万达商管京圈江湖杀 接手蓝色港湾与五棵松“困难店”

作者/潘玲宣

万达商管回港递交上市招股书已近6个月，尚未等来IPO最新进展，却于近期接二连三传来其接手商业项目的消息。

2019年全面启动轻资产战略以来，万达的步伐明显加快，珠海万达商管也应运而生。招股书数据显示，截至2021年上半年，万达商管已管理380个万达广场，在管总建筑面积约为5420万平方米，此外还有162个储备项目。

在等待IPO进展期间，今年以来万达商管已先后接管山西房企田森集团的商业项目；与鑫苑集团签署战略合作协议，约定建立全面战略合作伙伴关系，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。

不久后又与建业集团签署战略合作协议，就建业旗下商业项目运营权合作达成一致，万达商管将全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

近日又获悉，蓝色港湾有限公司拟将北京SOLANA蓝色港湾以轻资产方式委托万达商业管理集团进行运营管理，运营公司为北京亮马万达广场商业管理有限公司；于2016年被蓝色港湾接手的北京五棵松卓展购物中心，亦将委托万达团队进行改造并轻资产运营，并更名北京五棵松万达广场。

万达商管意欲何为？

京城补区域短板

据珠海万达商管上市招股书，截至2021年6月30日，其已建立全国业务布局，拥有及管理380个商业广场，遍布全国所有省级行政区共204个城市。其中东区、北区、南区、西区分别为120家、99家、89家、72家，占比31.6%、26.1%、23.4%、18.9%。

但从覆盖城市来看，三四线偏多，一线、二线、三四线开业万达广场分别为32家、115家、233家，占比8.4%、30.3%、61.3%。

完成全国化布局的同时，深耕下沉市场、在具体城市占领更大份额则是万达接下来的发展道路之一。尤其是在人口和市场潜力方面更有优势的一线城市，万达仍存在短板。

以北京为例，据不完全统计，当前万达广场在京布局有建国路万达广场、双桥万达广场、丰台科技园万达广场、丰台槐房万达广场、怀柔万达广场、通州北苑万达广场、石景山万达广场等项目。从区位来看，在更为核心的东西城及主流商圈尚未有项目。

而此次以轻资产方式，通过运营“SOLANA蓝色港湾”，万达将成功进入朝阳燕莎亮马河商圈。

SOLANA蓝色港湾是亮马河商圈的热门打卡点之一，项目定位家庭消费和体验式消费，不过来此的往往并非只为购物。

SOLANA蓝色港湾于2008年12月开业，将当时国外盛行的lifestyle模式率先带入北京。在过去十多年的探索和发展中，SOLANA蓝色港湾逐渐形成针对家庭消费需求的商业生态。

其位于北京市朝阳区朝阳公园西北湖岸，由19栋2至3层的单体建筑组合而成，偏欧式的小镇风格建筑按不同功能划分为SOLANA MALL、儿童城、品牌街、亮马食街、湖畔美食街、下沉式中央广场、露天喷泉等区域，汇集了近500家品牌。

同时，SOLANA蓝色港湾有着类似太古里的街区模式，但与定位时尚潮流的北京三里屯太古里又形成差异。

欧式小镇的商业建筑形态虽与国外奥莱项目异曲同工，不过，毗邻朝阳公园，服务于周边商务和居民，以及对生态的改造、便利的交通和灯光节为代表的文化IP等，蓝色港湾的城市可达性更高，现已成为北京具有标志性的一站式休闲消费中心之一。

2021年11月2日，珠海万达商业管理集团股份有限公司新增2家投资企业，分别为北京五棵松万达广场商业管理有限公司、北京亮马万达广场商业管理有限公司，投资比例均为100%。

据了解，在新的合作模式下，“SOLANA蓝色港湾”作为广受市场认可的商业品牌将保持不变。蓝色港湾有限公司仍是SOLANA蓝色港湾项目的业主，将持续保障项目的长期发展，商户将于近日全部换签物业合同，运营公司为北京亮马万达广场商业管理有限公司。

轻资产输出

于2016年被蓝色港湾接手的五棵松卓展购物中心，亦将委托万达团队进行改造并轻资产运营，并更名北京五棵松万达广场。

五棵松商圈素来有着“京西三里屯”之称，也是年轻人的聚集地。此前，已有消息表示五棵松卓展将变身为第四代万达广场。根据相关规划，海淀区将统筹推进现有传统商圈“一圈一策”改造升级，重点抓好五棵松卓展第四代万达广场店、中关村广场等重大改造项目。

但事实上，不同于蓝色港湾逐渐成熟且形成更具特色的商业生态，五棵松商圈内的卓展购物中心过去几经易主，区位优势始终没有得到有效发挥。

曾有熟悉北京商业市场的人士分析，五棵松卓展要从根本上解决的是提升沉浸式体验的内容，从而更多地增加休闲娱乐业态，以各种网红特殊餐饮、零售作为补充，从而获得更好的发展前景。

也有声音认为，关键在于要有能够调动资源、能够给市场和商户带来信心、更具经验和资金实力的靠谱操盘手。

如今，市场更关注的无疑是万达接下之后，将打造成怎样的项目？据平安证券研究显示，第一、二代万达广场零售为主，第三代及轻资产万达广场体验优先，四代万达广场呈现简单线下消费向沉浸式消费体验转变。

第四代万达广场的定位或许将满足市场对五棵松卓展未来发展的某些期待。消费升级推动下，囊括旅游、文化、社交、日常服务等多功能综合体趋势逐步凸显。

据珠海万达商管招股书，体验业态是商业广场吸引客流的基础。从2018年12月31日至2021年6月30日，万达广场的体验业态在管建筑面积占比从67.5%增长至72.5%。

数据来源：万达商管招股书

2021年9月，首座第四代万达广场——深圳龙岗万达广场正式开业，项目由已经停业的建材市场改建而来，开业实现入驻370多特色品牌，其中全国首店、创新概念旗舰店等超过150家，体验类业态占比超过80%。

如果说完成全国化布局的同时，深耕下沉市场、在具体城市占领更大份额则是万达接下来的发展道路之一。那么显然，规模后的模式升级是万达商管另一条发展平行线。

双线并行之下，万达商管在京城商圈将上演怎样的情形？