苏州狮山商圈：商业综合体扎堆 商圈竞争愈发激烈

编者按：苏州作为长三角区域中心城市之一，商业实力位居2021城市商业力排行榜第九位，商业丰富程度与城市消费潜力紧跟北上广深等一线城市的步伐。但受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来，随着苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。那么，苏州各商圈现有格局如何？未来又将发生怎样的变化？赢商网独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章，以期为行业带来更多参考价值。

狮山商圈是苏州高新区最先开发的区域，也是苏州城市西部的CBD。作为苏州主城区重要的一部分，狮山商圈与古城区仅一河之隔，加之轨道交通枢纽的优势，狮山商圈占据天时地利人和，各大购物中心的集中强势入驻，让狮山商圈内的业态构成和消费层级得到不断提升。

狮山商圈大数据

据赢商大数据显示，狮山商圈面积约285.32万㎡，属于传统的区域商圈，商圈工作日去重客流为26.25万人次，节假日去重客流为26.79万人次。

狮山商圈截止目前共有10家商场，其中已开业项目为8个，体量达78.24万㎡，分别为绿宝广场、天都广场、If Mall易生活购物中心、金鹰国际广场、苏州狮山天街A馆、苏州狮山天街B馆、佐阾锦华购物中心、苏州红唐，集中分布于狮山路两侧的三公里范围内。

数据来源：赢商大数据

新老购物中心强强碰撞 竞争激烈

狮山商圈是苏州目前最为繁华的商圈之一，其商圈竞争激烈程度堪比园区湖东、湖西板块。无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在积极调整，不断提高自身的竞争力。

据赢商大数据显示，目前狮山商圈内人气最旺的两个购物中心分别是苏州狮山天街和绿宝广场。其中，绿宝广场是商圈内最早开业的购物中心，而苏州狮山天街B馆则于2021年4月开业，是目前商圈内最新的购物中心。

苏州狮山天街是狮山商圈当之无愧的“流量担当”。开业首日，龙湖狮山天街总客流突破22万人次，整体招商率接近100%，品牌同步开业率达95%，在苏州市场上展现出强大的“天街效应”，成为苏州城西的商业核心。

开业以来，苏州狮山天街不断完成空铺、预警铺的招商工作，实现商场内店铺的稳定经营，保障了商品动线的连贯性。

2018年，项目引入了哥老官、奈雪の茶、巴奴、新梅华、小米之家、狗道等品牌；2019年，引入小鹏汽车、乐乐茶、华为、FILA、珮姐老火锅等新品牌。2020年，苏州狮山天街新开业门店数量近80家，其中首进苏州的品牌有Nike Beacon 750、合興發茶冰室、朱雀、Polestar等；此外，还引入了哈士奇体验馆、红楼、老虎堂、也崎西点等网红品牌；以及MLB、HAZZYS KIDS、欢跳蹦床公园等贴合商场定位的品牌。2021年至今，苏州狮山天街已引进LVMH集团旗下美妆集合店丝芙兰、Dr. Martens、MAXRIENY、HPLY、全球潮玩集合店TOP TOY、江苏首店NINTENDO SWITCH、大疆、蓝蛙、先启半步颠小酒馆、域尚、小川洋风、哲平鳗满、肖四女跷脚牛肉、MANNER等优质品牌。

（龙湖天街实景图）

同时，苏州狮山天街通过在共享空间中持续营造的IP化场景，融入社交、艺术、人文等属性，给消费者带来多元化的消费体验。开业以来，苏州狮山天街自主打造了66欢抢节”“超级一号”、“天街欢乐季”等超级IP，以多元IP内容、多重数字化体验、多维空间叠用，深化商业空间的运营，通过品牌调整和创意营销持续发力，成为狮山商圈有品格、有力量、有引领、有创新的商业地产榜样。

开业于2007年的绿宝广场是苏州最早的集百货、餐饮、休闲娱乐等多重业态于一体的综合性商场。自开业起，其人气便一直高居不下。近年来，随着购物中心的兴起，绿宝广场不断缩小百货占比，增加餐饮、休闲娱乐、精品零售、生活配套等业态品牌的占比，并在B1层规划了以餐饮、超市为主要业态的主题街区——雅味市集，增强消费者购物过程中的消费体验。正是通过这些调整，绿宝广场才能在开业15年之后，依然高居商圈内人气前列。

轨交上盖项目众多 人气情况参差不齐

狮山路与古城区无缝对接，拥有独特的交通地理优势，随着轨交一号线的运营和三号线的运营，狮山商圈已成为轨道交通的枢纽中心，商圈辐射人群也大大增加。在狮山商圈的10个商业项目中，地铁商业数量高达6个。其中，苏州狮山天街位于三号线狮山路站；天都广场、狮山石路国际生活广场、金鹰国际广场、If Mall易生活购物中心则分布于已经在运营的轨交一号线的玉山路、狮山路、塔园路三站。

在四个沿一号线分布的购物中心里，If Mall易生活购物中心人气最佳，苏州金鹰国际广场次之，天都广场位居第三，而石路国际生活广场则早已悄悄闭店。

If Mall易生活购物中心是狮山商圈内唯一的绿色主题购物公园，它提倡绿色慢生活节奏，倡导体验生活、创意生活、艺术生活、乐享慢生活，致力于打造一个畅游生态、绿色的建筑空间环境，提供闲适、慢节奏的商业氛围。针对不同的生活领域，If Mall易生活购物中心精心打造了“Hi！Life（嗨、生活）”慢生活街区、“E-Life（易-生活）”社区便捷生活配套、“7890”文创生活街区、“骑个葫芦”儿童创意街区四大主题街区。

考虑到商圈内大型购物中心集聚而自身体量较小的实际情况，If Mall易生活购物中心将自身定位于社区商业。以此，不断降低零售业态占比，提高生活配套、儿童教育等业态占比，引入盒马鲜生等超市业态，使之能够满足周边社区居民的品质生活需求，并实现与周边大型购物中心的错位经营。

If Mall易生活购物中心各业态占比

借助轨道交通的便利与自身明确的定位，If Mall易生活购物中心也拥有自身的核心客群，一直保持着不错的人气。

位于玉山路站的苏州天都广场是集住宅、写字楼、精品酒店、购物中心为一体的商业中心，商业建筑面积约12.6万方，与绿宝广场一样，天都广场也引入了百货类业态。但与绿宝广场在大环境下的适时调整不同，天都广场近年来在运营和品牌调整上并没有什么亮点可寻。

苏州金鹰国际广场是集时尚百货、进口超市、顶级料理、美食广场、创意生活于一体的时尚全生活购物中心。商场主打快时尚、潮流休闲品牌的同时，以丰富的餐饮业态、儿童业态及家具生活品牌满足家庭消费需求。最初以百货思维布局购物中心的金鹰国际广场，近年来一直在努力调整自身定位和品牌业态，但实际效果并不理想。

优胜劣汰 多个商业项目举步维艰

​而同样是狮山路站上盖、开业时间也相差无几的石路国际，其境遇较金鹰国际则更加令人唏嘘。

2016年6月开业的石路国际，早在2017年便出现大量店铺关门，甚至整栋楼层空掉的情况。2019年后，便以整体闭店。这种情况的出现与其开发商运营经验欠缺以及商圈内激烈的竞争氛围有很大关系。

除了石路国际，位于商圈最北面的港龙城市商业广场也于2021年闭店。与其他购物中心的相比，港龙城市商业广场既远离地铁又不位于城市主干道的两侧，在交通这一先天条件上便不占优势。开业时商圈内仅三个购物中心，那时人气还算不错。但随着If Mall易生活购物中心、金鹰国际、狮山天街等项目相继开业，先进的经营理念、优越的购物环境以及更高层级的品牌业态让港龙城市商业广场的人气暴跌。此外，疫情期间开始营业的苏州红唐，目前在营店铺仅71家，空铺却高达220个，整体开业率不足3成。

结语：狮山商圈各项目不断丰富着区域商业形态，完善城市功能，提升城市品位，在狮山商圈打造出一个百家争鸣、百花齐放的商业生态环境。在竞争日益激烈的当下，如何寻找差异化出口，形成自己独立的品牌理念与竞争优势，成为未来狮山商圈内众多商业项目抢占市场的关键。