收缩、扩张与押宝：2021跌宕起伏的拿地交响曲
作者/徐帅
在寒潮中落幕的2021年，对房地产行业来说，无疑是史上最为跌宕起伏的一年。行业黄金期渐行渐远，地产增长神话再难重现。
对于身处其中的房企而言，融资收紧，债务违约，楼市低迷...悲观蔓延。尤其是随着房企资金链压力越来越大，拿地积极性明显回落。导致在第一轮集中供地刷新历史纪录之后，后两轮集中供地持续低迷，走出一支“高开低走”的下降曲线。
不过，一个很明显的现象是，一批民营房企正忙着让裹紧棉被过冬的同时，央企、国企却在抓住时机，大举攻城掠地，在土地市场赚足了眼球。
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国企央企成土地市场主流
面对不明朗的行业形势，“现金为王”已成为众多房企的共识。 一方面，房企应在销售端通过创新营销方式、提升产品力等措施加速销售回款，另一方面，在拿地端通过增强投资精准性、合理控制拿地规模和节奏来有效把握市场机遇，实现企业稳健发展。
图：2021年1-12月房企权益拿地金额与面积TOP100
数据来源：中指数据CREIS
2021年，房企权益拿地金额top10显示，碧桂园以1397亿元的拿地金额排名第一，万科、保利发展分列第二、三名。值得注意的是，中国铁建、建发房产进入拿地金额榜前十，一定程度上证明了国企央企在土地市场的来势汹汹。
此外，通过对比房企全年的权益销售金额与权益拿地金额可以看到，因房企融资层面的“三道红线”与银行贷款集中度的“两道红线”监管要求打破了金融机构的授信管理偏好，房企融资与拿地层面出现了“马太效应”，国央企背景的房企以及其他头部房企在拿地、融资、销售、拓展等方面获得了更大的竞争优势。
数据来源： 中指数据CREIS
保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产、中国铁建、首开股份、中国中铁等一大批国企央企背景的房企，拿地金额排名不断上升，拿地销售比处于百强房企前列。多家机构预计，未来国企将成为拿地主力。
22城集中供地不同性质企业拿地占比
数据来源： 中指数据CREIS
中指研究院报告显示，2021年22城集中供地中，国企是拿地主力，占比达61%，三批次接近80%。分城市来看，厦门、广州、深圳国企拿地占比较高，均超75%。
不过，也有一批如碧桂园、龙湖集团、滨江集团等由于具有稳健的财务和较为充裕现金流的民营房企，在拿地方面，得以更加从容应对。
中原地产指出，2021年房企资金链压力较大，特别是私企融资成本更高，而且银行等金融机构针对私企的管控更严格。这导致2021年下半年以来，国企基本成为土地市场的主流。预计未来土地市场将呈现更明显的两极分化。
02
收缩战线 减小投资力度
尽管在第一轮集中供地中，房企拿地热情高涨，但接下来的房地产市场低迷，影响了房企继续拿地积极性。 整体来看，房企拿地热情不高，全年拿地累计总额同比下降21.5%。 TOP100企业拿地总额25377亿元，同比下降21.5%，门槛值为72亿元，与去年同期85亿元相比下降13亿元。 TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与去年同期相比下降8.9个百分点。
22个重点城市采取“双集中”供地对企业投拓带来了前所未有挑战。一年拍三次的固定节奏下，房企投资博弈性增加，短期资金池深度成为企业增储的重要砝码。集中供地叠加房企资金压力增加，导致企业投资及扩张动能降低，投资态度保持审慎，全年百强拿地销售比，创近五年新低，拿地销售比均值降至24.0%。较去年同期下降9个百分点，在三道红线和供地两集中背景下，房企拿地更加谨慎。
图：2021年50家代表房企各阵营拿地销售比情况
数据来源： 中指数据CREIS
分阵营来看，前10企业规模领先，土储较为充足，拿地销售比同比下降7.1个百分点至23.0%；11-30阵营企业拿地销售比降幅最大，同比下降14.6个百分点，主要由于2020年该阵营企业积极拓储，拿地销售比为三个阵营最高。
图：2021年50家代表房企拿地销售比散点分布
数据来源： 中指数据CREIS
从50家代表房企拿地销售比离散分布来看，拿地销售比内部分化明显。销售业绩50代表房企受企业发展阶段、布局及企业性质等影响，群体内分化明显，部分企业布局好，销售增长快，拿地表现积极，部分企业受区域市场调整及资金状况等因素影响，拿地节奏放缓。
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房企押宝热点城市
谨慎的投资预期难以扭转
中指研究院数据显示，50家代表房企2021年在一线城市拿地面积占比所上升，二线城市拿地面积下降。 从城市等级分布来看，其中，一线城市拿地面积占比上升1.4个百分点，二线城市拿地面积下降1.4个百分点，房企在一线城市拿地力度加大。 从城市群分布来看，2021年50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。
图：2021年50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况
数据来源： 中指数据CREIS
数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地
重庆、杭州及长沙位列代表房企拿地面积前三城市。2021年，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，重庆累计拿地面积位列第一，杭州和长沙占据二、三位，继续以累积优势保持前三。整体来看，相较1-11月，佛山市取代金华市进入前十，其余城市相同，累计优势明显。2021年全年，房企拿地面积前十城市均为一二线热点城市。
克而瑞指出，展望2022年，预计规模房企整体的谨慎投资预期难以大幅扭转。虽然年末政治局会议指出，促进房地产业健康发展和良性循环。但体现在投资复苏上，仍需要一定的传导时间，预计投资力度需要3-6个月的修复期。短期内，企业间分化会持续，行业调整期下市场资源也在向优势企业集聚，投资主力仍将以财务稳健、现金充裕的国企、央企为主。