轨道上的东莞镇街商业（下）：寮步、中堂等镇商业亟需转型
————东莞商业观察
上一篇《轨道上的东莞镇街商业（上）：TOD成为未来发展的共识》一文中，我们分析了拥有普通火车站及高铁站的七大镇街商业，本篇我们将着眼于有城轨设站的洪梅镇、中堂镇、望牛墩镇、寮步镇、道滘镇、谢岗镇六大镇街，看看他们的商业发展情况如何？未来将迎来怎样的机遇？
相比于上一篇七大镇街合计183万㎡的存量商业，本次涉及的六个镇街的商业明显更弱，基本以百货、商超、商业街等形态为主，集中式购物中心数量极少。
商业进程处于初期建设阶段，商圈发展也较为不成熟。根据赢商大数据显示，在东莞已形成的11个商圈中，上诉六镇仅有寮步镇形成了区域级商圈寮步商圈，其余镇街仍未有商圈概念，多数处于分散自由发展状态。
而这主要与经济、人口等因素相关。
- 经济层面，六镇中寮步镇排名前十，其余五镇经济总量均处于东莞下游水水平。
- 人口层面，在东莞32个街道中，仅有13个街道少于20万。而除了寮步镇，其余五镇人口总量均少于20万，洪梅镇与望牛墩镇人口总量甚至不足10万人。
01.寮步镇
作为六镇中唯一已经形成商圈的寮步，也是其中经济最为发达的镇街。2021年该镇以382.1亿经济总量排位东莞经济TOP10，同时其也是全国百强镇街之一。在地理位置上临近主城区与松山湖新区两大重点发展区，十分具有优势。常驻人口约51.3万人，排名东莞第七，远超东莞多数镇街。
尽管相比主城与松山湖商业更为低调，但寮步商业起点却不低，且目前商圈氛围也较成熟。据悉，早在2015年法国第二大连锁超市欧尚集团就在寮步斥资6亿元打造了欧尚购物中心；2017年区域内还迎来2.5万㎡的特色商业中心鸿达广场；2018年区域则开出了首个大型城市综合体万润广场。除此之外，目前寮步还有寮步步行街、欧尚、乐荟城、乐8、沃尔玛、嘉荣等商超。
图源寮步万润广场官微
未来超25万㎡的东莞山姆会员店还将加速整个区域的消费升级。此外，保利、金地还拿下莞惠城际寮步站TOD旁两宗地块，未来该片区将被打造一个集文化、体育、商业、旅游、居住等多功能于一体的综合发展区。
02.中堂镇
位于东莞西北部的中堂镇2021年经济总量达163亿，也是中国百强镇之一，穗深城际在此设立了中堂站。该镇街目前主要依托小型百货商超支撑区域消费，如集中在镇中心的万和超级广场、东港城商业中心、盛和百货等。
但中堂围绕水乡特色的智能科技生态镇目标，未来商业面貌或将因TOD、城市更新而迭代升级。资料显示，中堂将重点打造穗莞深中堂站TOD经济开发区的建设，预计投资350亿规划6710亩将中堂站TOD逐步打造为具有区域特色经济、文化创意、健康生态于一体的商业居住环境。
而天安中堂智能生态小镇、金地中堂穗莞深城轨TOD经济开发区项目、华润置地中堂马四体育生态岛项目以及华夏幸福中堂80万㎡城市更新改造项目，都将推动中堂镇经济建设与人口聚集，在营商环境改善下该区域商业也将逐步向好。
03.洪梅镇
隶属于东莞西北部、毗邻珠江口的洪梅镇，在经济总量与人口总量上都处于劣势地位。2021年该镇经济总量115.3亿，排名倒数第二，人口总量也仅有6.5万人。
也因此，区域内商业发展较为滞后，仅有万和百货与嘉荣SPAR购物广场两个项目。但洪梅镇拥有的穗深城际东莞西站却拥有极高的站位，未来将为洪梅镇的商业发展带来新的机遇。
按照规划，东莞西站定位为东莞西部交通枢纽，西部城镇对外交通集散中心，不仅汇聚了莞惠、穗莞深、佛莞城规，未来地铁1号线也将在此设站。围绕东莞西站轨交优势，洪梅镇将大力推动TOD建设，在该站半径500米区域约80公顷区域进行高强度开发，总建筑规划将达200万平方米，打造成为集商业、文化、展示交流、创意孵化于一体的未来新城。
围绕西站枢纽打造的集聚式新城中心
04.道滘镇
道滘位于东莞西部，与南城街道相邻，是水乡片区距离主城区最近的镇街。尽管背靠主城区，但道滘镇城市进程欠佳。2021年该镇街的经济总量排名27达135.7亿元，人口总量15.6万。
商业方面，对比水乡片区的镇街，道滘相对更强。目前道滘镇主要有东莞耀盈购物广场、东莞喜乐福购物广场、花园购物广场、佳佳美购物广场等商业项目。
近年来，道滘也在加快自身转型，推进产业空间腾挪与改造升级。而在改造方向上，作为一座拥有近700年历史文化底蕴的水乡古镇，道滘镇将立足区域内的旅游文化资源，大力建设特色产业。已知项目显示，华润置地在该镇布局有54万㎡的马洲旧改项目，预计投入800万打造成集商业、酒店、住宅于一体的城市综合体。华侨城在道滘中部布局有水乡道滘特色小镇项目，将以道滘TOD站点为核心，打造成大型文化旅游综合性项目。东实集团道滘南城工业区46万㎡城市更新项目也将打造成一个集住宅、商业、学校等于一体的TOD新城。这些重磅项目的加持，道滘镇未来商业也将全面升级。
05.谢岗镇
谢岗镇位于东莞最东端，多年来以工贸型产业为主，在经济实力上也较为靠后。2021年谢岗经济总量为，排名倒数第三，全镇人口10.61万，排名倒数第二。商业条件不足，商业氛围亦是很弱。资料显示，区域内主要依靠润升百货、银湖商业城满足消费。
作为全镇拥有7亩原始山林与湖泊，谢岗未来的发展将充分发挥其生态资源优势，打造特色商业。目前，谢岗已签约了华侨城银瓶湖湿地公园项目，计划投资20亿，规划用地8363亩，打造生态文化旅游产业聚集区。旅游产业或可成为未来谢岗商业突围的一大方向。
06.望牛墩
位于东莞西北部的望牛墩主要以传统农业相关，也因此经济落后，2021年其经济总量为10.7亿，排名32名，是东莞经济最弱的镇街。在商业方面，进驻了嘉荣购物广场、嘉鸿百货商场、万家福，仍停留在百货商超阶段，缺少大型商业中心。
目前望牛墩正着力推动产业转型，2021年新签约了六大先进制造业项目，在产业与经济转型后推动营商环境改善，望牛墩的商业或也将慢慢转型。
尽管目前来看这些次发达镇街商业仍处于洼地，但各镇街均有重磅项目、品牌开发商落户，未来这些不同领域项目落成后，他们将是更值得期待的潜力市场。
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