破题商圈百慕大||青岛CBD商圈：总是在升级，一直未停歇

商圈是撑起城市商业发展的重要力量。商圈内的常驻人群、办公人群等客群联合商业空间、写字楼、住宅小区以及地铁、公交等交通设施共同为商业搭建起发展的思维空间。

商圈的形成，大多以当地旺盛的消费需求为结果导向，。因此，成熟的商圈，其所拥有的聚集客群的影响力能给商圈内的项目带来更多红利。

但商圈的发展多种多样，尽管有些商圈已经有足够高的成熟度和较大的客流，但是商圈内部的商业项目却依旧发展的不尽人意：重量级品牌接连关店，新开商场无人问津……

有些人把这些归咎于风水问题，称之为“商圈百慕大”。但认真总结其原因，不外乎商圈的商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施等维度并不能满足周边消费者的核心消费需求，才造成这一现象。

山东的商圈发展层次不齐，时间有早有晚，商圈表现也是良莠不齐。但类似“百慕大”的商圈仍旧不少。新一季度，赢商网山东站将打破“风水偏见”，从商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施，内部商业、品牌表现等维度对这些商圈进行广泛分析，为商圈正名。

青岛CBD商圈：总是在升级，一直未停歇

作为CBD商务区中最为知名的商圈，CBD商圈是青岛市北区绝对的商业核心之一。

2005年，青岛市北区获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，青岛中央商务区就是其中的“两区”之一。而作为核心区域的CBD商圈就位于青岛市区中部，西起山东路、东至福州路、南起延吉路、北至辽源路，属于青岛老城区改造发展起来的新型商圈。

商圈星实力：

商业实力：✮✮✮

发展潜力：✮✮✮✮

客流热力：✮✮✮✮✮

周边设施：✮✮✮✮✮

内部商业：✮✮✮

品牌表现：✮✮

商圈的前世今生：设施完善，客群储备重组

根据赢商网大数据监控，目前，有23座写字楼、32座住宅小区在其范围内，加之市北区政府也在商圈内部，可以说，市北区CBD商圈是市北当之无愧的中心地带。

从交通层面来看，CBD商圈紧邻地铁3号线，其中错埠岭站和敦化路站都在商圈范围，公交车站8个，基础设施完善。

2016年之前，商圈内有CBD万达广场、新业广场两大商业项目。商圈内部人气旺盛，两大项目分属商圈东西两侧，共同撑起商圈的商业热度。

2016年以来，CBD商圈东北方向的新都心商圈后来居上，借助凯德MALL和万科广场迅速发展，西南边的香港中路商圈底蕴深厚，万象城、海信广场的地位不可撼动。正好处于中间的CBD商圈则由于商圈内的项目开业早，业态单一、品牌选择不合适等原因迅速的冷清。加上商圈周边商业项目多属于写字楼，出租率不高，而住宅小区的情况下，住宅楼更为偏远，CBD商圈的发展正在逐渐落后。

2017年之后，卓越大融城、安泰广场、利群诺德广场接连开业，填补了商圈内街区商业和大型连锁超市的空白，逐渐拉动商圈消费活力，并有针对性的选择适合周边写字楼人群的品牌和业态，再次刺激了商圈的发展热度。

商业发展表现不佳，购物中心陷入闭店怪圈

但是，商业项目数量的增加，其内部消费力也逐渐趋于饱和状态，原有的客群被多个商场分流；除此之外，购物中心之间距离相隔较近，品牌的选择同质化严重，因此，多个品牌在商圈内折戟沉沙，黯然离场。

例如上个月，CBD万达广场内的振华超市就选择闭店。而在振华超市之前，CBD万达广场引入的佳世客、奥润特都已经倒闭。除了CBD万达之外，卓越大融城B1层的G－super门店开业不到两年就已经倒闭。目前，商圈内还在正常运营的超市品牌仅有利群诺德广场的利群超市。

而安泰广场，在开业仅仅半年后，就有大量品牌撤店，目前仅剩多个餐饮品牌尚在运营中。

值得一提的是，利群诺德广场所在的敦化路328号，已经有多家商超倒在原地。也正是因为如此，CBD商圈才有了“百慕大”的别称。为了抗住压力，利群诺德引入了众多“首次进驻CBD商圈”品牌入驻，比如原创IP类大型室内儿童游乐园独角兽尼尔梦乐园、女装品牌麦檬MEILLEUR MOMENT、宏图Brookstone、原创设计师品牌集合店1#WOR是首次进驻青岛，西西弗书店、专业婴童用品服饰连锁品牌Mothercare、鞋履品牌Clarks、童装OKAIDI、FILA KIDS等品牌。想要以首店品牌为主要商业驱动力，打破魔咒。

然而发展至今，利群诺德也已经出现了品牌退场的表现。目前，利群超市仍旧坚挺，但1层以上有不少空铺出现。2021年底，利群诺德开启了新一轮的招商和品牌升级。

破题百慕大，客流消费不对等

探究商圈表现不佳主要原因，其主要原因还是在于CBD商圈内客流和消费能力比例相对并不协调。除此之外，商圈内商业项目品牌同质化严重，商圈内竞争压力极大。

据赢商网大数据分析，CBD商圈内的写字楼中，MCN机构相对较多，导致其商圈内工作人群中，年轻消费者占比极大，他们对创新业态和创新品牌的接受能力较大，但消费能力却偏低。

同时，这些客群由于工作时间的不固定和压力的强度较大，对线上销售的需求增大，因此，也需要线下品牌快速转型到新零售阶段，实体商业压力仍在。

在常驻人口中，已婚高龄客群的占比较多。他们的消费习惯更多偏向于精打细算，高价位品牌并不符合他们的消费认知，但是普通低价位品牌他们也相对要求更高，因此，类似振华、奥润特等品牌并不占优势。

此外，CBD商圈虽然也有地铁3号线紧邻，但除了新业广场和错埠岭站较为接近之外，CBD万达、卓越大融城、利群诺德广场等项目，和地铁站之间，还有近1公里的距离，加之其周围停车不方便，这对外来客群并不友好，也是其中一部分原因。

综上，CBD商圈的倒闭魔咒，并非单纯的地理原因，而是在商圈长期发展中，综合各项因素的产生的。目前，CBD万达、大融城、诺德广场都开启了新一轮的调改。2019年，CBD万达将四楼、五楼打造成美食街区，目前来看，收效甚微；大融城将负一层超市升级成免税店，并引进了盒马鲜生，也吸引了不少客流。未来商圈发展，还需观望。

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