深圳三次集中土拍：深铁底价扫货 万科再次缺席

​作者/宋虹姗

11月25日，深圳市年内第三批次集中土地招拍结束，11宗住宅用地成功出让，最终揽金368.37亿元。深圳地铁集团（下称“深铁”）成为最大买家，以总价178.51亿元包揽五宗地。与深铁集团深度合作的万科，并未报名参拍。

从具体成交情况看，11宗地块有7宗地块以底价成交，其中深铁以底价夺得南山招商、龙岗园山、宝安松岗、坪山坑梓、光明新湖的五宗地块。

36氪未来地产了解到，5宗地块中，有两宗地对竞买人要求须为具有地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业，与深铁高度契合，结果也不出意外地由深铁包揽。

另外，此次土拍竞得地块的开发商中，除了鸿荣源、星河是本地民企外，其余都是像深铁这样的本地国企。

继二批次集中供地之后，万科再次缺席深圳土拍。2021年深圳首批次集中供地，万科曾参拍南山一宗住宅用地，但该地块最终被龙光地产斩获。随着三批次集中供地落幕，万科年内并未在深圳公开土地市场拿地。

参与深圳三批次土拍的开发商投拓人士对36氪未来地产表示，万科全年不在深圳公开市场拿地，较为罕见。不过他们在深圳土地储备依然雄厚，按往年推盘节奏，保守估计足以净消耗到2023年。

11月26日，万科股东大会上，万科总裁、首席执行官祝九胜把业绩下跌归结为地售比上升、地价变贵有关，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力在不断增强。从2017年到2020年，万科地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。在主要城市房价受限状态之下，地价不断上涨，地售比在不断提升。今年三季度，市场的观望气息变得越来越浓，特别是二手房价格出现普遍下降，一部分新房售价还卖不到政府限价。

这可能解释了万科在深圳土拍市场上保持低调的部分原因。

与万科不同，深铁以轨道交通及配套物业综合开发为主业，但营业收入也主要来自房地产销售。2020年，深铁实现的208亿的营收中，约150亿元来自房地产收入，占比超过7成。

三批次土拍结束后，今年深圳市政府的集中供应居住用地已累计实现卖地收入959.78亿元。

根据《深圳市2021年度建设用地供应计划》，目前深圳已超额完成新供应商品住房用地计划任务、完成率约315.2%，超额完成新供应公共住房用地计划任务、完成率约127.6%。