新时期的并购选择题 华润置地50亿公司债发行背面

继3月末发行30亿元中期票据之后，4月19日早间，华润置地控股有限公司再发公告表示，拟发行2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超过50亿元（含50亿元）。

观点新媒体了解到，本期债券分两个品种，品种一简称“22润置01”，为3年期；品种二简称“22润置02”，为5年期。两个品种之间可全额双向互拨。

其中，品种一询价区间2.60%-3.60%，品种二询价区间3.00%-4.00%。

华润置地指出，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司有息债务及补充流动资金。其中，不超过35亿元（含35亿元）用于偿还公司有息债务，不超过15亿元（含15亿元）用于补充流动资金。

融资畅通

有市场人士分析称，受益于国企资质以及良好的经营业绩和财务状况，华润置地得以在房地产行业下行期间再次获得较大规模的公开市场融资，且将票面利率维持在低位水平。

数据显示，华润置地3月份合同销售金额约208.9亿元，总合同销售建筑面积约77.95万平方米，分别按年减少19.8%及46.2%；一季度累计合同销售金额约459.7亿元，总合同销售建筑面积约24.65万平方米，分别按年减少32.2%及34.1%。

从数据可以看出，虽然受行业大环境影响，华润置地销售同样不可避免出现下滑，但销售单价却有所提升。这是因为华润置地布局土储聚焦于四大国家战略区域及一二线高能级城市，价格较为稳定。

此外，华润置地3月份投资物业实现租金收入约14.7亿元，按年增长8.8%。一季度累计投资物业实现租金收入约49.5亿元，按年增长20.8%。

标普认为，高利润的租金收入将会继续帮助华润置地遏制利润率下滑。和同业不一样的是，华润置地2021年毛利率下降温和，在2020年30.9%基础上仅下降至27%。

债务方面，据华润置地2021年报披露，截至期末该公司综合借贷额折合1974亿元，有息负债中约28%将于一年内到期，其余为长期有息负债。而在手现金及银行结存折合1087亿元，足以覆盖短期债务。

截至2021年末，华润置地三道红线均为绿档，现金短债比1.99倍，净负债率30.4%，剔除合同负债后资产负债率60.37%。同时，资金成本仍维持在行业内较低水平，期末加权平均融资成本约为3.71%，同比下降37个基点。

标普亦指出，虽然行业规模在收缩，但未来两年像华润置地这样拥有国企背景的公司是有机会在房地产开发领域扩大市场份额的。这主要是因为管理层更重视质量而不是规模，奉行审慎的财务管理，且当前行业下行期该公司在境内外资本市场的融资渠道均保持畅通。

审慎并购

值得注意的是，更早之前的3月17日，华润置地2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目就在深交所固定收益信息平台显示通过，拟发行金额100亿元，可分期发行。

彼时募集说明书显示，该次债券募集资金在扣除发行费用后，将用于支持产业内企业缓解流动性压力（包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式）、偿还公司有息债务以及补充流动资金。

虽然本期债券应属于该次百亿公司债额度之内，却并未提及收并购用途，或许侧面反映华润置地目前依然没有较好的收购目标。

年初至今，华润置地已获得来自银行数百亿并购额度支持，公司管理层在3月31日举行的2021年度业绩发布会曾指出，就华润置地来说，对于收并购采取积极的态度。

但该公司管理层随后亦补充，华润置地的投资策略从来是稳健的，无论是二级市场招拍挂还是收并购，都必须要回报达标。

据悉，华润置地内部对项目回报要求是控制在税后利润率12%左右。

事实上，目前不少状况良好的企业都有获得银行并购融资额度支持。这其中既有华润置地、保利发展这样的国企，也有碧桂园、美的置业等头部民企。

或许是出于安全性方面考虑，目前实际发生的并购交易并不算很多，上述几家房企中仅美的置业收购动作较频繁，且多为接手出险合作对象项目股权。

业内人士认为，行业仍处于下行周期，未来预期不明朗，收并购交易复杂，相比之下招拍挂获得土地无论从财务还是经营角度都更易操作。

另一方面，一些出险企业不愿过早触及核心优质资产。叠加之下，使得不少有计划收购的房企仍持观望态度。