对话东莞商业圈：城市加速迭变，商业转型正当时｜城市沙龙

近年来，东莞人口结构年轻化趋势显著，据相关统计，东莞0—59岁的人口占比高达90%，仅比深圳低0.14%，成为全国“第二年轻”的城市。其中，东莞16岁到35岁的年轻人口更是超过了575万。这意味着什么？按照国家划分超大城市标准，全国近700座城市中常住人口超过500万的城市仅有21个，500万正是划分大城市和超大城市的一个门槛。东莞坐拥庞大的年轻人口红利，城市消费潜力无穷。

在城市年轻化消费的浪潮之下，东莞商业嗅到行业先机，从四大主城区到虎门、长安等强镇商圈的崛起成型，万科、万达、华润、龙湖等头部商企争相入驻，东莞商业在一步步蜕变中呈现出新的发展格局。

10月19日，赢商tech华南区域（深圳）分公司在东莞海德·汇一城成功举办了主题为“东莞商业的焕新力”的城市沙龙。现场，邀请了赢商tech首席数据官&赢智科技CEO 朱智与海德东方商业总经理林维蒂、联华国际总裁/星河传说商业总经理黄建辉、麦田商业董事长江良文、莱蒙商管东莞区域总经理彭维军、卓越集团湾区公司-商业公司及资产管理总经理郭思伦、虎门万达广场总经理李平、北大资源商业副总经理李彤、印象汇项目总经理覃小波、中佳翔龙天地广场商管副总经理袁栩轩、蜂汇广场副总经理肖娜、天虹华南二区营销总监钟承灏等开发商代表，以及LOHO集团全国渠道总经理张健、KINNO万象星球联合创始人胡清通、ANOTHER ONE、欧点、意澳、SANI女装等品牌商代表共近30名商业大咖齐聚一堂，一同探讨东莞商业的蝶变潜能。

赢商tech华南区域（深圳）总经理何玮在致辞中表示，近年来东莞飞速发展，常住人口已经突破了千万级，吸引了万达、万科、华润、龙湖大企业的进驻。随着市级CBD的建设升级，东莞未来将会吸纳更多知名品牌落地，东莞商业前景无限。赢商tech在此举办城市沙龙，期望与行业一起交流碰撞探讨东莞商业发展的未来可能。

以95后为代表的Z世代人群总数已达2.6亿，占国家总人口的20%，在购物中心的消费力却高达40%，Z世代凭实力成为商场的主力客群。与70、80后不同，Z世代更加追求高颜值、热爱分享与表达，在消费观上也更为随性，有从功能性消费向颜值消费变化之势。

基于对年轻人的特性分析，优睛眼镜聚焦在三方面：品牌推广模式采用线上直播电商和线下实体店结合；线下场景从社交属性出发，在商品陈列和空间感上更加注重设计感，以满足社交打卡需求；消费体验上，避开Z世代反感的跟随式服务，采取全程无干扰的销售模式，并以热门IP活动带动销售。

2021年，中国已有近800个购物中心和商业街，随惊人数字接踵而来的问题也很明显，购物中心同质化相当严重，打造差异化的情景空间迫在眉睫也至关重要。

细化到场景设计，应从业态维度打造适配场景，其中关键在于场景是否能够长时间留住潜在消费群体。尤其是在年轻人口基数大、消费力十足的情况下，更需加注娱乐化属性。但同时也需考虑租金回报率，不能为了做场景而做场景。

沙龙举办当日，除了嘉宾精彩的主题演讲，由赢商tech华南区域（深圳）主编罗嘉欣女士主持的沙龙主题对话环节，围绕“商业转型正当时，东莞商业打好‘升级战”主题，众多嘉宾就“轨道交通之于东莞商业影响、东莞TOD商业前景、消费客群年轻化商业转型”等问题展开交流讨论。

以前的东莞，城区和镇街边界不明显，呈现多中心化的格局，各区域还处于消费闭塞的状态。相较于其他的一线及新一线城市来说，东莞的城区也非常地小，消费结构也偏低。但正因如此，东莞的发展更具潜力。

近年来，东莞经济格局不断调整，政府的城市规划中也提出了核心区优化方案，东莞通过强化、扩大城区，在城市发展和政策利好的加持也会核心区不断地加强，东莞商业未来可期。

目前东莞商业主城区比较弱，镇街比较强，整体商业处于割裂状态，东莞商业的跨区域辐射能力受到制约。归其因是由于人口结构问题导致各个镇区市民以镇为中心。如今国贸、汇一城吸引了各镇区消费客群集中，东莞商业势态亦不断向好。

不过未来商业运营我们要关注的点是“半小时客群”，即“抢时间概念”，要破除三公里客群、五公里客群固有思维，半小时内到达购物中心才是最核心客群。

商业与交通实际上是共生共荣的关系，商业可以改变城市的交通体系，交通也能赋能商业。一方面，地铁能将全市的人口、资源聚集，为商业赋能；另一方面，东莞私家车与停车位需求并不匹配，未来也难以实现供需平衡，只有加大公共交通建设才能缓解交通压力。

东莞和佛山的人口数量都超过了千万级，城市的差异主要表现在中心商圈数量、商业特性、与一线城市资源接壤的距离等。

从中心商圈来看，东莞商业相对更为集中，以东莞大道为中心，而佛山形成多中心商圈，如魁奇路商圈、南海商圈等，多中心化趋势更为明显。从商业潜力来看，东莞商业未来有更多增量市场可挖掘，而佛山商业面积已经达到1.8，远超正常水平1.0，竞争更为激烈，但也倒逼佛山商业可做出更多特色项目，会更具多元性；从头部商业资源性来看，佛山更具优势，得益于交通接壤与融合，更多头部商业资源下沉至佛山，带动佛山商业发展。整体而言，目前佛山商业略胜于东莞。

作为一个老商场，莱蒙商业中心也见证了整个鸿福路商圈客群的变化。目前商圈人口有几大特点：结构上以广东籍为主向全国延伸；主体从制造业向学生、自主创业等多元化发展；家庭客群占比缩小，年轻群体增大等，针对这些，我们在经营业态上不断地进行调整，扩大餐饮业态，加大特色餐饮、快消饮品、快餐类比例；零售品类增加个性化和设计师品牌；体验业态增加篮球、搏击、射箭等业态。营销推广方向也有所调整，将以顾客参与度高、体验感强的小型竞技类为主。顾客服务方面会加强会员系统，以服务增加附加值，提升体验。

当下购物中心要更人性化，不仅仅是人性化的消费场景，购物中心本身也要更有人情味，它是商业走得长远的关键因素。尤其对于印象汇这样的老商场而言，对于稳定优质的客户，在经营困难时期伸出援助之手，对租金进行调整，让老品牌、老租户，跟经营团队一起走下去，这样才是长久之计。

近几年来，市委市政府对商业高度重视，从商业规划到政策引导都表达着对商业的支持，最近发布的首店经济文件也在印证这个事实。

为此，为协同给商业带来营运管理上质的飞跃。近几年来，赢商tech致力于商业大数据和数智化的发展，不断推出数智化产品。数据化商业管理的核心在于降低人工成本，提升管理效能。它能拉动商业和会员的连接，让消费者更快地找到品牌，让品牌更好地服务消费者。

在购物中心，数据智能，能够提炼项目辐射范围模型，快速识别地块核心辐射区域，从数据剖析消费者真实需求，精准营销提升服务体验。以MI闪购平台为例，以平台思维联合商户，以内容服务顾客、从交易到服务到数据实现闭环，助力200+商业项目的经营增长。

商业数智化营销打造集线上线下高流量阵地，带来目标客群“会员爆发增长”。从基础服务到增长运营，助力项目升级迭代，运营协作服务，数字化营销有效地提升团队的数字化能力。

赢商tech推出云商管，作为新一代数智化商管系统，目前覆盖全国35个城市，合作项目已近100家，实现“传统ERP”+“商业大数据”+“BI分析”一体化，确保资源赋能高效营收。

【云商管】区别于目前大多数商管系统的“买断式服务”和昂贵的二开成本，云商管提供的差异化服务，真正让购物中心数字化不只停留在“用上系统”的层面，更简单、易上手，真正为企业减压增益才是云商管服务的价值所在。

保障30天交付上线，15分钟快速响应，5年60次高频的迭代更新，无二开费用，6大团队全程守护。除此之外，云商管还设置新功能应用闭环、迭代需求闭环、满意度闭环、健康度闭环，通过流程清晰的专业服务，在不断提升服务质量的同时，持续沉淀与总结，继而持续优化服务。

【MI闪购】在数字化营销的赛道中，营销工具不是关键，协同的运营服务更为重要。

专为购物中心打造的数字化营销平台MI闪购，在“上线-运营-增长”的整个服务流程，MI闪购团队都深度参与，对客户的每一个活动目标进行合理拆解——启动期、转化期、渗透期和爆发期，从商户运营、消费者运营和商场营销三方来落实各阶段所需动作，且设定合理数据指标来评判执行效果。

协同运营不是指教客户怎么用营销工具的功能，本质是希望能真正协助客户把业务做好。

【赢在选址】区别于很多服务商都选择一款产品打天下，赢商tech旗下赢在选址，除了为连锁品牌提供标准选址SaaS系统，还可根据客户的业务发展需求，为客户制定渠道拓展策略、个性化选址系统开发。通过强大的算法模型，为不同行业客户高效、精准地找到更赚钱的开店点位，提高开店成功率。

【城市商业地图】是赢商tech旗下商业选址、投资专业评估系统工具。基于行业需求，城市商业地图满足企业商业从城市进入、到商圈价值竞争评估、项目调研、地块研判提供一站式数据调研，辅助投资决策。

城市商业地图2.0版本重磅升级深度研究报告功能，独家项目辐射范围模型，辅助商业拿地开发、轻资产/收并购。3.0版本将于明年一季度焕新上线，为商管投研部门解锁更多应用场景，投资决策、市调客研、竞企竞品监测、行业监测，全方位实现智慧投研监测。

【联系我们】

扫码联系我们，申请免费演示/试用

品牌合作：刘小姐，13678904574