生人社交、消费本地化…这些“硬核”商业新趋势学到了！

2022年，面对复杂多变的宏观经济环境，叠加同质化竞争激烈、人货场高速变化等行业因素.......国内商业变革加速，挑战与机遇并存。对于所有广州乃至大湾区商业人来说，把握商业新风向，探索契合时代发展的突围路径成为一门必修课。

5月13日，由赢商网主办的第17届商业地产节系列城市沙龙广州站在保利·时光里的扶光书店（星际天空店）拉开帷幕。

来自保利商业、奥园商管、优托邦商业、金铂商业、广州新一城、越秀商投、敏捷集团、珠海创投、佛山中盈盛达广场、美林M·LIVE天地、乐漫冰雪王国等企业、项目及品牌的代表，围绕沙龙主题《潮起大湾区 远见新风向》，共同探讨在多变的市场环境中，如何抓住商业新风向进行创变突围，以及如何通过数字化升级赋能商业增长。

在近4个小时的时间里，三场主题分享、一场高端对话……现场干货满满，精彩观点频出：

• · 当下商业环境呈现两大趋势：一是由单一“熟人社交”转变为“生人社交”补充，二是消费者追求个性化和多元化，每个人都喜欢独特标签，这就是机会点。

• · 书店要深耕1公里范围内的客群。比起一万平方只挖一米，一平方深挖一万米的“能耗”要低得多。

• · 细分市场值得挖掘，在当前的大环境下，还是有不少有颜值又好玩的品牌“跑”出来，可以给予更多研讨，找到新的创新点。

• · 数字化运营应注重“用户思维”，以客户服务为切入点展开数据分析，帮助用户进行消费决策。

• · 数智化转型的本质是寻找企业的第二增长曲线和转型的机会，以及借助数字化工具，提升内部管理效率。

通过充分的探讨，各位商业人在思想碰撞中共同寻找后疫情时代下的商业破局之路，洞察商业发展新风向、新势力、新机遇。

· 以下为演讲嘉宾、对话嘉宾精彩观点 ·

2022购物中心发展趋势分析

读懂零售商业未来新风向

// 2021新开购物中心分析：增幅放缓，区域型特色商业受青睐

据赢商大数据统计，2021年全国新开545个购物中心，增幅逐步放缓；华东、华南新开项目持续数量保持第一、第二地位；10万㎡以下中小体量项目呈增长趋势，区域型特色商业更受青睐。

企业层面，万达、新城、宝龙是去年扩张的“三巨头”。港资、外资企业加速入局，三井不动产、阪急百货中国商业首秀亮相。

项目层面，城市存量改造、针对年轻人细分市场打造的各种“潮趣体验”，以及以“自然、生态”为主题的场景设计亦是值得关注的新趋势。

// 2022全国拟开购物中心分析：数量、体量齐收缩，头部企业集中度高

据赢商大数据统计，2022年，全国有895个购物中心计划开业，体量超8000万㎡。

区域层面，华东区以360+个、40%的占比遥遥领先，华南、华中、西南依次排列，开业量均超100个。

城市层面，广州拟开业项目数量为34个，跃居全国第一，重庆、武汉、西安发展势头也不容小觑。

企业层面，万达、新城等头部企业的集中度仍在逐年提升。爱琴海以26个拟开业项目或将成为今年的一匹黑马。

项目层面，在“城市微度假”热潮推动下，奥特莱斯将迎来一轮新爆发，拟开业项目量超过30家；存量改造依旧是今年的一大看点，拟开业存量改造项目近20个，主要集中在商业准一线、二线等高线级城市。

// 人均购物中心面积分析：区域分化趋势逐步加深

从趋势上看，过去十年，购物中心面积高速增长，但增量在2017年达到峰值（约5500万㎡）之后，就开始逐步回落。

同时，区域分化趋势逐步加深，三大核心城市群——大湾区、长三角、成渝城市群，是目前线下消费投资最多、最活跃的地区。

从单个城市来看，上海是当之无愧的中国购物中心之都，武汉、杭州、成都等新一线城市正在迅速地弯道超车。

// 品牌开关店分析：整体呈现强势回弹状态

2021年，全国24城1011家购物中心的品牌开关店比为1.14，远高于2020年的0.78，呈现出强势回弹的状态。

具体来看，每个业态发展趋势各有不同：

• 服饰：开关店比低于零售业态整体水平，持续“拖后腿”。细分品类中，女装平稳上行，特体装、服装配饰拓店强劲；

• 时尚生活：新能源汽车炙手可热，潮流数码高速拓店；

• 餐饮：整体呈现小幅扩张的态势，咖啡强势扩张，茶餐厅表现优异；

• 儿童亲子：呈现“两级分化”，儿童零售、儿童游乐在持续复苏，热度有所走高。但是，儿童教育扩张放缓，儿童服务也持续遇冷，进一步收缩；

• 文体娱：密室逃脱/剧本杀/鬼屋热度高，VR体验馆拓店积极；

• 生活服务：零食折扣店“黑马”崛起，宠物店受青睐。

2022年零售商业数智化趋势洞察

把握商业潜在增长点

// 数智化经济已奠定良好发展基础

宏观层面：我国数字化经济规模日益壮大，十四五期间将坚持推进数字产业化和产业数字化，并拓展社交、购物、娱乐等领域应用。

行业层面：存量时代，头部企业集中度持续提升。行业竞争加剧下，数智化投资决策成为头部企业共识，但数智化转型过程中，因管理难度大、执行制约因素多，多数企业仍处于摸着石头过河的阶段。

品牌层面：传统品牌通过数字化转型，构建可持续增长的发展模型。同样，智慧零售品牌在后疫情时代消费者的购物模式发生重大变化的背景下，也通过发展副线品牌，探索更加贴近消费者的市场。

消费层面：线下商业存量高、线上信息爆炸的时代，零售商业之争逐渐转向“流量”之争，疫情常态化情境下，实体商业的价值并未被削弱，正处于线上与线下渠道深度整合的探索过程。

// 后疫情时代，购物中心在整个生命周期均面临巨大挑战

投拓、前策阶段：优质土地资源稀少，新项目集中于商业欠发展区域，数据基础薄弱，研判难度大，且集中供地政策下，决策时间紧迫。

招商阶段：一方面，品牌增速逐渐放缓，招商需求大于品牌供应，开业难度持续提升；另一方面，市场环境复杂多变，业态更迭、创新加速，对招商人员的市场触觉提出更高的要求。

运营阶段：购物中心品牌年均开关店率高达25%-30%，平均每3年品牌便经历一轮重新洗牌，购物中心招调难度大。

// 拥抱变化，数智化应用赋能企业、项目升级发展

赢商tech，从2015年启动商业数智化战略。近几年，我们一直在思考，如何把更多底层数据关联、应用起来，去赋能企业发展。

目前，已推出【城市商业地图】、【CMiCloud云商管】、【MI闪购】等一系列SaaS产品，基本涵盖了一个商业项目的全生命周期。

企业端：在前期投拓阶段，【城市商业地图】可提供全国视角，帮助企业从宏观、微观层面获取市场信息，提升研判的效率与准确性。

项目端：招商上，【CMiCloud云商管】可赋能品牌资源，并在营运过程中提供招调升级指引，提升招调效率与精细化决策水平。

在后期运营上，【MI闪购】可助力项目把握私域流量，突破时空壁垒，加强与消费者情感连接，提升消费黏性。

高端对话：

潮起大湾区 远见新风向

后疫情时代下，许多消费场景和消费习惯正在被重新塑造。瞬息万变的市场环境中，要寻到破局之路，考验的是韧性，也是方法。

在高端对话环节，嘉宾们就值得关注的商业新风向、如何进行商业创变突围以及数字化升级赋能商业增长等议题发表了自己的观点。

主持嘉宾：

李文生 赢商tech华南区域（广州）总经理

对话嘉宾：

叶柯 保利商业管理有限公司副总经理 、华南区域公司总经理

张斌 广州扶光书店连锁有限公司总经理

杨应坚 奥园健康生活集团商业管理中心副总经理

彭福星 优托邦商业总经理

李佳文 乐漫冰雪王国联合创始人

李树潮 金铂商业营销总经理

张勤恒 广州新一城董事长助理

议题一：在国内大循环和疫情常态化背景下，消费本地化、高端品质化、微度假等趋势明显，催生了哪些值得关注的商业新风向？

张斌:

从消费领域来看，消费本地化消费趋势非常明显。因此，我们要做的是深耕1公里范围内的客群，比起一万平方只挖一米，一平方深挖一万米的“能耗”要低得多。

反映到产品上，如何结合“因需求而购买”和“因喜欢而购买”，如何在产品的功能化、品质化方面做提升，也是我们要思考的。

现在微度假很火，也带动了书店相关联产品的增长，比如体育用品、户外用品。书店行业只有结合新趋势、新需求去迭代优化产品，才能实现持续增长。

杨应坚：

在疫情反复、经济下行的大环境下，细分市场还是涌现了不少有颜值又好玩的品牌。从购物中心运营角度来看，细分场景的深挖也是非常重要的。比如，在露营场景中，加入轻餐、饮品的点单二维码，既方便消费者，也可以联动品牌，拉动销售，这也是一种新的尝试。接下来，可以对细分市场给予更多的研讨，找到新的创新点。

李佳文：

门店设计应当在场景化、主题化、故事化方面不断创新。乐漫冰雪王国每个门店都呈现出不同风格，做到一店一景。

对于本地化、微度假等消费新趋势，我们也保持关注。一方面，结合本地化去调整运营，做到本地客群全覆盖；另一方面，露营也是当下行业比较关注的，我认为未来在微度假领域仍有不少可以切入的方向，比如深化运营、产品更细分化。

彭福星：

疫情影响具有两面性，它会改变现有的商业逻辑和消费习惯，也会滋生新产物、新打法、新逻辑。比如：“微度假”趋势下，就使很多主营户外用品、体育用品的企业或品牌销售大幅提升。

未来的新方向是细分市场。大家要在某一个品类里走出来，把市场做细，做好固定客群的服务，形成存量客群基础，然后以更专业的服务吸引增量客群，这样不管是疫情还是别的影响，起码都可以生存下去。

张勤恒:

消费本地化趋势下，应该思考我们是谁？真正需要服务的对象是谁？广州新一城以餐饮为切入口，通过持续收集周边客群反馈，深度研究他们的需求，逐步调整方向，用态度和服务，打动消费者，进而促成会员转化。

关于新风向，大家都讲到露营，我认为品牌以借势露营的话题热点值得关注，从购物中心运营的角度来看，我们要思考的是，哪些品类、业态可以和微度假结合起来，碰撞出哪些好玩有趣的内容。

议题二：聚焦粤港澳大湾区建设的利好，实体商业如何抓住城市发展重大机遇，紧随新风向进行商业创变突围？

叶柯：

当下商业环境呈现两大趋势：一是人与人的交往由单一“熟人社交”转变为“生人社交”补充，二是消费者追求个性化和多元化，每个人都喜欢独特标签，这将是机会点。

把握当下，及时行乐，理性消费，个性多元，已然是当下消费新观念。基于此，购物中心应当时刻洞察消费者需求，打造消费者喜欢的场景，有趣、好玩、健康、向上，才是吸引他们到达商场的动因。

如今购物中心已不是一个单体商场，而是个多元平台。平台的关键是流量，有流量才会有转化，有转化才会有交互生态，是生意和业绩保障。

杨应坚：

好的运营离不开好的设计，2018年奥园商管单独成立了设计公司，就是希望将设计元素更好地落地到运营场景中。同时，在消费者趋于保守的环境下，将迎合国潮、露营等方面的新风向，在服务、产品组合方面进一步提升、调整。

李佳文：

结合本地客群喜好，做好运营和服务，才能牢牢抓住客群。消费者是品牌更新迭代的驱动力，产品打造、场景、故事线乃至运营，都需要始终围绕着消费者做升级。

于实体商业而言，及时抓住风向很重要。疫情虽然对实体门店的经营造成不小的影响，但也加速了购物中心各门店之间的优胜劣汰，我认为，疫情过后会有很多场子空出来，这也是我们拓展的机会点。

李树潮：

创新突围很重要的一个思路在于做减法，专注把一件事情做到极致。聚焦到会员上，我们目前考虑的是先扩大会员量，接着提升会员活跃度，将会员消费占比提升到70%。

所有营销最终都要回归到本质，即关注消费者需求，深度思考消费者真正需要什么，避免自嗨式营销。同时，应该充分聆听商户的诉求，和品牌商户形成有效连接联动，最终实现双方的可持续增长。

议题三：“数智化”浪潮下，购物中心/品牌商如何通过数字化升级赋能商业增长？

张勤恒：

数智化转型的本质是寻找企业第二增长曲线的机会，以及借助数字化工具，提升内部管理效能。过去整个行业粗放式经营，相对而言忽视内部管理效能，将工作呈现在“公共视角”下或许是个新思路，减少沟通的壁垒，让数字化服务业务的同时更好地赋能员工。

彭福星:

数字化运营应注重“用户思维”，一方面，基于消费习惯的分析，能够挖掘更大的存量市场；另外一方面，以用户消费习惯为切入点展开数据分析，实现推动用户进行延展消费决策。

数字化是一种工具，也是发展的趋势，我们要接受和拥抱新的趋势，有了数字化的精准数据，更多的思考如何结合经营，用好数字化比为了数字化更重要。

李树潮：

疫情常态化背景下，搭建会员体系的重要性愈发凸显，过去是消费者找场景，现在我们可以通过会员平台随时随地把场景推给消费者。

对于数字化建设，我们目前的思路是做减法。首先是做好基本功能使用，比如租金、水电费管理等，其次是对销售数据的采集、分析，逐步铺排数字化，以跟上不断提高的运营需求。

叶柯：

购物中心的数字化应用，是科技为管理赋能，最终目的还是在于实现提效、控本、增益。购物中心的数字技术赋能，是一个多专业多维度的互联，应用AI摄像头、AI保洁机器人等科技产品，都是实现提效控本的动作。

系统能否用得好，取决于企业使用、落地的决心。在信息化、技术化快速变革的今天，我们需要拥抱变化，大胆尝试，放开去应用那些新技术、新场景，提升决策效率，赋能运营管理。

在持续近4个小时的主题演讲、高端对话之后，赢商网《潮起大湾区 远见新风向》城市沙龙渐近尾声，而实体商业新赛道、新机遇、新势力的探索仍在继续。

今年6月，由赢商网主办的第17届商业地产节将登陆广州保利世贸博览馆，在“以远见超越未见”主题下，共探零售商业地产新发展格局，持续推动中国商业现代化创新。

期间，赢商网将联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，重磅打造零售地产招商拓展合作展-城市商业馆，为商业人提供一站式整合招商平台。

届时，广州城市商业馆将以“猴赛雷·广州”为主题，展馆设计融入广州骑楼街景、广式茶楼“一盅两件”、满洲窗等特色元素，营造老广州的文化氛围。同时，馆内将为参展项目专属打造项目商业地图、项目公告栏等专区，并设置趣味打卡互动环节，全面展现广州商业风采。（详情可戳广州商业，猴赛雷！​）

识别图中二维码

报名参展广州城市商业馆

图片来源：赢商网