疫情、销售与偿债 新城控股62.32亿小公募进行时

作者/张钇璟

对于不少房企来说，2022年是一个“偿债大年”，然而受疫情和市场影响，销售下滑影响了部分房企的偿债计划，开始将重点转移到再融资方向。

新城控股便是其中一员。

在此前业绩会上，新城控股董事局主席王晓松曾表示：“随着按揭开发贷的改善，我相信公开市场融资一定有机会，我们现在也在做一些积极的准备。”

4月18日，据上交所公司债券项目信息平台显示，新城控股向上交所申请上市的2022年面向专业投资者公开发行公司债券有了新的进展，项目状态更新为“已反馈”。

据了解，3月30日，上交所受理该笔债券的发行上市申请，拟发行金额62.32亿元，期限不超过5年（含5年），类别为小公募，承销商/管理人为中信证券股份有限公司。

至于资金用途方面，募得资金将全部用于偿还2022年、2023年到期或回售的公司债券本金。

数据来源：债券募集说明书

此次上交所出具的《关于新城控股集团股份有限公司面向专业投资者公开发行公司债券并上市申请文件的审核反馈意见》，主要涉及以下两个问题。

其一，上交所指出新城控股2018年、2019年、2020年、2021年1-9月的经营活动现金流分别为38.17亿元、435.80亿元和3.82亿元，波动较大。

根据《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号》的要求，新城控股须结合行业特征、具体业务板块经营情况等披露产生相关情形的原因、合理性及其对自身偿债能力的影响，量化分析偿债资金来源，并充分说明偿债安排的可行性。

其二，上交所认为新城控股存在净利润较为依赖投资收益、公允价值变动损益等非经常性损益等情形，需要披露形成非经常性损益的具体事项及其对盈利能力稳定性的影响。

据了解，报告期内，新城控股公允价值变动收益分别为27.84亿元、26.47亿元、25.24亿元和5.71亿；投资收益分别为15.11亿元、18.77亿元、28.87亿元和8.98亿元。

净利润方面，新城控股相应期内分别录得122.09亿元、133.30亿元、164.66亿元和67.59亿元；公允价值变动收益与投资收益之合占净利润的比重为35.18%、33.94%、32.86%、21.73%。

值得注意的是，此前业绩会上王晓松透露，2022年新城控股公开市场债务到期金额一共是126亿元。

4月11日，新城控股在发布的2022年3月份及第一季度经营简报中也披露了有息债务情况。根据公告显示，截至3月31日，新城控股合联营公司权益有息负债合计为99.11亿元，一季度公司已偿还境内外公开市场债券为46.31亿元。

这也就意味着，截至3月底，新城控股今年公开市场债务还剩下近83亿。

此次申请的62.32亿元公司债中有42.6亿元是用于偿还2022年到期或回售的债券，若债券能获得通过并顺利发行，那么新城控股今年剩下的公开市场债务只剩下不到41亿。

若是该债券未能成功发行，王晓松曾在业绩会上表示还有另外“两手准备”进行偿债。

他提出，一方面，新城控股对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还准备，公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。

另一方面，是吾悦广场能够带来的物业贷款。据悉，新城目前只有30%左右吾悦广场做了抵押和融资，剩余处于无抵押的自由状态，以后可以根据公司融资规划做出安排。

对此，国际评级机构惠誉表达了自己的看法。

4月13日，惠誉发布报告，将新城发展/新城控股的评级展望由稳定调至评级观察负面，主体评级维持BB+不变。

惠誉认为，目前新城流动性仍然充足，该集团维持着强劲的银行贷款渠道并拥有可产生100亿元人民币经常性收入的投资性地产组合，为其提供包括担保贷款在内的其他融资选择。

不过，惠誉也在研究报告中指出，新城一直依赖销售收入来偿还债务，2022年第一季度的销售额同比下降37%，与同行表现基本一致。然而，由于土地储备集中在长三角地区的低线城市，疫情反复和相关限制可能会影响该集团的短期销售。

同时，惠誉还指出，新城获得资本市场融资的机会可能低于预期。

惠誉表示，近期新城计划在海外发行债券，并可能动用52亿元人民币的在岸中期债券额度。但是，如果新城近期未能成功发行新的资本市场工具筹及资金，其资本市场渠道可能会进一步收窄，或将会对评级产生负面影响。