土拍回暖虚像：供地市场冷热交替 收并购成房企“上策”
作者/曾树佳
4月25日，历时14个小时，184.35亿元，滨江连夺11宗地，成为杭州2022年首批集中土拍的最大赢家。
网友们对此次土拍纷纷咋舌，“杭州土拍，59块地全部拍出，800亿进账”“杭州这土拍多少是有点逆天，60块地还封顶了一大堆。”
表面上，杭州土拍看似回暖，但实质上却暴露出冷热不均的现象。因为在报名房企中，除了以滨江、绿城为首的本土房企之外，央国企报名地块最多，而以往耳熟能详的一些拿地大户，则几乎不见身影。
杭州的表现是好于大多数城市的。已完成首轮供地的北京、福州、厦门、武汉、成都、南京、东莞等城市，热度普遍一般，出现了大面积的底价成交、流拍或终止转让；而地块全部成交的仅3个城市，分别是重庆、长沙和宁波。
以浙江隔壁的南京为例，它在4月22日落幕的今年第一场土拍中，20宗地，6宗流拍，14宗地成交卖出191.75亿。这个金额，同比去年该城市的首次土拍，大降80%，即使相比于去年的第三轮土拍也降低了41%，令人惊呼。
而在福州，土拍现场甚至出现冷场环节。其中，有两宗地块原本有企业报名，但是并未有人举牌报价，就算主持人给开发商们设置两分钟的思考时间，但开发商依然沉默以对，最终无人应价，地块流拍。
这其实也不难理解。疫情反复，行情走弱，以及房企债务危机，无疑连续给地市和楼市泼了几盆冷水。
不久前，国家统计局公布了一季度《全国房地产开发投资和销售情况》，各项指标“降”声一片。房企在拿地上心有余而力不足，尤其是那些状况频发、还徘徊于ICU的开发商。
所以眼下，已经不能用“冷”或“热”的字眼，去评判招拍挂市场的现状。一方面政策暖风频吹，竞拍规则不断调整放宽，给房企“减负”不少，也给地市带来了热度回升的信号；但政策传导确实需要时间，假如销售端未能恢复常态，房企便无更多的资金，流向土拍市场。
供地冷热交替
第一轮拍地，从部分城市的表现来看，似乎如地产人所愿，出现了自去年下半年以来，未曾见到的“热度”，甚至有“马甲”拍地再次重出江湖。
此次滨江为了能够拔得“头筹”，在土拍前一星期，它一口子新增20家全资子公司，注册资本清一色都是10万元。
在业内，设立“马甲”公司拍地是颇为常见的做法。好处在于，多个“马甲”公司有利于分散竞标，或者与他人合伙拿地，从而增加成功率。
据乐居财经了解，此轮杭州首批集中供地，共出让60宗涉宅地（包括2宗租赁用地），总建筑面积580.7万平方米，总起价797.9亿元，最终收金826亿元。
此前，北京共推出18宗土地仅一宗流拍，3宗触及限价，揽金480.2亿元，打响了年度供地的“第一枪”；厦门也是10宗地成交了9宗；合肥有九成土地“封顶”成交；重庆甚至出现了零流拍，其中还有3幅地块触顶摇号。
多座城市的溢价成交现象，相比去年底更为明显。已完成第一轮供地的厦门、合肥、北京、青岛、福州、重庆、武汉、杭州，其溢价率分别为7%、11%、4.8%、2%、4.2%、5.4%、1.5%、3.5%，均有所回升。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，明确要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
随后，各地因城施策的“稳楼市”政策，已经逐渐铺开。据不完全统计，已有70多城出台了提高公积金贷款额度、降首付比例、下调房贷利率、发放购房补贴等措施。外界有理由相信，待楼市回暖，现金流便会更多地流向土地市场。
然而，政策端传递到市场端是需要时间的，再加上疫情的反复，今年房企期盼的4月“小阳春”迟迟未到。因此眼下部分房企的积极拿地，并非普遍现象。
福州土拍便与外界的期待相去甚远，实际成交总价为82.1亿元，相当于原本预想的所有地块起拍价的一半都不到。
具体来看，该城挂牌20宗地，总起价182.58亿元。但最终城区取消出让3宗，流拍2宗，底价成交8宗，2宗溢价；马尾底价成交一宗；长乐流拍1宗，底价成交1宗。
早在福州土拍开始前，就有网友爆料称，有11宗土地无人报名。果不其然，在土拍开始之前，主办方就直接公布三幅地块取消出让。
拍卖中，更是多次出现了冷场环节。其中，有两宗地块原本有企业报名，但是并未有人举牌报价，就算主持人给开发商们设置两分钟的思考时间，但开发商依然沉默以对，最终无人应价，地块流拍。
4月22日落幕的南京土拍，也同样遇冷。其总共推出20宗地，有6宗流拍，14宗地成交，共卖出191.75亿元。回想起去年的首场集中土拍，南京一共出让51幅地块，总价992.5亿元。转眼一年时间，可谓是冰火两重天。
东莞于今年刚加入集中供地的队伍，但首次亮相，并未迎来开门红。其原定于4月19日至20日集中出让的8宗宅地，就有6宗因故终止出让，剩下的两宗地由保利、武汉地产集团拿走。
要知道，东莞可是二线城市的典型代表，其产业优势在国内一直属于前列。市场对房地产行业的信心跌落到了什么程度，也由此可见一斑。
无独有偶，天津也有部分地块因故停牌。其中，天津市内六区地块全部中止出让，后续将结合疫情防控有关要求，另行安排出让。
据乐居财经获悉，此前3月25日，天津共公布了第一批共30宗集体出让地块，包含29宗涉宅用地及1宗商服用地。另据统计，一季度天津在土地市场，共计成交约158万平米，成交面积同比下滑约38%。
4月25日，天津与杭州同一天启动第一轮土拍，共计15宗地块入市竞拍，最终仅6宗地成交，总成交金额约43.5亿元，总成交土地面积约48.6万平方米，其余9宗地块流拍。相形之下，略显落寞。
“放宽”拿地门槛
公开市场土地出让门槛的“松紧带”，是随着房企拿地热度的高低而调整的。
去年首轮土拍22城出让面积超1亿平方米，平均溢价率约14.7%，多地出现了抢地的现象，但第二轮土拍随即“收紧”了拿地条件。
但后来面临调控，民营房企拿地身影渐隐，土拍市场上大多由国资、城投公司托底，活跃度大不如前。去年四季度以来，政策暖风开始吹拂，第三轮土拍也有了放宽出让条件的种种迹象。
今年的第一轮集中供地，依然延续放宽的节奏。
据某地产研究院统计，本轮集中供地，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中，许多地区这一数据为30%，有的甚至达到50%。
此外，付款周期有了适当的延长。比如重庆在付款进度方面，多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延长，这给了房企资金腾挪的时间与空间。
以往竞配建、竞自持的竞拍模式也不再盛行，今年各地普遍在限地价基础上，以摇号、抽签形式进行竞拍。该举措可以大幅降低项目建设及运营成本，为开发商减轻负担，以提升他们的拿地意愿。
此前，厦门有2宗地、武汉有1宗地，便是“触及最高限价+摇号”成交。合肥也优化了竞价规则，它取消了在达到中止价后“竞装配率”的竞价方式，统一采用“竞报高标准建设方案”，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。
合肥之所以成为今年第一轮土拍的“热土”，还因为该城市调整了部分地块的容积率，成为赋予房企更多利润空间的土拍范例。
合肥滨科城BK202203、BK202204、BK202205这3宗地位于省府中轴，从北到南一字排开，去年公布的容积率分别为2.3、2.0、1.6，现在分别调高到2.8、2.2、2.0，这意味着项目可开发房源的增多。
据统计，合肥此次17宗涉宅地块的平均利润率，达到10.8%（按成交价），能满足多数房企目前的利润要求。
在各方面的“松绑”下，今年第一轮供地中，民企拿地偶有活跃的表现。比如3月底的重庆土拍，龙湖、海成、昕晖、保亿、天泰等民企与中海、华润、大悦城和建发等国央企站到一起，逐鹿13宗地块，共计建面147.1万平方米。
最终，民企在重庆拿地块数占比38.46%，接近4成，拿地面积占比27.22%；成交金额方面，民企则占比22.16%，超过两成。
放眼去年全年，拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿的百强房企中，国企、央企占据半壁江山。其中，万科、中海、招商、华润等均位列2021年新增拿地价值TOP 10，而越秀、建发等在集中供地中表现突出，拿地金额较2020年增长129%和60%。
市场人士看惯了民企过去一段时间的躺平，眼见重庆土拍民企的进取情景，惊呼“民企拿地信心初现”。
但这毕竟只是个别现象。总体来看，民企开发商因自身的流动性问题，仍未得到根本性的缓解，所以他们拿地的欲望并不强烈，国资托底拿地的现象，也未得到真正的转变。
收并购成“上策”
今年业绩会上，房企管理层提到最多的“增肌之策”是收并购，而不是招拍挂。
因为有并购贷的加持，一些能融到资且有资金空间的房企，会更倾向于收购现成项目，以便更快地转化为可售货值。因此，开发商较低土拍参与度，并不让人意外。
美的置业管理层便表示，接下来可能会推进一些合作项目的股权收购或者置换，主要是为了使项目更加顺利推进，提升权益占比，提升自操盘比例。另外，这家房企还将通过并购贷去解决收购资金，通过收购，项目的去化、操盘得到了改善。
郁亮也表示，“万科在确保自己安全，不给行业添麻烦的情况下，尽其所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事情，所以也会留意相关的收并购机会。”
眼下，诸多房企老板敢在公开市场拿地，必然会提到一个前提，那就是现金流平衡。
新城高管表示，公司对土地市场保持密切关注，在保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做决定，选好城市、机会和时间精准投拓，保障公司的平稳运营。
时代中国的岑钊雄也透露会在土储方面做一些调整，在利用城市更新的逐步转化，增加高质量土储的同时，减少通过激烈竞争的举措来增加土储；接下来会更倾向于两者相结合，在合适的时间内进行扩储。
不过，为了回流部分现金，4月16日，有消息称，时代中国致函广州市政府的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，请求退出部分旧改项目。
碧桂园虽然保持着销售韧劲，以及高回款率，但其仍然表示，会根据市场的机会和资金的情况进行动态调节。
因为该公司在去年获取的土地，大概5个多月就可以开盘销售，所以它一般会选择在部分城市市场筑底的时候，进行比较多的投资。再过一段时间，或许就能够在一些局部市场上，看到碧桂园的拿地动作。
今年上半年是公认的房企偿债高峰期，其中2月到期债务规模约395亿元，3月、4月连续两个月的到期债务规模均超过千亿元。4月，房企待偿还的海外债规模，至少还有419亿元。
在这种情况下，第一季度全国300城经营性土地成交建面仅15771万平方米，环比跌幅高达81%；同比来看，受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，同比降幅高达60%。
有人说，能撑过今年4月并且不暴雷的房企，后面的拿地、施工、销售等基本都能恢复正常。后续地市真正的回暖，可能要等到地产销售回归常态，真正迎来“小阳春”的时候。