广州首次集中供地收金341.4亿元 94%成交与2宗溢价背后的暖意

作者/管丽

五一前后，广东最受关注的两个城市完成了今年的首场土拍。继深圳之后，广州2022年首场土拍于5月5日上午落幕。

尽管此次土拍依旧以国企拿地与底价成交为主基调，好消息是，与去年下半年以来的遇冷收场相比，今年羊城的首场土拍流露出市场回暖的迹象。

本次广州集中供地共出让18宗地块，其中15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，总揽金341.4亿元，成交率达94%。而去年12月的收官之战成交率仅76%，9月的二轮土拍更是只有48%的地块成交。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此轮拍地，政府在底价制定方面比较保守，顺利出让的心态很明显。

此外，此次中心区供地宗数占比大于外围区则是2021年至今四次集中供地中首次，一定程度上体现了提振市场信心的意图。

市场回暖

这场土拍的回暖迹象早在开拍前便有预兆。

正式开拍前，18宗地块中已有16宗地获得报价，最高报价合计达322.83亿元。其中，获得报价次数最多的是白云区空港大道中东侧AB2904003地块，共获9次报价至25.45亿元，剩余15宗地均获得1次报价。

竞拍规则较以往也有所变化，虽然依旧有“竞自持、最高溢价15%、严查资金来源”等条件，但没有出现“限房价” “限销售对象”等要求。且多宗地块将保证金下调至起拍总价的20%--在去年首轮供地中，多宗地块要求缴纳30%的保证金，甚至有地块高达50%。

有市场人士分析指，拿地门槛的降低可以激活房企参与土地拍卖的积极性。虽然央企、国企依旧是拿地的主要力量，但也不乏民企的身影，如兰园控股拿下荔湾区金桥二期地块、上海房企大华拿下增城朱村山田站北侧地块。

广东中原地产项目部总经理黄韬向观点新媒体表示，此次三百多亿的成交结果相对来说比较理想，“总体来讲拍出了活力，拍出了希望，对未来的市场起到一定的促进作用”。

李宇嘉也认为，此次土拍取消了竞配建，全面给开发商让利，再加上国家及地方全面纾困行业和市场，预计下半年市场会回升，一批次供地预计在年底入市，将获得不错销售业绩的同时，项目的盈利预期也在提升。

尽管市场有回暖迹象，但板块间的分化依旧明显。如白云区空港大道中东侧地块，吸引12家房企争抢，开拍仅8分钟便直接拍到封顶价，并进入竞自持阶段。最终由中海以27.2亿元封顶总价+自持9%拿下，楼面价达41496元/平方米。

同属荔湾区的金桥二期地块与位于白鹅潭商务区核心区内的陆居路地块也迎接了不同命运。前者位于荔湾区北部，白鹅潭商务区，石围塘片区内，在经过 11 轮报价后，最终由兰园控股以54976万元的价格竞得，后者则因无人报价流拍。

值得注意的是，陆居路地块出让要求中提到项目建成后，竞得人自持商业办公物业不低于地块计算容积率建筑面积的50%。

央国企拿地主力

此轮拍地，拿地玩家中最受瞩目的当属广州地铁集团，以165亿元包揽海珠、白云两区共4宗地块，分别为海珠区赤沙车辆段地块、海珠区石榴岗南侧台涌地块、白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块）以及白云区东平地铁站综合开发地块。

其中海珠区赤沙车辆段二期地块是本轮集中供地中总价最高、规模最大的地块，总建面约42万平方米，总价高达94.5亿元，折合楼面价22538元/平方米。据悉，该地块位于海珠区赤沙车辆段，北面与琶洲西区相隔一条黄浦涌，东面紧贴华南快速干线，周边地铁多达4条，分别是8、18号线和在建的11、12号线。

去年1月，广州地铁以86.6亿元拿下该宗地块紧邻的赤沙车辆段地块，位于地铁12号线赤沙站（在建）上盖，折合楼面地价27087元/平方米，相较而言，此次推出的地块在楼面价上也有一个下调。

李宇嘉表示，广州地铁此轮土拍大力度拿地，意味着广州地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以实现地产、交通、区域开发协同。

从楼面价来看，此轮拍地中楼面价最高地块为中海竞得的白云区空港大道中东侧地块，计容楼面地价34500元/平方米，不过该价位也远低于近年来同区域普遍在4万元以上的楼面单价。

该宗地块吸引了中海、保利、越秀、绿城、中铁建、华润等十数家房企的争夺。

从区位看，该地块位于广云路东侧，解放庄路南侧，属于白云新城北部，距离地铁2号线江夏站约500米。地块周边三公里有龙光中铁建天皓西派云峰、新世界云耀、龙湖招商·天钜等一手在售，报价在5万-9万元/平方米不等。

此外，越秀地产、广州市市政房地产开发有限公司分别竞得两宗地块，广州南投房地产开发有限公司、广州市番禺交通建设投资有限公司、知识城（广州）产业投资集团等国企各竞得一宗地块。

李宇嘉预计，在区域开发、大湾区建设、互联互通等任务比较艰巨的情况下，国企央企将继续占主导，并借此让楼市上下游回升，才能实现地产稳定，化解企业风险的目标。