复盘2021：深圳年度开出22个mall，新增197万㎡存量商业

​年末年初，当我们复盘过去一年深圳商业圈的表现时（详见：2021深圳零售商业圈23个热点事件回顾），新开业的商场无疑是非常重要的板块。

据赢商大数据统计，2021年深圳新开体量≥3万方商业项目达到22个，年度新增存量商业总体量达到197万㎡，同比2020年增长271%，同比2019年增长129%，为四年来最大。截止2021年底，深圳全市开业购物中心总体量逾1320万㎡，已开业购物中心总数量逾170个。（数据来源：赢商大数据，统计口径:商业体量≥3万㎡，引用请注明）

其中，龙岗、龙华都迎来了具有城市级影响力的新开mall入市，直接助推这两大区域商业升级迭代，城市商业格局再变，并加剧区域市场竞争。

*统计口径：3万㎡及以上，其中欢乐港湾指东区商业开业。在表格之外，大中华HUA广场、后海鹏润达商业广场、立桥城购物中心等几个项目处于低调局部运营状态，亦纳入新增存量商业统计范畴。另，万科商业旗下万科里·瑧商业体量仅2万方，不在统计范畴，另云城万科里为焕新升级，亦不纳入新开范畴。如有遗漏，欢迎留言补充。

体量分析

据赢商大数据统计，从2018年到2021年，深圳四年间新增购物中心总体量超过540万㎡，约占深圳目前存量购物中心商业总体量的40%。

其中2021年是近4年来的新增商业入市高峰期，一方面是由于2020年疫情缘故众多商业项目延期开业；另一方面我们也看到众多小体量社区型mall亮相，进一步提升了区域市场商业丰富度，城市社区商业统一、专业化运营程度进一步提升。

在2021年度新增商业中，体量3-5万方的社区型或者都市商务精致型mall达到10个，占比达到一半。6-10万方商业8个，商业体量大于等于10万㎡的商场有5个。

区域分析

2021年度深圳全市新增商业主要分布于城市非核心区域，绝大多数属于填补区域商业空白为主，如龙岗、龙华、光明、坪山、前海等区域。

• ——龙岗区2021年迎来了商业集中入市高峰期，迎来6个购物中心入市，新增体量达到54.24万㎡，占全市新增体量四分之一，位列第一位，包括30万方巨无霸的龙岗万达广场、天光城和坂田湾畔mall；

• ——其次是龙华区，新增商业体量40万方，包括25万方的龙华壹方城和15万方的后浪新天地。

• ——宝安区和南山区，分别以27万方和22.2万方的新增商业体量排在第三和第四位。

• ——值得一提的是，2021年度福田区无新增商业体入市。

城市商业格局变化分析

从2021年度深圳市场整体商业表现来看，有几个区域或者片区的商业发展值得关注。

其一，宝安中心——前海片区：伴随着卓悦intown、万象前海的入市，前海片区的商业配套进一步完善，将助推该区域商务资源聚集，片区快速发展。因紧邻宝安中心，在已有前海壹方城、海雅缤纷城、大仟里等项目的基础上，未来整个大宝安-前海片区的商业影响力将进一步释放。

其二，龙华片区：具体而言可以分为大浪商圈和龙华中心商圈，前者以大浪商业中心和后浪新天地为核心，打造了极具烟火气和大众消费的商圈氛围，成为深圳夜经济的典型代表商圈。位于龙华老城区的壹方天地商圈，则以提升区域消费品质为己任，伴随着龙华壹方城的入市，该商圈正在成为深圳北部品质商业的引领者，填补区域原有商业空白。

其三，龙岗平湖片区：在城市原有商业格局之下，平湖一直是深圳商业的洼地，而2021年龙岗万达广场开业让该区域的商业急速迭代升级，超大体量带来的丰富体验业态，让整个深圳东部商业有了新的期待，重塑东部商业格局。而平湖商圈也因该项目的亮相，引发更多期待。

​新开商业项目分析

从全市来看，2021年深圳新入市的22个体量大于3万方的商业项目中，是知名企业标杆产品线的项目达到10个，包括：

•  ——勤诚达第二座K+广场​
          ——卓越商管旗下卓悦intown2.0版本新作
          ——天虹数科坪山第一个天虹购物中心
          ——莱华商管深圳第二座环球汇
          ——花样年商管深圳首个花生唐
          ——龙光商业第一个蓝鲸世界
          ——华润置地万象系——万象前海
          ——鸿荣源壹方商置第二座壹方城
          ——万达商管深圳第二座万达广场
          ——华侨城欢乐海岸升级版-欢乐港湾

除此外，一些区域型开发商业迎来了商业首秀，此前我们也有过报道，如钧濠集团深圳商业首秀——龙岗钧濠MIX PARK、明恒商业深圳首秀——龙岗天光城等项目。（点击项目名阅读此前报道）

其中万达商管、鸿荣源壹方商置、华润置地、龙光商业2021年在深圳各自推出了商业体量10万方及以上的旗舰作品或最新概念作品。

龙岗万达广场：全国第一个第四代万达广场

于9月份开业的龙岗万达广场，虽然是深圳的第二个万达广场，却是万达商管在全国的第一个第四代万达广场，项目紧扣旅游、文化、社交、生活四大维度，超80%为体验业态。作为深圳目前最大的存量商业改造项目，项目以“三维立体式”空间场景重塑，呈现了一个微旅游目的地商业生态。（点击阅读|项目实探：龙岗万达广场）

龙华壹方城——深圳第二座壹方城

龙华壹方城是鸿荣源壹方商置打造的第二座壹方城，也是60万平方米的龙华壹方天地商业集群的C区。项目商业体量达25万平方米，为深圳中轴体量最大单体购物中心。规划了9大主力店，引入了超300家品牌，其中超90%的品牌首进龙华。（点击阅读|项目实探：龙华壹方城）

深圳万象前海——华润置地首个主打“都市美学”概念购物中心

这是继深圳万象城、万象天地、深圳湾万象城之后，华润置地首次推出“生活美学”概念购物中心。前海之翼、微风峡谷、片山正通设计的三大垂直空间、222个品牌100%开业率、16位国际级艺术家作品……，力图以美学空间场景体验、时尚先锋品牌聚集、多元融合艺术策展，打造一个城市地标级生活美学中心。（点击阅读|开业实探：华润万象前海）

光明蓝鲸世界——龙光商业第一个蓝鲸世界

蓝鲸世界从受众五感出发，聚焦Wonderland奇境、Happiness欢乐、Abundant丰富、Link连接、Explore探索五大主题基因，从建筑美学和场景迭代角度出发，延展城市多元生活场景，为消费者带来城市美学、奇境空间、沉浸式消费、艺术游园等全方位的“鲸喜”体验。光明蓝鲸世界定位为“城市美感生活中心”，是“蓝鲸世界”产品线的首发之作。（点击阅读|开业实探：光明蓝鲸世界）

上述这些项目的亮相，进一步丰富了城市商业体验，无形中重塑城市商业格局，同时也成为该企业新的商业代表作。

据赢商网了解，2022年，深圳将迎来不少于20个新商业项目亮相，年度具体拟开业名单，将在后面的文章中呈现，敬请期待。