国资234亿包揽苏州首轮集中供地 回暖行情一步三回头

5月10日，为期两天的苏州2022年首轮集中供地顺利结束，15宗涉宅地块全部出让，总成交金额233.77亿元，与总起价227亿元相比，平均溢价率不足3%，其中4宗溢价出让，11宗底价成交。

本轮土拍覆盖高新区、相城区、姑苏区、工业园区、吴中区及吴江区六大区，总面积82.26万平方米，与上年第三批次相比，面积缩减过半，数量也减少了11宗。

值得一提的是，15宗地块均由央企或地方国企、城投平台摘得。尽管有美的、龙湖等10余家民企报名参投，但它们最终均选择谨慎观望。

信心铺垫

从挂牌预告到正式出让前夕，苏州这轮集中供地的相关规定经历了多次调整。

首先是此次竞买保证金比例下调至20%（2021年第二次集中供地保证金为50%，第三次集中供地保证金为30%），且对未取得国有建设用地使用权的竞买人的竞买保证金，在本次公告的全部地块网上挂牌竞价结束后5个工作日内退还，保证金不计利息。这一定程度上减轻了参拍房企的现金流压力。

苏州本次集中供地还采取了全部取消市场指导价、延长出让尾款缴付时间等措施。

同时，本次所有地块均设置了中止价和一次性报价区间，以此限制溢价上限，降低拿地成本。如工业园区旺墩路南、津梁街西地块和高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块就进入“一口价”环节，分别由招商蛇口及大悦城摘得。

5月8日，也就是正式出让的前一天，还有市场消息称苏州拟调整楼市政策，新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

对此，上海中原分析师卢文曦对观点新媒体表示，在市场心理预期低迷的情况下，此前传出的相关政策或是为土地市场顺利交易进行铺垫，从结果来看，也没有出现流拍现象。

他进一步指出，此次提振市场信心的疗效肯定会出来，但行情复苏或许并不会直接带来V字反弹，在走出低谷之前还要一步三回头。

本月内，苏州即将发布第二批集中挂地信息，楼市复苏还有待观察。

国资承包

15宗地块的得主中，苏高新独得高新区3宗地块，总成交价33.07亿元，按容积率计算，最多可补充24.56万平方米土储。此外，天鸿伟业、木渎集团等地方国企，相城城投、太湖城投等城投平台亦各获1宗。

真正被吸引入苏的四家“外地客”则是中国铁建、招商蛇口、天健集团及大悦城，并且均非首次落子苏州。

其中，中国铁建19.73亿元竞得工业园区斜塘街道蔺谊路北、朝前路西1宗宅地，楼面价21659元/平方米，溢价率3.14%。

招商蛇口36.16亿元竞得工业园区旺墩路南、津梁街西1宗宅地，成交楼面价31046元/平方米，溢价率15%。

大悦城10.52亿元竞得高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西1宗宅地，楼面价2.5万元/平方米，溢价率12.5%。

天健集团底价30.68亿元竞得吴江东太湖度假区（太湖新城）龙河路北侧中山南路西侧地块，楼面价9383元/平方米。

四宗地块地理位置各不相同，其共同点在于周边板块新盘供应稀缺，在部分有意深耕苏州市场的房企看来，此时正是逆市拿地的良机。

据投资者向观点新媒体提及，天健管理层曾表示，当前国资房企发展面临的市场环境已不同以往。以前各地土拍中，大型民营地产商寸步不让、寸土必争，但现在民企少一点，国企多一点，市场机遇稍纵即逝，所以此时逆市拿一些项目也是正常的市场化行为。

5月10日晚，天健集团发布公告称，本次竞得苏州地块是公司持续深耕长三角城市群的重要举措，为公司发展提供优质资源保障。

与苏州去年三轮集中供地相比，本轮集中供地首次出现民企“颗粒无收”的现象。卢文曦指出，部分民企过往杠杆激进，在当前的市场环境势必有所收缩，融资收紧，市场参与度也就随之降低。

“苏州是个好地方，但这种情况下风险意识要走在前面，而不是先想着赚钱。”