领展钟情澳洲物业 2019年首入悉尼后多次加码

地理位置可以说是影响房地产价值最重要的因素之一，这也是为什么位于地铁上盖的住宅，通常会卖得比同区域其他地段的房子更贵。

同样的道理，放在国家层面也是如此理解。门户城市（Gateway cities）一词最初起源于地理学家对于海港及港口城市的研究，而随着时代发展，它的概念有了更新的定义。

如今门户城市被认为是一个国家或地区内外交往的枢纽门户，交通便利、经济产业发达、基础设施完善，通常表现为政治、经济或文化的中心，意味着汇聚更多人口与机会。

以房地产的角度，当地物业就当然升值更快、价值更高，更能吸引投资者的目光。

全亚洲最大的房地产信托基金领展自然懂得这个道理，该机构在2月10日再次宣布出海，今次选择的目的地依然是澳大利亚。

领展联合房地产投资集团牛津地产Oxford Properties，向澳大利亚本土投资机构Investa购买了一个商办资产组合包Investa Gateway Office（IGO）。领展为此付出5.96亿澳元，折合约33亿港元，换取物业的49.9%控制权。

据悉，该交易预计于2022年上半年完成。

总部位于加拿大多伦多，牛津地产是一间全球性房地产投资、开发和管理公司，属于加拿大安大略省市政员工退休金计划下的房地产投资分支机构，管理着约800亿加元资产。

而Investa是原属于摩根士丹利的房地产投资信托基金，在澳大利亚核心的中央商务区拥有多个物业。它于2018年被黑石集团收购，目前控制着约110亿美元资产。

据了解，Investa和牛津地产此前就是关系密切的生意伙伴，在商办物业和出租公寓等领域均有合作。此次投资，牛津地产拉上了一直有意愿继续扩大海外物业组合的领展共同出资。

资料显示，资产组合包IGO拥有悉尼和墨尔本核心市场的五个优质办公资产。领展行政总裁王国龙称它是近年向市场推出的最高质量的澳大利亚写字楼房地产投资组合之一。资产包包括悉尼的126 Phillip Street、388 George Street、151 Clarence Street和347 Kent Street，以及墨尔本的567 Collins Street。

其中126 Phillip Street正是悉尼标志性建筑德意志银行大厦，这栋31层高写字楼由享誉国际的建筑公司Foster + Partners设计，2005年落成，提供4.14万平方米商业面积。

388 George Street位于悉尼最繁华的乔治街和国王街十字路口，始建于1980年代，并在2020年完成翻新重建。重建后，该项目拥有3.84万平方米办公空间和2680平方米零售店铺。

151 Clarence Street的兵营广场（Barrack Place）落成于2018年，18层楼高并有底层零售商铺，写字楼面积约2.2万平方米，大厦租客包括全球三大制药巨头之一的辉瑞。

347 Kent Street则落成于1997年，办公面积2.68万平方米，目前由律师事务所和金融机构等租用。

567 Collins Street位于墨尔本中央商务区，该建筑2015年落成，拥有高达5.5万平方米的净可出租面积，包括办公区和零售商铺。

这几宗物业，此前全部由牛津地产和Investa合作组成Oxford Investa Property Partners (OIPP)全部或部分拥有。包括388 George Street、151 Clarence Street和347 Kent Street由OIPP全资控制。

德意志银行大厦由OIPP持有25%权益，Investa 商业地产基金 (ICPF)持有50%。567 Collins Street则由OIPP及ICPF分别拥有50%权益。最新牛津地产和Investa就将几栋大厦分拆出来组成新的资产包，令领展有机会参与其中。

“澳大利亚经济一直具有很强的弹性。”领展行政总裁王国龙在宣布收购后的一场视像会议上称，上述交易是看好澳洲疫情后经济复苏及未来人口增长，他表示很高兴通过交易增强了领展在澳大利亚的影响力。

悉尼和墨尔本是澳洲前两大门户城市，前者拥有高度发达的金融业、制造业和旅游业，后者被誉为澳大利亚的文化、艺术与工业中心。

距离悉尼市中心仅8公里的悉尼国际机场（悉尼金斯福德·史密斯机场）是全球持续运营时间最长的机场，也是全澳洲最繁忙的机场，每年接待乘客4300万人次。墨尔本国际机场则是澳大利亚货物吞吐量最大的国际机场，且客运量仅次于悉尼国际机场。

公开信息显示，受新冠限制政策放松和假日购物双重因素影响，澳大利亚去年第四季度零售销售额环比上涨达8.2%，创下纪录高点。同时，因需求旺盛的推动，澳大利亚的进口金额也出现激增。

而从2月21日开始，澳大利亚亦将全面开放国境。经济学家们预计这将为经济复苏打下基础。资料显示，去年12月数据显示，澳洲失业率已经降至4.2%。

另一方面，在疫情打击下，悉尼、墨尔本和布里斯班等主要澳大利亚东海岸主要城市的高端写字楼租金，经历了十余个月下跌后于去年触底，这被不少投资机构认为是“抄底”机会。

来自Investa最新一份研究报告显示，由于写字楼资产潜在需求强劲且租赁市场前景良好，2022年澳大利亚写字楼市场将有向好的迹象。“疫情限制放松令员工陆续返回办公楼。”该机构称，目前低利率常态也令核心商区价值稳定的投资性物业受到青睐。

基于对前景判断明朗，领展最近一段时间内加大了对该国的投入。在此次交易前，领展就曾在去年下半年斥资31.2亿港元收购了悉尼三座大型购物商城的半数股权。而且，悉尼也是领展于2019年12月首次进行海外收购的目的地。

领展2018年公布“2025愿景”计划，按照计划领展将扩大在海外和中国内地的投资，令旗下物业组合的比例达到：香港占70-75%，中国内地占≤20%，海外占≤10%。

而在去年下半年至今的一轮积极的并购后，领展海外布局占比从3.9%攀升至6%。

王国龙提出，他相信上述交易交易有望在两至三个月内完成，完成后便可直接产生收入。据透露，资产组合包IGO的五栋物业整体出租率达92.6%，加权平均租约届满期超过5.8年，内部年化租金上涨幅度约4%。