SOHO还能不能买？特意探了两个盘，发现“真香”现场！

​福州楼市“倒春寒”！

不仅没有迎来所谓的“小阳春”，就连SOHO的二手房行情也被拿来热议。

那在土拍在即，政策面有意托市，楼市冰封却尚未解冻的背景下，究竟SOHO项目还值得关注吗？

近期，说商道市也接连走访了几个SOHO项目，发现市场对其接受程度尚可，并未出现恐慌的情况。

SOHO行情不佳？

中央第五街、泰禾广场、华润万象城……

许多人对 商办SOHO、公寓的价格滑铁卢津津乐道，而似乎SOHO行情一直不争气，在增值方面不如住宅。

经常被拖出来奚落的，是地处万宝商圈的中央第五街商办公寓，它甚至已从最高4.3万/㎡跌到1.15万/㎡。

事实上，SOHO的购置逻辑 ，原本就与住宅不同，谈何比较呢？

首先，SOHO项目不适合短期投资或变现，也未必能保值增值，除了商务办公等自用外，主要是赚取长期租金收入。

即使SOHO在价格较低时买入，再次卖出时有一定的差价，但扣除利息和相关税费之后，收益率与住宅相比通常也会相形见绌。

许多投资业主，购置SOHO交房后，由于急于用钱等原因，选择转而出售，虽然以原价或原价加装修款挂出，但由于市场需求不旺、信息不对称，相比一手房价格往往不会尽如人意，甚至持有多年，不但未升值，装修加上贷款利息还要损失。

其次，买SOHO的价位、地段很重要，地段好租金收益才会有保障。

如果不是自用而是选择出租，最好选择精装产品，或自行进行装修，这样交房后租金相对较高，即可基本应付贷款压力。当然，买入时的价格最关键，这决定了后期的回报率。

探盘项目1：华润万象城3期

我们的第一站来到华润万象城商办SOHO项目。

随着购物中心开业在即，华润万象城持续成为福州市中心比较热门的SOHO项目。

探盘当天虽然是雨天，说商道市略为惊讶地发现，前来看房的市民仍是络绎不绝，售楼部门前的停车场几乎停满了。

华润置地于2010年首入福州，2014年华润万象城选址工业路，是鼓楼区稀有的大型城市综合体，建筑面积约70万㎡。

如果说，体量15万㎡的厦门万象城，是华润置地在福建的商业首秀，那么福州华润万象城同样也值得期待。

去年7月，华润置地福州公司品牌发布，华润万象城将打造成福州首个LUXURY+购物中心，写字楼也将升级为福州华润置地中心。

由于体量巨大。华润万象城跟东二环泰禾广场一样，随着一栋栋商办SOHO、写字楼和购物中心拔地而起，涵盖购物中心、SOHO、写字楼、公寓、润街等业态即将形成自成一体的万象城商圈。

项目1.5公里范围内，涵盖福州大学（至诚学院）、市政府、西禅寺、苏万宝商圈，及高级住宅社区和写字楼群，地铁4号线凤凰池站等交通配套便利。

其中，一期已交付4年，二期也交房1年多，现在主推3期项目，共7栋楼。除了2栋楼为政府回购办公楼以外，还有2栋2.95米层高的平层公寓，和3栋5米挑高的SOHO，均为现房。

探盘项目2：祥禾公社2期

第二站选择了福州高新区的祥禾公社SOHO项目。

祥禾公社位于福州高新区乌龙江南大道69号，由正祥集团旗下福建中恒金置业有限公司进行开发，后期由福州正祥物业进行管理。

正祥集团创建于1995年，历经20多年的发展与积淀，已成为拥有地产开发、建筑工程、商业运营、物业服务、饭店管理等产业多元化格局的综合型企业。

凭借自身在住宅地产领域的优势资源，正祥集团近年又发力商业、康养版块和大型农产品物流园的建设运营，祥和公社便是步其实施新战略蓝图的全新尝试。

众所周知，2018年6月，正祥集团与万达集团达成企业战略合作，同时宣布引进万达广场进驻福州高新区·祥禾公社。

对万达广场福州人十分熟悉。

2011年万达集团首进福州，开辟了金融街CBD商务新时代；2012年仓山万达广场，又奠定了金山浦上商圈的核心地位。

2021年10月，作为福州最大的万达广场，也是福州第五个万达广场，体量超过14万平方米的高新万达广场正式开幕，同时还规划星级酒店、创意街区及复合式商业，为大学城、东南科学城，以及福州高新区居民提供了更好的消费环境。

由于项目的地段优势等因素，祥禾公社目前一期商办SOHO已售罄，二期同样在售SOHO产品，40年产权。

主推建面约42-55平3个商办户型，6米层高。目前15#在售中，交房时间2023年6月左右，均价为18000元/m²，有少量低楼层特惠房供应。

SOHO优势值得以下人群

许多人对SOHO项目存在偏见，觉得有产权期限、落户、户型、水电、燃气、阳台等缺陷。

实际上，SOHO项目有许多相对于商品房住宅没有的优势。

一方面是相对住宅，价格总体而言要优惠许多；另外一方面，则是空间灵活多变；第三，用途功能多样，宜商宜居。

受益于4.5~6米层高的空间，SOHO布局非常灵活，无论居家、办公、工作室都可以胜任，也可以打造咖啡、甜品、茶室、SPA、瑜伽、会所等。

业主和租户完全可以根据实际需求，购置或租赁一间或者多间SOHO装修布置，还可以分割成两层，双钥匙使用或者出租。

除了层高优势以外，SOHO的挑高大堂和物业服务，还是比多数住宅要高端。

在华润万象城3期SOHO，可以看到围合式的公共场地空间，不仅园林绿化很到位，还有儿童游乐区、休闲运动区等社交、亲子场景的配套设施。

而且华润万象城、祥禾公社不仅毗邻购物中心，Ole‘、7-11、奈雪、六意、美宜佳等餐饮、便利、生活、休闲等业态陆续进驻，对业主和用户可以说十分便利、友好。

就以华润万象城的服务细节来说，不仅置业顾问、安保接待等彬彬有礼，连保洁阿姨都会微笑问好。当然，一分钱一分货，SOHO的物业费也比多数住宅要高。

新政下SOHO有望“解绑”

从华润万象城、祥禾公社一期已经交付的SOHO来看，目前45m²的SOHO租金，分别在3800、3000元左右。

以祥禾公社为例，假设业主购置的是42平方米SOHO，总价78万元，按揭5成，商业贷款10年，首付39万，月供4100元出头，看似略高于现有租金，但随着周边地块和商圈的发展成熟，收益有望进一步走高。

2017年，福州出台了相关规定，当办公建筑（含SOHO）层高大于4.5米且小于6米时，计容面积按该层水平投影的1.5倍计算。可以说，从此之后5米以上挑高的SOHO产品，将是卖一套少一套。

此外，根据福州现有落户新政策，商办SOHO可以落集体户口。

相信今后商办SOHO还有更多的宽松政策，迎来其原有的可商可居、灵活多变的活力。

那么，什么人群比较适合购置SOHO产品呢？

第一是自主办公创业的商务精英人群；其次是年轻人、老年人，特别是单身人群短期过渡、养老需求；第三是有资金长期闲置，或住宅购置资格受限，无更好的投资渠道。

说商道市就认识一家“全国百强”“福建十强”的招标公司，特意购买了一整层低楼层的SOHO，作为办公场地。

你看，对于SOHO，完全没必要谈“虎”色变。