全国17城首轮集中供地：冷热分化，流拍率下降与国企“托底”作用突出
作者/黄昱
在各地政府持续优化土拍规则以提升房企拿地积极性后，2022年的第一轮集中供地流拍率相比去年第三轮已有所下降，但各地冷热分化明显，且央企国企“托底”作用突出。
截至5月7日，全国22个集中供地的重点城市中，除上海、苏州、郑州、沈阳、长春外，其余17个城市已经完成今年首次集中供地。
从出让结果来看，市场分化明显，既有深圳8幅土拍地块全部触及最高限价、杭州60宗地块仅一宗流拍的回暖，也有天津出现大幅宗地终止出让或流拍的情况。
从拿地房企来看，几乎所有城市成交地块中央企国企的拿地占比都超过了一半，其中广州达到88%、深圳为100%、北京97%、南京100% ，合肥、青岛、杭州所占比例则是稍微少一些的，分别为42%、53%、58%。
克而瑞研究中心指出，在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，预计二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的地市热度仍将维持在低位。
流拍率下降背后
受房地产行业形势变化影响，今年不少城市的首轮集中供地体量，较去年首轮甚至第三轮有明显减少。
目前已完成今年第一轮供地的19个城市，共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%；另外供应规划建筑面积也有下降，今年第一轮为4412.35万平方米，较去年第三轮下降41.34%，较去年首轮下降56.20%。
例如，广州今年首轮集中拍地共推出18宗地块，相比去年首批和第二批集中供地的48宗地块有明显下降，与去年第三批集中供地的数量基本持平，但建面和起拍金额都有一定幅度下降，总建面约为276万平方米，起拍总价为367.7亿元。
一向土地供应稀少的深圳，今年首轮集中供地数量为8宗，总建面仅有107万平方米，几乎回落到2021年首次集中供地的规模水平，较去年第三批较少3宗。
此外，武汉、青岛、重庆、福州等城市比去年第三批集中供地也分别减少38宗、29宗、15宗和12宗。
东方金诚分析师唐晓琳表示，首轮集中供地供应数量的下降，一方面是考虑到房地产行业面临调整，房企拿地意愿和拿地能力有所减弱，为避免都出现大规模土地流拍的情况而作出的调整；另一方面，武汉、青岛等城市今年集中供地计划由三次改为了四次。
土地供应量降低的同时，各地政府的土拍规则也有所调整，是实行集中供地制度以来最为“友好”的一次。
据中指研究院统计，今年19个已完成或公告首次集中供地计划的城市中“竞配建”的城市数量为0，而去年首次、第二次、第三次供地分别为11个、2个、0个；“竞自持”面积的为3个，而去年首次、第二次、第三次供地分别为10个、6个、3个。
此外，今年依然执行“限房价”政策的城市为11个，而去年首次、第二次、第三次供地分别为12个、12个、18个。
为降低拿地门槛，不少城市对参与竞拍主体的资质要求也有所降低，包括下调保证金比例至20%，并适当延长付款周期等。
在此背景下，各地土拍的流拍率较去年下半年有明显下降。
据界面新闻粗略统计，今年已完成首批集中供地的17个城市共计推出396宗地，成交326宗，流拍70宗，流拍率为17%。除了深圳全部触顶成交外，长沙、重庆和宁波等无流拍，北京、广州等也只有1宗地块流拍。
当然并非所有的城市的土地成交情况都能有所改善。天津是目前流拍率最高的城市，30宗地块正式开拍之前就15宗停牌，开拍当天15宗地中9宗流拍；而5月7日刚完成土拍的济南市场，流拍率也达到47%。
位于东三省的沈阳和长春，去年的三次土拍流拍率都处于高位，受疫情等客观因素影响，这两大城市今年还未公布集中供地计划。
国企“兜底”
尽管不少城市的土地流拍率有所下降，但土地市场的整体信心仍有待恢复。
从今年第一轮供地的拿地企业来看，央企国企（包括城投）在今年首轮土拍中的“托底”作用突出。
北京是今年首个开启集中供地的城市，其成交的17宗地块中仅一宗地块由民企旭辉拿下；广州成交的17宗地块中仅两宗地块由民企拿下；深圳8宗地块全部由国企拿下。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央企国企在各地首拍中的主导特征明显，主要是托底土地，避免地价下行对土地市场和楼市的冲击，确保稳地价、稳房价、稳预期。
值得一提的是，全国布局型的央企国企也更倾向在核心城市的热门板块拿地。如，中海地产在广州以最高限价27亿元+9%住宅自持将白云新城一地块收入囊中，溢价率达15%。
据界面新闻不完全统计，目前，中海地产是今年首轮集中拍地中拿地城市数量最多的房企，包括广州、北京、重庆等8个城市，拿地数量为11宗，权益拿地金额达约218亿元。
从拿地数量来看，绿城、建发、保利发展、华润置地等央企国企均是名列前茅，斩获7宗及以上地块，其中绿城拿地数量最多，在杭州、北京等三城拿地11宗，金额超过260亿元。
在首轮土拍中，杭州本地房企滨江是可以与这些国企比肩的唯一一家民企，在杭州一口气拿下11宗地，拿地金额达184亿元。
然而，并非所有城市都有自己的“滨江”，更多的城市还是依靠地方城投。
比如广州成功出让的17宗地块中有9宗由本地城投拿下，其中广州地铁以约165亿元拿下4宗地，广州建筑以约8.8亿元拿下2宗，知识城集团以25.9亿元拿下1宗，南沙建设以15.6亿元拿下1宗，以及番禺交建以14.3亿元拿下1宗。
此外，福州、武汉、无锡、成都、宁波、天津的地方城投公司拿地比例都达到了50%及以上，分别为50%、50%、88%、51%、65%、70%。
唐晓琳指出，尽管承担了一定的“托底”任务，但国企央企普遍重视在当地的资源优势，倾向于布局当地，且拿地不单纯考虑利润空间，更重视项目的去化能力。
而对于大部分民营房企来说，当前扩充土地储备已经不是最重要的了，保持安全的现金流活下去才是关键。因此，不仅是重点集中供地，在全国其它城市的土拍中，房企拿地积极性也不高。
据中指研究院数据，今年1-4 月,全国 300 城共推出各类用地规划建筑面积 49900万平方米，同比下降23.9%;成交规划建筑面积 39850 万平方米，同比下降 30.9%；成交楼面均价为 1838 元/平方米，同比下跌 28.9%;平均溢价率为4.4%，较去年同期下降 13.6 个百分点;各类用地出让金达 7322.8 亿元，同比下降 50.9%。
从房企来看，1-4月TOP100房企拿地总额同比下降55.9%至3626亿元，绿城中国拿地金额位居榜首达到283亿元，排名第二至第五依次为建发、华润置地、中海地产、滨江集团，拿地金额均超过180亿元，而保利发展、万科拿地金额未及百亿。
“从历史数据来看，二季度的土地成交情况好于一季度。因此，预期今年二季度土地出让规则仍会较为宽松，土地供应数量将有所提升。”唐晓琳称，展望二季度，从土地市场到政策方向将会持续利好房地产，部分经营稳健的房企投资需求将会得到释放，土地市场出让情况大概率好于一季度。