独家解读丨2021年西安购物中心空置率、新开关店率…
赢商网 强晓群
摘要：透过数据，发现变化。
2021年，是西安继续砥砺奋进的一年。这一年，快速路、大型互通立交、“米”字型高铁网等快速落成，在便利市民出行的同时，也带动着城市经济价值不断提升。据统计，2021年西安市实现社会消费品零售总额4963.42亿元，比上年增长0.8%，城镇居民人均可支配收入38701元，比2020年名义增长8.2%。聚焦零售商业地产这隅，据赢商大数据不完全统计，2021年西安新开商业项目8个，新增商业体量58.3万㎡，人均购物中心面积为0.66㎡/人，相比去年增长了6.45%。可以发现，数据往往能够体现城市发展的细微变化所在。因此，本文赢商网也将通过多维度的独家数据，来对2021年西安零售商业市场的发展进行简单梳理，以供行业参考。
2021年新开业体量增量同比增长36.21%
项目定位适配性更高
通过上图可以发现，2016年-2018年，西安购物中心体量增量逐年上升，至2018年达到高点，为173.6万㎡后。此后，西安购物中心体量增量开始下滑，尤其是在2020年遭遇新冠疫情冲击后，体量增量仅为42.8万㎡。
2021年，疫情防控已然常态化，对零售商业地产而言，自身抗风险“疫苗”逐步形成，且面对疫后消费者消费习惯改变，购物中心也开始积极寻求创新突破，以更加适配新消费时代的客群喜好。从数据维度看，2021年西安购物中心体量增量开始回暖，为58.3万㎡，相比2020年增长了36.21%。
进一步聚焦来看，无论是秉承着满足“本地消费+服务周边”经营理念的国润·季，填补含光路-小雁塔“城市核心生活圈”商业空白的西安盛安广场•星光CityMore，整合文化、旅游、商业、娱乐、体育、展览、教培等功能的西安幸福林带·环球港，以及以“欢喜生活中心”为定位、通过品牌力、场景力、活动力进行高匹配度的商业配套打造的长安万科广场，还是引进了Tim Hortons西北首店、韦德伍斯西北首店、BAKE WORKS大陆首家品牌概念店等的西安万象天地，引进猪肉事务所、新京宴等西北首店的太乙城生活中心，可以发现的是，新开购物中心在项目定位、品牌引进等层面更加注重与区域客群需要、城市商业能级提升等进行匹配契合。
2021年空置率同比下降39.3%至5.1%
市场回暖态势明显
据赢商大数据监测，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率同比下降18.2%至9.0%；但相比疫前6.1%的较低水平，仍有差距。
回归西安，通过观察其近三年的空置率走势来看，2019年到2020年，西安购物中心空置率呈现走高之势，2020年疫情之下达到高点；2020年至2021年，西安购物中心空置率开始下降，2021年空置率同比下降39.3%至5.1%，市场回暖态势明显。
2021年开关店比从1.31降至1.16
下半年品牌拓店呈收缩状态
从品牌端来看，2021年上半年西安购物中心新开店率为14.2%，新关店率为10.8%；下半年西安购物中心新开店率为18.4%，新关店率为15.8%；开关店比从1.31降低至1.16，这也与去年年底西安突然爆发的疫情存在一定关联，品牌拓店呈收缩状态。进一步细分来看，2021年上半年，西安购物中心全国连锁品牌入驻率为69.6%，区域连锁品牌入驻率为2.9%；下半年西安购物中心全国连锁品牌入驻率为70.4%，区域连锁品牌入驻率为3%。这也与近年来西安不断提升的城市吸引力相吻合，在此基础上，随着“城市热度”不断走高，越来越多的全国性连锁品牌、首店品牌纷纷落地西安。如2021年，全国首家京东之家PLUS，西北首家茑屋书店、西北首家泡泡米、西北首家X11以及西北首家HARMAY话梅等，不断加码西安“首店经济”发展，提升西安城市商业能级。
具体到细分业态来看，通过上下半年的开关店数据我们可以发现，相较于上半年，无论是新开店率还是新关店率，2021年下半年都呈上行趋势。而通过对比上下半年各业态数量占比来看，餐饮业态以0.44%的增幅成为2021年西安购物中心新增门店最多的品类，零售业态相较于上半年，则呈现出小幅收缩态势。从全国来看，据赢商大数据不完全统计，2021年全国新开业商业项目达545个，体量超4700万㎡。尽管同比2020年均大幅增长约35%，但抛开受疫情影响的2020年，2021年的开业量实际为5年来最低，较最高峰时期的2017年、2018年下跌逾10%，因此全国购物中心新开业增幅正逐步放缓。聚焦客流维度而言，据赢商大数据监测，全国3万方及以上购物中心日均客流近2.5万人次，同比增幅近10%，其中华中、华东、西北及华南等地区2021年客流回弹强劲，西北地区单季较2019年最高增速达到15.31%。因此，尽管疫情之下，道阻且长。但可以相信的是，西安以及全国零售商业地产行业依然会乘风破浪，秉承着“用商业赋能城市美好”的初心，一面接受考验，一面进阶升级。
