地产的发展。

在采访中，祝林具有前瞻性的眼光让我们看到了未来城市与商业融合发展的更多可能性，以及真正将商业发展作为人生事业的商业人独有的气质与格局。

Q1:作为绿城中国商管事业部的操盘人和领头人，您是如何衡量一个项目的运营成功与否？结合贵司项目的运营情况，能否分享下让您引以为豪的成就？

A：首先，衡量一个项目的运营成功与否，我认为可以从多个角度来拆解：第一，最基本的是投资回报率，这关系到一个项目的运营是否能够可持续发展；第二，商业项目一定要在后期的运营中，和这个城市以及所在的区域成为一个有机的整体，才能顺应城市发展的趋势，与城市共同进步。可以说，一个项目在运营过程中，需要统一和平衡城市、区位和产品三者间的关系。也就是说，短期看是财务指标，中期看产品的适配性是否满足要求，长远则是看产品与城市区域的结合度。

至于成就，我更想说的是我在从业生涯中总结的一个观点：一个好的商业项目，它具有独立的生命力，可以自我成长，自我修复。举例来说，一个优秀的商业项目，它顺应了市场趋势，也就能吸引优质品牌的入驻，从而推动一个区域，甚至一个城市的经济发展，而在与城市消费相互促进的过程中，又吸引了更多的优秀资源。这就形成了一个良性的生命体系的循环。

Q2：运营好一个项目，需要多部门、多业务的合力并进。在制定战略方向时，您首先考量的是什么？

A：首先考虑的一定是公司的实际情况，结合财务成本与公司目前的现金流情况。重资产商业需要一个强大的资金支撑，所以企业整体的战略眼光和综合实力是我首先考虑的问题。而这一方面，绿城未来的商业发展是十分值得期待的。

Q3：疫情之后，商业趋势发生了众多改变。在您看来，疫情防控常态化的当下，商业项目运营的关键点是什么，未来将形成怎样的趋势？

A：疫情之下，人们的消费习惯发生转变，消费者的生活、工作半径缩小，消费的区块就会更加集中。因此应更加关心项目周边1-2公里的客群，注重精准化运营，增强消费者的粘度。

从长远来看，我觉得可以抓住两个关键词：大和近。超大体量的项目能够做到大而全的业态规划，拥有更多的创新空间，可以满足各个圈层的消费需求；而与之相对的，区域小型商业更能精准抓住周边客群，加强用户粘性，也能够针对客群的需求更快速地调改，做到愈加精准。

最后，降低成本也将是疫情常态化后各行业所关注的重点。疫情之下，人们收入的不确定性增加了项目运营的风险，所以把控成本在未来的运营上会起到关键的作用。而在这之中，人才培养，加强工作效率将成为把控成本的一个重要环节。

Q4：根据以上总结的这些关键点，结合贵司旗下项目的运营逻辑，能否分享下相关成功经验？

A：结合绿城的实际情况，我们目前是一个从特长生向优等生转变的过程。对品质的追求已经融入绿城集团的基因中，我们对自己擅长的事更加要做到精益求精，因此追求高端、品质化的商业是我们目前在商业运营上的重点。

由于疫情后人们对微度假旅行地的需求大幅上涨，十一期间绿城系酒店尤其是高端度假酒店的客房都供不应求，可以看出消费者对我们品质的认可，也可以看出近期在消费习惯的转变后，消费者对高端生活有了进一步的追求。

商业方面，目前在营的几个商业项目，比如像台州和诸暨的青悦城，在当地都是以地标的形式存在的；在建中的温州商业综合体项目也坐落于温州最核心的区域鹿城广场，坐拥379米超高层的“瓯江之眼”；未来绿城的商业也都将打造成以城市综合体、城市地标为目标的高品质商业。

过去我们完成了从0到1，而接下来要做的就是1到100，对绿城中国的商业来说，下一步将是一个加速扩张的过程。绿城要做的是理想生活综合服务商，结合我们的酒店、住宅和商业等业态，在一个城市深耕，推动整个城市的发展，打造城市人民的理想生活。

Q5:当下，异军突起的新兴业态或者项目不断涌现，迅速聚拢商业“流量”，对此，您有何看法？

A：首先我认为业态创新、顺应潮流趋势的调改肯定是商业一直要钻研的课题，但这些都有一个前提，就是“基本动作到位“。

什么是基本动作到位？这可以从几个方面来解释：首先是项目的硬件设施、服务等基础配套都要保证，才能确保项目的品质稳定。这是一个项目能否长久发展的根基。我们放眼目前的杭州商业，能够保证稳定客流的购物中心都出自有坚实基础的老牌地产企业，他们标准化的硬件设施和服务像是给项目打上了坚实的地基，在这样的基础上，创新的业态、营销等能够更加有效的地聚集“流量”，起到锦上添花的作用。所以说基本动作是一切创新动作的先决条件。

Q6:回归到项目运营与管理，您认为最大挑战是什么，要如何带领团队攻克难关呢？

A：我个人认为项目的经营和管理都不存在什么太多的挑战，因为这些对专业的职业经理人来说是工作的基本功。我们通常说到的招商、调改、定位，这些在用心做的基础上，都是能够克服的，而一个企业是否能在商业上具备更前瞻性的眼光、足够大的决心与意志，是项目运营成功与否的关键。

这个战略层，也包括了许多方面：具备充足的信念，能够承担一个长期的投入和缓慢回报的周期，这是企业的战略眼光与决心；在对待商户层面，能够切实站在他们的角度为他们服务，与他们共同成长；在人才培养方面，投入充足的资源去培养一支优秀的团队，去扶植一个项目的成长与发展，因为一个高素质的团队能够有效控制成本、快速响应问题，从根本上解决运营问题。

Q7:您认为，对于一个商业管理者而言，最为难得的品质和不可或缺的能力分别是什么？如果给集团运作的项目加上您个人的特质，您希望是什么？

A：我觉得是用心与诚意，不止是针对管理者，针对企业来说亦是如此。对个人而言，你要作为表率让你的团队充分信任你，认可你的工作，你就要认真对待商业这件事。我觉得它不只是一份工作，而是我用心去完成的作品，要把它当作你的事业，或者说是发自内心的一份责任。当你去做一件事时，不单只是为了把它做完，而是为了自己想把它做好的时候，整个状态就会大不相同，同样的也会收获意料之外的成果。对待员工，也要真诚地帮助他们成长，言出必行，这样搭建起来的团队也能最大程度地提升效率。

从企业的角度上，因为绿城的企业文化，是真诚善意精致完美。这奠定了我们绿城对于坚守品质的信念和决心。无论是对待商户、对待员工、对待消费者，都是倾尽心力地去做好每一个服务，解决每一个问题。即使不追求眼前的利益，把眼光放长远，也要做出另人信服和满意的产品。

绿城中国商管事业部

绿城中国商管事业部作为绿城中国的职能部门，对绿城持有物业相关业务进行全生命周期管理，是绿城中国商业战略和整体运营管控模式的制定部门，同时也是绿城中国商业资源平台的管理部门。截止目前，商管事业部持有业态覆盖商业、酒店、写字楼和长租公寓共计168项，形成了青悦系购物中心，尊蓝系酒店，绿璞公寓等产品线，总管控面积超282万方，项目遍布浙江、上海、北京、江苏、福建、山东、辽宁、湖南和海南。