苏州第三批集中供地收官：25宗地揽金402亿

作者/赵焓璐

有别于南京的速战速决，苏州第三轮集中供地一共进行了3天。在这72小时内，供应的25宗地块无一流拍，共揽金401.88亿元。

至此，苏州年内最后一次大规模拍地结束。

纵观2021年苏州土拍市场，上半年万科首入吴中城南、绿城、保利发展摘得太湖科学城热门地块、华侨城上演帽子戏法连收三宗地；下半年曾入局的房企玩家们拿地热情减退、底价成交、地块流拍，本土房企们来到舞台中央。

从土拍表现来看，苏州三批集中拍地结果的确要比二批供地稳定。毕竟，在民企们不愿拿地的当下，没有地块流拍，平稳出让足矣。但从成交数据来看，相比较首批土拍中24宗地块过半地块进入一次性报价阶段，第二批15宗地块也有1宗封顶进入一次性报价，三批土拍温差逐渐明显。

盘点此次参与苏州集中供地的房企，苏高新、中建东、苏州新高绿建、相城城建均拿地2宗，发挥稳定；南京安居、天地源、爱情地产、大和房屋、中建东孚、中建三局皆有所获。

底价成交

除平江新城地块与园区湖东地块有溢价外，苏州此次土拍中的其余地块均为底价成交。

结果并不意外，2宗热门地块自带高光，竞拍争夺的房企不乏中海、华润、保利置业，况且此次土拍中，苏州还进一步放宽了参与门槛。

此轮地块品质优于第二轮，多数位于热门板块，并且参与门槛也出现明显降低，将保证金比例从第二轮集中出让30%-50%全部改调为30%；除去土拍园区地块外，剩余参与集中供地的地块均取消市场指导价；更改土地出让金首付款比例。

但即便如此，房企们依旧不太买账，除达溢价率的2宗地块人气旺盛，剩余23宗地参与报名的房企基本只有1个。

譬如，爱情地产集团有限公司以底价6.09亿元竞得吴江开发区锦湖路北侧、庞山路东侧3.28万平方米地块，楼面价1.03万元/平方米。这宗地块位置并不差，板块内有运河实验学校、北大新世纪苏州外国语学校、吴江经开区爱心小学等教育资源以及奥斯卡广场购物中心、万客隆购物中心、汇金中央广场等商业配套，生活氛围浓厚。此前于3月，爱情地产就曾以底价18.45亿元拿下苏州张家港位于经开区紫荆路西的9.11万平方米商住地，成功首入港城。与此次爱情地产拍得吴江区地块相似，该地块周边有暨阳湖实验学校、市二中南校区及暨阳小学南校区，张家港澳洋医院，新城吾悦广场、红星美凯龙、麦德龙，地理位置优越。

底价拿到好地的房企不止爱情地产。于苏州集中土拍第二日，上海中建东孚就以约64亿元底价摘得2宗地块。其中，以36.3亿元竞得位于新区科技城的苏地2021-WG-76号住宅地块，面积11.49万平方米。地块处于科技城核心位置，就拥有科技城锦峰实验幼儿园、科技城实验小学校、科技城实验初级中学三所学校环伺，此外，地块周边还有在建的星悦里商业、诺贝尔湖公园。

除了科技城地块外，高新区通安镇规划普陀山路南北、规划龙塘港路东西科学城地块也被上海中建东孚拿下，总价27.23亿元，地块用地面积20.24万平方米，规划为住宅+商业用地，周边小区均价在2.3-2.5万元/平方米左右，距离南大苏州校区较近，地块投资监管协议中还明确要求建设冰雪世界。据悉，此前苏高新已经与融创文旅集团签约引入"冰雪世界"业态。

集体兜底

苏州土拍的降温，除了大环境因素，实则反应出苏州本地楼市的问题：高库存。截止2021年10月，苏州存在361个存量住宅项目待开发，目前新房库存为70495套，以目前状况来看，苏州房产市场将迎来漫长的去化周期。

在这种情况下，本地房企选择兜底出价买地，有利也有弊。

有业内人士告诉观点地产新媒体，目前市场上有两种声音，一部分认为国企、本地房企托底拿地只会加剧苏州地产市场的存量堆积问题；另一部分认为托底拿地是先以低价成功摘地，承担部分资金压力，之后在二级市场上争夺话语权，更能够与其他房企共同合作操盘。以苏高新为例，该企业就曾与仁恒、恒泰携手开发苏州奥体地块，该地块十分热门，在开拍前就已获得30轮报价，最终苏高新地产联合苏州恒泰以35亿元总价竞得，溢价率高达29%。

由此可见，苏高新的拿地策略是以合作为导向。此次土拍中，苏高新也以底价70亿元斩获浒关74号地块、浒关75号地块，2宗地块仅一路之隔。

纵观此次拍地，民营房企报名不多，除了与资金有关，还涉及到部分开发商拿地金额不能超过年销售额40%、准入门槛参拍资质等硬性条件，即便推出的地块整体质量较高，对房企资金要求放宽、降低竞拍门槛，民企们也没法大方举手。