爱琴海张华容：这是资产运营的“最好时代”

编者按：商业领航人，总以前瞻的视角，践行新理念。12月15-17日，2021赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布将在上海外滩W酒店举办。在此之前，赢商网推出《了不起的商业人》之“了不起的商业领航人”系列，集结商业地产行业重磅力量，共同探寻大有可为的中国零售商业地处发展新逻辑。

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从事商业地产行业以来，令自己最开心的事情或者瞬间是什么？

“看到每个新商场开业时和每年给公司的校招生上入职第一堂课时”。

出乎意料，却又情理之中的答案。

会因为行业出现的新理念和新变化而欣喜的爱琴海集团董事长张华容，已经拥有超25年的零售行业从业经验，也是因为不断“尝新”、不断学习的心态，她想要一直在行业精耕下去。

爱琴海集团（简称：爱琴海）亦是如此，始终专注于商业资产运营赛道。

不过，今年爱琴海迎来新的转折，随着母公司的战略调整变化，爱琴海正式成为行业内为数不多的专注轻资产运营的商业运营公司。

“未来商业资产产权与运营分离，是一个必然的趋势”，张华容认为，基于此，对于提前进入专业化细分领域的爱琴海来说，“轻的商业运营体系会更受资本市场的欢迎，但同时也更加考验运营团队的专业能力”。

她提到，如果把生活和工作比作是消费者的两个重要空间，那“购物中心”这样的消费场所未来的畅想更多是成为“家”和“工作”以外的第三空间，应更多关注个体的自我表达与感受。购物中心运营者如何给消费者提供第三空间，去感知自我的释放和存在，是未来要去寻找的方向。

产权与运营分离

带来思维转变

轻资产的发展模式，正成为不少商业地产商们发力的新赛道。

作为行业领先的资产运营公司——爱琴海，在今年迎来彻底转变，成为专注轻资产的第三方资产运营管理公司，“从市场和资本的角度来说，我们真正地走入了全新的发展格局”。

随之而来的改变之一，便是合作伙伴，更“轻”的爱琴海，将以更开放的心态、更多元的合作机制，服务各类资产方以及不同的合作伙伴。在张华容看来，与不同合作伙伴结合的过程中，双方进行优势互补，将迸发更强劲的能量，有助于双方打开各自的市场空间。在此背景下，发挥爱琴海的平台优势，连接更多的合作伙伴，为稳步扩大规模做准备，也成为张华容的工作重点内容之一。

同时，她也指出，未来商业地产的产权与运营分离是一个必然的趋势。

商业地产作为一个资产标的，本身所具备的金融属性，注定了未来将走向更为专业化的运作路径，“围绕回报率及资产本身在金融市场的价值，爱琴海作为专业的运营体系，可通过我们的运营让资产价值提升，这意味着，伴随爱琴海规模的逐渐扩大，对资本市场的贡献也将会成倍增加”。

对于轻资产赛道的运营商而言，由资产方到运营方身份的转变，随之而来的是思维的转变，“站在资本层面来看问题，如何通过对未来市场的把控，以及团队的运营力，从而提升产品的投资价值，是我们需要思考的问题”。

取胜“法宝”：产品力+运营力

问及当下商业地产处于怎样的时代时，见证国内商业地产崛起与快速发展的张华容，则是笑着告诉赢商网，“时代在发展，市场一直在改变，是机遇还是风险，取决于你能否抓住市场资源即将高度集中的那个点，而在市场大调控之下，商业资产盘活、资产产权与运营分离就是一个高点机会”。

无论是前几年行业谈到互联网对实体零售业的冲击，还是去年的疫情，市场的变化及突发的事件，对行业的影响一直都在，但机会永远垂青有准备的人。

以爱琴海为例，早在2020年之前就已经开始了数智化的布局与探索，这也是其为何能够在疫情爆发后，很快通过线上运营的形式，在行业内率先启动社群私域流量的运营举措，通过线上带货等方式，与商场内租户共同寻找新的销售增长点。

回归到商业运营层面来看，核心是围绕“消费者”所打造的“场景”和“内容”，“谁能在当下抓住这三个关键词，相信在任何的市场环境中，都会找到一些发展的新机会”。

与此同时，她也指出，当下的市场环境，对于想要进入轻资产赛道的公司来说，是一个机会，而产品力+运营力，则是可以破局的“武器”。

概括来讲，产品力是指商业品牌或者商业物业具体呈现的商业形体，它是能够被消费者或者受众所具体感知，当人们提及它时，有清楚的记忆点或者具体的形象和感召力。运营力则是商业运营组织或团队在商业经营趋势与消费者未来的需求中，寻找在空间、业态、服务、营销上的交汇点，从商业体的属性出发，让运营为商户、消费者以及资产赋能的经营能力。

著名冰球运动员韦恩·格雷茨基曾说过，“我往冰球将到达的地方滑去，而不是它现在所在的地方”。商业运营亦是如此，如果能把握消费者需求的未来走向，朝着这个方向“滑去”，也就意味着把握住了未来市场。

在张华容看来，运营力更多地体现在运营商的内核组织能力、对商业活动的运筹能力，以及对未来数智化或消费者的需求发展方向的一种把握。

今年，爱琴海通过多元化的品牌运营方式，联动150+品牌共打造了200+销冠门店，其中，天津河东爱琴海购物公园、福州仓山爱琴海购物公园全年连续打造多家销冠门店，上海爱琴海华为旗舰店的销售业绩同比增长超30%，唐山路北爱琴海的海底捞更是成为全国销冠门店典范，全年销售业绩有望破亿元；海宁人民广场爱琴海新开业的MUJI更是超越了一二线城市，勇夺全国销冠……这也是一种运营力的体现。

爱琴海于2020年提出要从有社交功能的购物空间，转化为有购物功能的社交空间，并打造了一种全新的产品模型——AEGEAN PLAYSTATION，以“PLAY”为强基因，用“PLAY”构建一个更有趣、更愉悦的商业生态，带动年轻圈层成为爱琴海的粉丝。

过去的一年，爱琴海在运营端不断创造更潮、更好玩，可消费可社交的年轻场景。全年通过“宠粉节”、“Youth巡礼季”、“嗨购节”等多个营销IP的打造，为年轻品牌建立了新的营销阵地。同时，“撒嘢high森”、“卡路里大作战”、“巡秘实验室”剧本杀等互动主题也无缝接入年轻人的生活。在合作平台上，爱琴海与迪士尼影业、蚂蚁森林以及抖音的广泛合作，也吸引了更多年轻消费者的关注，成为引领行业的营销新方向。

2021年爱琴海的诸多项目中，同样有不少的创新探索与尝试内容落地：今年开业的北京北投爱琴海购物公园，基于原创、垂直、自由共创的未来商业空间内容趋势，吸纳更多的社群主理人参与到场景的打造中，实现和更多年轻组织、社群进行共创；上海爱琴海购物公园则聚焦电竞同好圈层打造专业电竞场所，如携手IMBA开展DOTA2 i联赛，积极探索“商业地标+电竞联赛”的创新空间；昆明瑞鼎城爱琴海购物公园整合“二次元+专业电竞场馆”，并引入内容多元、可持续发展的电竞IP，成为昆明首个形成产业生态的购物中心。

未来畅想：最大化释放自我属性的“第三空间”才有价值

作为购物中心的运营者，爱琴海通过一系列创新运营动作，正在为消费者提供“面向大众的商品组合+面向粉丝的服务设计”，创造出不一样的社交空间。

当被问及购物中心未来畅想时，张华容分享了自己近期的体会和想法。一次周末陪伴家人外出逛街时，位于淮海路商圈的GENTLE MONSTER旗舰店给张华容留下特别深刻的印象，“店内的展览吸引了不少人打卡拍照，玻璃橱窗外，则是聚集了好奇的人，两个空间的人彼此不受影响，享受自己的状态”。

这给了她一些启迪，购物中心应是可以提供“生活”与“工作”两大空间以外的第三空间。生活空间，会涉及到家庭、孩子、朋友或一些场景，社交属性更强；工作空间，更偏向一种工作氛围下的精神状态；而第三空间，更偏向消费者以自身个体，选择去固定的一个品牌、固定的一个场所，寻求个人感知释放与空间的契合，强化其自我属性，且不特别在意别人的关注与注视。而购物中心运营者，未来在功能和实用性的塑造方面，在原本大众化、同质化的空间里，为消费者创造出这种令其感知自我释放和存在的“第三空间”，这是未来可以探索的重要内容。

谈及国内商业未来的发展与变革，张华容坦言，商业运营的本质是创造价值，爱琴海要扮演的角色是推进者与引领者，“抓住市场机遇，将它做到最好做到最棒，形成集聚效应”，“未来的机会在于能够将数智科技与商业服务结合的企业”。

采访的最后，张华容提到，爱琴海会继续在创新领域投入更大力量，因为只有“花精力与花心思去做未来市场”，才能通过创新的内容尝试，真正做到用一个商业体去影响一座城市的消费走向，继而在全国更广阔的平台上展现爱琴海的价值。