“新兵”mall霸气登场，泉州商业是时候“高调”起来了!

泉州，“东方第一大港”，国家历史文化名城。

 

2021年，泉州生产总值11304.17亿元，略逊于福建省会福州；但社会消费品零售总额5819.72亿元，远超福州，全省第一，全国第12位。

 

 

泉州消费之强，主要由于民营经济和县域经济相对发达，民间相对富裕。这个制造大城，拥有9个千亿产业集群，安踏、利郎、九牧王、鸿星尔克、七匹狼等知名品牌由此地走向全国。

 

然而，作为GDP万亿级、消费实力全国靠前的城市，泉州的知名度与城市实力并不匹配，商业地产发展亦显“低调”。

 

综观泉州近5年购物中心开业情况，2017年迎商业“开业潮”，全年累计商业体量增量75.5万㎡（购物中心商业体量≥3万㎡）。随后缩减，2020年、2021年新增体量分别为22.7万㎡和19.5万㎡。

 

 

GDP领衔福建超20年（除2021年），泉州商业发展“后劲”如何？本文将从商圈、项目、品牌等维度，复盘泉州商业市场现状，探寻未来商业更多可能性。

 

泉州商业市场回顾

 

存量/增量：

2021购物中心体量仅新增19.5㎡，抢滩下沉市场

 

2021年之前，泉州GDP连续22年居福建省第一，直到2021年才被福州赶超。然而，坐享“福建经济第一大城市”名气多年，泉州的商业发展较省会福州有明显差距。

 

据赢商大数据监测，截至2021年12月底，泉州购物中心存量321.85万㎡（福州457.08万㎡），位居福建省第二，与排名第三的厦门基本持平。

 

2021年泉州仅2个项目新增，分别为德化万达广场及南安源昌银河广场，累计商业体量增量19.5万㎡。

 

从近5年新增项目的区位分布来看，2017年，泉州主城区和晋江市迎来购物中心入市高峰期。该年开业的8个mall中，4个位于主城区，3个位于晋江市，仅1个项目在惠安县亮相。

 

但自2018年开始，新增商业分别于安溪、南安、永春、德化、惠安等县域亮相，主城区仅有2018年底新增一项目，即城东万达广场，而晋江市无一新增，商业抢滩下沉市场。

 

 

商圈观察：

旧貌换新颜，城东商圈时尚升级

 

从购物中心分布来看，目前泉州主城区已经形成了浦西万达商圈、泉州商城商圈、东海大街商圈、城东商圈等多个成熟商圈。

 

2021年，“泉州：宋元中国的世界海洋商贸中心”成功列入《世界遗产名录》，接轨世界，泉州商业时尚度大提升，城东商圈就是一个典型的例子。

 

城东商圈以泉州中骏世界城、城东万达广场两个大型购物中心为首，2014年泉州中骏世界城开业，率先开启城东商业新格局。到2018年底，万达轻资产项目——城东万达广场加入战局，与一路之隔的中骏世界城加速城东商圈成熟。

 

随着消费升级、Z世代崛起，商业年轻化成为行业共识。泉州中骏世界城洞见趋势，又一次开启商业革新。2021年底至2022年上半年，ARMANI、CLARINS、DIOR、fresh 、GIVENCHY、Kiehl's、LANCOME、SHISEIDO、WHOO、YSL等十余家国际一线美妆/轻奢品牌将相继亮相泉州中骏世界城，其中90%品牌为泉州首店。这不仅提升了泉州中骏世界城品牌核心优势和项目时尚度，也进一步提升了城东商圈乃至整个泉州的商业层级。

 

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图片来源：泉州中骏世界城

 

据悉，APM Monaco、Pandora、Cartier、JAEGER-LECOULTRE、OMEGA、Chopard、IWC、MONTBLANC、LONGINES等国际大牌也将在泉州中骏世界城陆续开出。

 

商业焕新：

“老面孔”惊喜不断，“新血液”表现强劲

 

2021年，虽全国各地疫情时有反复，但商业地产韧性十足。一方面，存量项目持续焕新，满足年轻消费者日益提升的消费需求；另一方面，新入市mall创新不断，从特色建筑、场景空间、原创IP等多方面着手打造颜值与内涵兼具的社交平台。

 

谈及过去一年泉州存量项目的商业焕新，典型代表除了上文提到的泉州中骏世界城，还有晋江宝龙广场。

 

2021年，晋江宝龙广场以“网红亲子+”为全新定位，从硬件设施到空间场景，从品牌组合到营销策划全面升级。截至2021年6月，历时94天焕新升级，晋江宝龙广场179个铺位实现主动汰换及空铺招商，更新品牌67个，商场出租率100%；打造了1000+㎡户外儿童运动公园、5000㎡亲子体验业态，网红打卡步梯、通道等场景空间，破局出圈。

 

图片来源：晋江宝龙广场

 

而2021年新入市mall中，“新兵”南安源昌银河广场不可不提。开业首日客流32.6万人次，销售额超千万，众多品牌单日销售业绩取得福建第一乃至全国第一的好成绩。南安源昌银河广场的成功开业，一定程度上佐证了下沉市场的商业潜力。

 

作为源昌商业“下沉”首秀，南安源昌银河广场极具个性的空间场景设计似有魔力般的吸引着消费者前往打卡。在公共空间打造空中绿岛氧吧，营造人与自然共生相融的休闲空间；位于四楼的”V字形”空中廊桥，利用中央大挑空区域的玻璃栈道，星座加上玻璃穹顶的结合，创造了“银河空廊”网红打卡地……

 

图片来源：南安源昌银河广场

据悉，计划于今年开业的源昌银河金街，以“福建首条汽车主题步行街”为规划，融合旅途和汽车的灵感，打造集嗨吃、酷耍、潮玩为一体的24小时休闲体验充电站。届时，项目将有望形成内外场联动，呈现更加多元化的消费空间及沉浸式购物体验，培育出更加成熟的闭环式商圈，成为人们休闲娱乐的好去处。

 

首店经济：

43家品牌首店落地泉州，同比暴涨139%

 

据赢商大数据监测，2021年，福建累计引进品牌首店259家，同比提升近四成，其中泉州贡献43个品牌首店，虽占比不到两成，但相较于2020年（仅18家）暴涨139%。

 

从首店层级来看，福建首店仅6家，具体品牌为小米销服一体、BOY LONDON（5.0系形象店）、ROMON罗蒙、咕鹿流心披萨、imau、FODOLA；泉州首店37家，无全国首店。

 

从业态分布来看，零售与餐饮业态贡献近8成。其中:

 

• 零售业态首店20家，占比达47%，包括兰蔻、PANDORA、APM Monaco、周大福荟馆、FILA 5G等；

 

• 餐饮业态首店13家，占比为30%，覆盖哥老官、湊湊、江左尚白、酒拾烤肉、宋小谨Pro、奈雪的茶PRO等；

 

• 而文娱体、儿童亲子、生活服务首店仅3家、6家、1家。

 

 

从首店入驻的项目来看，SM晋江国际广场及泉州中骏世界城是引入首店最多的项目，其中，SM晋江国际广场引入14家首店，泉州中骏世界城13家。另有浦西万达广场、南安源昌银河广场等项目贡献部分品牌首店。

 

泉州商业市场展望

 

未来2年拟增商业体量43.5万㎡，以小型项目为主

 

根据规划，未来2年，泉州将迎来6个购物中心（购物中心商业体量≥3万㎡）亮相，累计增量43.5万㎡。其中，惠安祥盈壹号广场、星悦荟广场、星城新天地三个项目计划2022年开业；南安金座唐道636、南安万星城市广场、泉州公共文化中心地下商城拟2023年投入运营。

 

 

从商业体量分析，2年内即将投入运营的项目以小型商业为主，5个项目商业体量均为3万㎡-6万㎡；大体量项目仅1个，即南安金座唐道636。

 

资料显示，南安金座唐道636总体量约82万㎡，覆盖大型购物中心、星级酒店、商务写字楼、高品质住宅、沉浸式文旅街区、智慧家居建材产业园、职教艺考公寓、九年一贯制江北实验学校等多元业态。其中商业体量达20万㎡，这也将成为泉州购物中心体量最大的项目。

 

未来，项目将根植闽南特色，溯源海丝文化，着力于打造南安城市封面，让项目与城市形象融为一体，赋能城市发展。

 

​图片来源：南安金座唐道636

 

从区域分布来看，下沉市场依然是泉州商业发展的重点。6个项目中仅星悦荟广场及泉州公共文化中心位于丰泽区；星城新天地、万星城市广场、金座唐道636均位于南安市，祥盈壹号广场位于惠安。

 

不难发现，南安市近年来已成为商业争夺战的要点，目前已有南安中骏世界城、水头中骏世界城及南安源昌银河广场在运营，未来2年内，随着3个新项目的亮相，区内商业发展势必迈上新台阶。

 

改造提升&新建培育，丰泽区多措并举商业进阶

 

根据2021年公布的《丰泽区“十四五”商务发展专项规划》，未来5年内，丰泽区将坚持改造提升和新建培育并举，对浦西万达商圈、泉州商城商圈、东海大街商圈、城东商圈、领SHOW天地商圈等5个成熟商圈，通过调整结构、完善功能、提升档次、优化形态，进一步找准功能定位，做到优势互补，形成差别化经营特色。

 

与此同时，充分发挥夜间进行消费活动“黄金时段”的优势，打造浦西时尚商业街区、领SHOW天地、东海泰禾广场新天地、中骏世界城乐活里、城东万达广场金街5大网红夜经济示范点，支持各大商场、商家延长营业时间，营造夜间消费氛围，繁荣市民“夜生活”。

 

规划还指出，未来丰泽区将着力于紧抓现代消费者个性、时尚、潮流购物心理，积极引进集合店、买手店、综合店，鼓励零售企业跨界转型，提升商业品质，扩大沉浸式情景商业业态比例。多措并举，推动区域经济发展。

 

世遗品牌效应显现，文旅产业新发展

 

2021年，走过20年申遗路的泉州终于迎来成功，这也意味着泉州将成为更多游客想要“打卡”的城市。统计局数据显示，2021年，泉州旅游总人数达6676.44万人次，增长6.6%，旅游总收入697.47亿元，增长6.2%，世遗品牌效应显现。

 

作为新晋世界遗产地，泉州的文旅产业也迎来新发展：

 

• 泉州台商片区13个项目进发

 

在有关部门发布的加快文化旅游经济发展实施意见中提到，目前，包括台商区最美海岸带项目、海丝文化艺术中心、海丝文旅小镇项目、百崎海丝文化古街等在内的7个文旅项目正处招商中；而华侨城海丝国际未来城、钱隆美食综合体、烽火群英荟国防体育、浮石隐地文化创意产业园、台商时代广场等6个文旅项目也已签约。

 

• 鲤城区不甘落后“城更”进阶

 

政府发布的《关于印发鲤城区“十四五”文化和旅游发展专项规划的通知》指出，鲤城区将构建“一核两带多片”文化旅游发展空间格局，“一核”，即以古城创建国家级文化生态旅游度假区为核；“两带”，即滨江文体休闲带和古城新区文旅一体化发展带；“多片”，即依托古城保护利用和新区城市大片区开发，筹划推进旅游功能提升项目和旅游业态植入，打造若干个城市片区更新升级项目。

 

未来，随着各区各项规划的落地及文旅项目的亮相，将有助于有效吸引游客、刺激消费，为泉州旅游业的发展带来巨大的活力，并推动泉州城市综合竞争力再迈新台阶。