海外融资低潮期 领展发行规模最大、票息最低美元债

作者/林海研

在当前美元债市场萎缩且将迎来偿债高峰时，领展依然获得发行一笔大规模、低票息的美元债。

1月12日，领展房地产投资信托基金的管理人领展资产管理有限公司宣布，已成功为其6亿美元、于2032年到期的十年期高级票据发行定价，票息为2.75厘，票据将于1月20日开始在香港联合交易所有限公司进行交易。

值得一提的是，此项交易是领展迄今发行规模最大、票息最低的美元债券。

规模最大、票息最低美元债

据了解，上述票据将由The Link Finance (Cayman) 2009 Limited发行，The Link Holdings Limited、Link Properties Limited和HSBC Institutional Trust Services (Asia) Limited提供无条件且不可撤销的担保；债券类型为高级无抵押票据，归属于发行人的中期票据计划。

债券发行更多得益于资本市场对于领展有较好的评估，分别获穆迪及标准普尔评为“A2”及“A”评级。

于1月13日，领展房托于标普全球评级的环境、社会及管治（ESG）评估得分获上调至73分，主要考虑到领展实施的减碳措施以及拓展中国内地市场。该次评分肯定了领展的表现达至房地产行业的环球最佳应用守则标准，并反映公司管治架构稳健、对未来的颠覆性转变准备充分，而对环境及社会风险的整体管理良好。

可以发现，在疫情影响香港经济的情况下，重仓香港的领展表现依旧较好，即便强调旗下香港物业类型主要倾向民生，但领展在2020-2021年间依旧实现了正向增长。

2020/2021财年，领展收益及物业收入净额分别达107.44亿港元及82.38亿港元，与上一财年比较均增长0.2%，对利润影响最大的投资物业组合估值实现增长3%，录得1990.74亿港元；年内溢利从2019/2020财年的亏损173.03亿港元则增长到7.52亿港元。

截至2021年9月30日止六个月内，领展的收益及物业收入净额分别按年增长10.4%及8.8%至57.78亿港元及43.91亿港元。

至于此次融资目的，领展表示，此次发行所得款项净额将用作一般企业用途及营运资金，相信有助领展实践“2025愿景”及推动未来增长计划。

领展“2025愿景”中明确提出，提升其他地区（尤其是中国内地）物业的占比，未来旗下物业比例将要达到：香港基地占70-75%，中国内地占≤20%，海外占≤10%。而2021年除中国内地物业占比已达到16.8%外，领展海外布局仅占总数的3.9%，来自领展在2019年至2020年上半年的收购。

目前领展寻求美元债融资为投资收购计划所用，在便宜资金支持下，当下无疑是超车发展的好时机。

据了解，为了实现未来布局方针，领展透露未来几年将在中国内地和海外继续执行4次收并购，以完善物业类型。对此，领展已在中国内地建立相应团队，试图把握潜在机遇，亦强调公司还是会关注那些出租率和租金收入都表现出色的资产。

实际上，领展2021年已多次斥资收购内地商办项目，其中于2月份以27.7亿元拿下万科旗下上海七宝万科广场50%股权；6月份以32.05亿元代价收购广州物业太阳新天地购物中心。

11月份，领展在一周内宣布两项收购，分别为5.382亿澳元(约31.2亿港元)收购澳洲悉尼商业区3座购物中心各50%股权，58.2亿港元收购两幢分别位于柴湾及红磡的停车场/汽车服务中心及仓库物业的100%权益。

据领展介绍，该两次收购以内部资金及债券融资安排支付。而收购后领展的净负债比率由约19.5%升至23.6%，但仍是非常健康水平。

融资时机

领展获得发行规模最大、票息最低的美元债券，放在当下房企的境外融资环境中来看待，无疑显得特别。

据悉，去年9月以来，房地产中资美元债市场加速下跌，房企境内外债券出现发行下滑、净融资能力弱化。有数据显示，2021年1-11月，房地产美元债发行414亿美元，较2020年同期下降32%，加权平均利率7%，较2020年变化不大。

值得注意的是，自9月以来，房企境外发债难度有所加大，10-11月发行量同比下降84%，月均发行利率上行突破10%，而2020年月加权平均发行利率在4.3%-8.31%区间波动，整体呈“量缩价升”的态势。

自2021年底以来，新发美元债的房企包括绿城中国和绿地控股，其中绿城中国发行的是1.5亿美元债，期限为3NC2；绿地控股以“超短融”的方式发行了一笔3.5亿美元定息债券，利率7.974%并不低，期限仅有8个月。

值得注意的是，更多房企在当下多选择在原有存量债务基础上实现了增发或要约交换美元债，以实现延长债务期限的目的，包括中骏、上坤、旭辉、宝龙、禹洲等，进行增发获要约交换，都在发债本金上进行折让。

有分析指出，房企美元债融资出现拐点，融资分化正在房企间显现。债券发行向优秀房企集中，也进一步拉低了企业发债成本。

至于美联储加息的计划，国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示，这属于预料之中，对于地产企业的发债影响比较轻微，当前影响房企境外发债融资的主要因素仍是企业本身流动性危机导致的信用风险。

但领展作为港资，且为亚洲最大房地产信托基金，受到融资环境的影响并不能完全与中资地产企业一概而论。

发债获得首发机会、得到更便宜的资金，于领展而言并不是少有。2019年3月，领展发行绿色可转换债券，为全球房地产企业及香港上市企业首宗。该期绿色可转换债券的规模为40亿港元，5年期，于2024年到期，固定年息为1.6%，为五年来亚洲房托债券中最低。

去年5月，领展首次发行6.5亿元3年期离岸人民币债务票据，年度票息率仅为2.8%，为香港地产公司所发行的同类债务工具中历来最低。截至2021年9月30日止六个月，领展的平均借贷成本为2.3%。

本次得以发行6亿美元2.75厘票息高级票据，领展行政总裁王国龙表示：“纵然环球经济环境仍然波动，我们很高兴该等票据广受众多投资者的支持，并录得超额认购，充份反映投资者高度认可集团的资本管理能力，并对集团具抗逆力的业务模式投下信心一票。”

这亦与领展旗下的资产属性、质量有关。据了解，领展上市之初从香港特区政府收购了大量落成于上世纪70-80年代的商场物业，这些原先质量不佳的资产通过持续、循环的物业改造得到质素提升。

黄立冲表示，因资产有部分来自港府，领展有类政府的信用背书，加上自身资质获得较高评级，因此美元债可发行偏低的票息，且获得超额认购，也是合理的事情。