年报中的地产“信号”
作者/曾树佳
房企的经营逻辑正在发生转变，过去大开大合的节奏，已不能适应调控的环境；要想在容错空间渐窄的当下立足与发展，必须提高精细化运营，提质增效，保持竞争力。
年报季已经过去，虽有部分房企延迟发布财报，但从眼下已发财报的样本企业中，仍可以窥探他们去年的发展概况。2021年，地产商们经历了先扬后抑的市场环境，他们下半年备受考验，也加速了行业格局的分化。
规模、盈利水平、现金流、土储等，是衡量房企基本面的几个重要指标。表现优异的房企，无一不是在这几方面不断完善，从而穿越周期的。中海、碧桂园、龙湖等，都是极具参考意义的样本。
规模与效益并行
近年来，调控基调持续，能在营收和盈利方面保持竞争力的房企，更体现了他们的韧劲。
乐居财经统计获悉，2021年，碧桂园以5230.64亿元的营收位列榜首；万科以4527.98亿元位居第二；中海以2422.41亿元位居第三。期内，营收超2000亿的房企还有龙湖、华润置地；而达千亿的则有新城发展、旭辉、绿城等。
净利润榜单上，依旧是那些熟悉的名字。中海、碧桂园、万科分别实现净利润430.62亿元、409.82亿元、380.70亿元，位列TOP3；而华润置地、龙湖、新城发展、旭辉等，也有着较好的表现。
这些名列前茅的房企，都具备同样的特质，那就是在追求规模的同时，注重自身的发展效益，在两者之间找到平衡。
其中，中海向来就是业内的“利润王”，其他的诸如华润置地、绿城、万科等拥有国资背景的主体，也以稳健著称。而在民企整体遭遇经营挑战的背景下，龙湖、碧桂园、旭辉等则是依旧突出。
今年业绩会上，龙湖掌舵者吴亚军表示，“穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远。”龙湖的原则与底线，便是来源于日常经营的长期主义。
林中表示将为旭辉的转向做努力：“过去有更多规模上的追求，未来更多是发展质量上、发展品质上以及效益上的追求，未来五年的目标就是要做强、做厚和做久。”
碧桂园则是继续“行稳致远”。去年，碧桂园实现权益销售额5580亿元，销售的持续领先，为公司的经营业绩持续向好，打下了扎实的基础。
今年是碧桂园推行“提质增效”“全竞提升”的第四个年头，其内部已经构建出较为合理的管控体系，维持着公司的运转。眼下，该公司已从“增加销售目标”，转变为“控支出、调结构、保资产”。
种种把控措施，让碧桂园有了不小的收获。2021年，该公司并表销管费率为5.5%，与2020年同期的6%相比，有所下降。2019年以来，其并表销管费率已连续三年下降，这为其利润的保持与提升，提供了不小的助力。
获取流动性优势
房地产是资金密集型行业，“利润为王”是永不过时的规律。衡量地产商的良性周转与发展后劲，一是看他们的眼下是现金水平，二是看其融资成本。
乐居财经从各家房企的年报中统计获悉，79家房企的现金流总和，超过1.5万亿。其中，碧桂园手握现金最多，为1813亿元；万科、中海、华润置地的现金也超过千亿，分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。
能手握充裕现金流的主体，一般都拥有较好的造血能力。比如位于榜首的碧桂园，其2021年全年，累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。年内，碧桂园实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元。
另一方面，外界往往从一家企业融资成本的高低，去窥探它基本面、负债水平、流动性的优劣。
乐居财经统计获悉，48家已发布年报的港股房企的平均融资成本为5.64%，但地产商个体差异较大，有的低至1.4%，有的却高达9.71%，后者竟是前者的6.94倍。
能展开低成本融资的，多以国资为主。TOP10中，中海、五矿地产、华润置地、中国金茂等，均以低于4%的融资成本在列。
民企表现较为出色的，则有龙湖、美的置业、碧桂园、旭辉等主体，四者分别以4.14%、4.82%、5.2%、5%的融资成本，体现自身“穿越周期”的底气。近来行业供需端暖风频吹，这类优质民企或将继续优先受益。
其中，碧桂园是行业内为数不多，成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。该公司成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债等。
之所以受到投资者的看好，是因为碧桂园各项数据均较为健康。截至去年年底，碧桂园总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，现金短债比约2.3倍；净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点。
碧桂园未雨绸缪，积极提前偿还或按时偿还到期、回售公司债本息，进一步减少短期债务。今年以来，公司偿还了一笔本金总额4.25亿美元、票息7.125%的优先票据；又以自有资金提早完成境内回售资金支付，本息共计约6.2亿元。
近期，碧桂园还持续在公开市场上购回美元票据，提振市场信心。
土储后劲
调控从融资端正式延伸到投资端，去年大部分房企放缓了拿地节奏。乐居财经统计获悉，在38家样本房企中，有24家房企总土储“缩水”，占比超过六成。
地产进入“黑铁”时代，利润比规模更重要。所以房企对拿地更加谨慎，如何把握拿地时机，获取较高质量的土储，也成为开发商的一道课题。
尽管如此，眼下优质的房企，仍然拥有充足的土地储备，并持续获得增量。
例如，华润置地今年的销售资源有5278亿元，其中有去年年底库存的2200多亿，还有新增的可售资源3000亿；旭辉今年大概也有3600亿可销售货值。这样的货值体量，以合理的去化率预测，他们将具备良好的销售后劲。
碧桂园也是如此。该公司截至去年年末，开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个区县，项目总数达到3216个。
整体来看，碧桂园的权益可售资源约14846亿元，另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。2022年，其预计全年权益可售货量，将在6500亿以上。
“粮仓”充实的同时，碧桂园的土储分布也较为合理。顺应城镇化的发展趋势，碧桂园均衡布局于各能级城市。可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。
之所以能实现精准布局，得益于碧桂园“以销定供”的闭环管理，该公司实行的是“集团-评审大区-区域三级”管控体系。也即，集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，做一成一。
眼下，房地产行业融资空间变窄，能稳扎稳打获得优质、足量的土储，才能在后续改善毛利率的同时，为自身提供强大的续航力。