深度解析深圳七大核心商圈：宝安中心、福田CBD商圈商业总量最大

五大国际消费中心城市，深圳遗憾落选。但目标已定，城市商业正加足马力。

不久前，深圳市商务局印发的《深圳市关于加快建设国际消费中心城市的若干措施》，未来五年深圳将着力打造3个世界级地标商圈、超7个重点商圈、10个特色商圈（步行街、夜间经济示范街区）。

规划背后所依托的底气正是现有的商圈影响力。

图源：摄图网

在短短四十年发展中，随深圳城市西移东拓轨迹，深圳商业以东门商圈为原点，形成了40多个大大小小的商圈，呈现多商业中心格局。在这样的市场环境下，深圳商业存活率高，无明显洼地，形成了特色的商圈文化。本期，我们聚焦深圳七大市级商圈，看看一路走来，这些核心商圈发生了哪些变化？

01

老牌商圈亟待蝶变

东门商圈

• 位置：罗湖区

• 商圈面积：57万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流125万人次，节假日143万人次

• 商圈定位：成熟商圈

• 商圈主要项目：茂业百货东门店、天虹商场东门店、深圳太阳广场、茂业奥特莱斯、华润1234space

由罗湖东门老街演变而来的东门商圈，是深圳商业的发源地，亦是历史最悠久的商业聚集区。其起源于明代“东门墟”，至今已有300多年历史。东门步行街的火爆客流直接推动了整个商圈商业的发展。在20世纪90年代深圳百货商超爆发时，这里相继迎来了茂业百货、太阳百货等多个优秀百货商场。2013年还进驻了华润1234space，定位年轻时尚潮流聚集地。

但由于开发成熟度较高，土地供给稀缺，东门商业发展也受到限制，很长一段时间该商圈都无亮点项目入市，整体商业业态还是以东门步行街个体商户、批发零售以及百货业态为主。尽管2017年罗湖区提出申报创建“国家消费型经济综合改革试验区”，东门步行街迎来一轮改造，但由于城市更新进度缓慢目前并未有实质性改变。2021年新物种深圳文和友的开业让东门商圈火了一把，但现在该项目渐显颓势，对商圈的带动作用也十分有限。

东门商圈建筑立面改造效果图 | 图源：新时代新罗湖官微

作为开发成熟的传统老牌商圈，东门商圈的蝶变升级依旧需要依托城市更新改造。根据罗湖政府公布的东门改造2.0版本，未来东门步行街将从20万㎡扩充至130万㎡，以东门大片区概念，打造具有国际影响力的顶级商圈。由此看来，东门商圈荣光重现只是时间问题。

华强北商圈

• 位置：福田区

• 商圈面积：119万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流113万人次，节假日97万人次

• 商圈定位：成熟商圈

• 商圈主要项目：华强北茂业天地、深圳世纪汇、紫荆城、中航城君尚购物中心

与东门商圈相似，华强北商圈也是深圳商圈最初的繁衍地之一，从80年代初至今，发展有40余年的华强北商圈曾创造了“中国电子第一街区”的奇迹。以电子专业市场为主体，多种业态组合发展，华强北商圈亦被烙上了“科技时尚”的商圈印记。但在电商冲击下华强北电子制造的符号标签也慢慢褪色，而后相继转型过美妆、电子烟、进口零食等。实际上转型新领域并无太大起色，目前华强北商圈主营业态仍旧是电子产品类。

除了专业市场，零售商业方面华强北商圈主要有华强北茂业百货与中航城君尚购物中心为代表。其中华强北茂业百货主攻国际美妆、轻奢、大女装；中航城君尚由原中航城天虹与深南天虹合并，打造黑科技体验型购物中心。

图源：赢商网

在新的定位中，华强北商圈仍将发挥“中国电子第一街”的品牌效应，围绕电子科技信息产业，引入一线消费电子品牌，构建国际消费电子展示交易平台和全球消费电子新品首发地标。

02

中坚力量持续进阶

福田CBD商圈

• 位置：福田区

• 商圈面积：200万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流131万人次，节假日106万人次

• 商圈定位：成熟商圈

• 商圈主要项目：卓悦中心、领展中心城、皇庭广场、平安金融中心PAFCMALL、福田星河COCOPark、福田卓悦INTOWN、连城新天地、购物公园

位于深圳东西主轴和南北中轴交汇处的福田CBD是深圳真正的中心，以金融、高新技术、商贸服务业为主，区域内汇集了诸多新阶层人士。同时福田CBD亦是地铁最为密集的商圈，囊括了1、2、3、4、8、10、11、14号线等八条地铁线。位居福田CBD商圈内的会展中心站、岗厦站、购物公园站等都是双地铁交汇站，一条长约1.5公里的地下商业街区（连城新天地）以地铁为纽带，串联其周边写字楼与重点商场，形成中轴最大商业集群。

而此前大家认为福田CBD的商业发展并未匹配上城市进程，相比于罗湖、南山，该区域商业更侧重美食，其时尚零售存在感明显更弱。直至2019年福田COCOPark开启品牌调改升级，以及卓悦中心的开业，福田CBD的时尚零售氛围逐渐起来。

图源：深圳福田星河COCOPark

近年来，福田CBD从中央商务区转型升级为中央活力区，福田CBD商圈也是深圳商业最具活力的商圈。如上述两个代表性购物中心，都是围绕年轻客群，构建时尚、潮流社交生活中心。2022年1月由领展改造重开的领展中心城，全新定位为“福田中轴线上的都市桃源”，亦让福田CBD商圈商业形态更加多元。

按照深圳商务局规划，福田CBD亦将打造成为“世界级地标商圈”。早在2017年深圳市规土委还曾明确，将打造4平方公里、23条的中心区空中连廊立体步行系统，并将以福田中轴为核心打造国际级城市客厅，福田CBD商圈商业将共融共存。与此同时，岗厦北综合交通枢纽将于年内投用，作为四线换乘超级“轨道交通”+“城市空间”，亦将为福田CBD商圈商业带来更多元想象。

宝安中心商圈

• 位置：宝安区

• 商圈面积：411万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流169万人次；节假日184万人次

• 商圈定位：成熟商圈

• 商圈主要项目：前海壹方城、海雅缤纷城、宝安福城万达广场、前海HOP天地购物中心、天虹商场（创业店）、中洲πMALL

宝安中心区商圈也是深圳西移的产物，2013年海雅缤纷城以宝安中心第一家购物中心之姿入市，将宝安中心商圈拉入大众视野。但彼时商业聚集度相对分散，随着2017年深圳单体最大的购物中心前海壹方城的开出，宝安中心商圈效应才逐步形成。围绕宝安中心，近两年还迎来宝安万达广场、前海HOP天地等项目入市。

图源：海雅缤纷城

2021年深圳前海合作区扩容8倍，宝安1/5范围加入前海，一跃成为国家战略主战场。借力前海的政策优势，宝安中心商业也将越来越有活力。作为宝安中心未来三巨头之一，宝安大悦城正在如火如荼地建设中。未来伴随着大悦城入市，宝安中心商圈将进一步扩容。

03

高端商圈各分秋色

蔡屋围商圈

• 位置：罗湖区

• 商圈面积：137万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流76万人次；节假日67万人次

• 商圈定位：成熟商圈

• 商圈主要项目：深圳万象城、KKMALL、地王星荟、城市广场·深圳

罗湖的另一市级核心商圈-蔡屋围商圈，商圈内聚集着众多商务、金融、证券、高档小区等组成的高端消费群体，是深圳传统的金融商业核心区。“高端、豪华”是该商圈商业的主要特征，其也是深圳最早、奢侈品最为集中的高端商圈。

代表性项目深圳万象城是深圳首个高奢购物中心，18年的运营中销售额稳居全国商场前列；KKmall亦是集国际顶尖品牌及各种高端消费业态为一体的国际时尚精品购物中心。

图源：深圳万象城

如今，深圳万象城正迎来开业以来最大规模调整，筹备中的三期即将亮相，未来将以打造南中国旗舰商场为目标。而京基晶都旧改还将带来KKMALL二期商业，届时蔡屋围商圈不管是商业总量还是高端品牌数量都将迎来新一轮提升，进一步夯实高端商圈地位。

后海商圈

• 位置：南山区

• 商圈面积：65万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流44万人次，节假日43万人次

• 商圈定位：成熟商圈

• 商圈主要项目：保利文化广场、海岸城购物中心、深圳湾万象城、天利名城

 

后海商圈的崛起亦是深圳西部崛起的标志，2007年南山海岸城的开业，带动后海商圈与东门商圈、华强北商圈并称深圳三大商圈。以海岸城为主力，一条深圳湾大街将海德二道两旁的商业项目紧密串联起来，形成强大的商圈聚集效应。

2017年深圳第二座重奢商场-深圳湾万象城的入市，将后海商圈带入全新升级阶段。深圳湾万象城作为深圳第二座重奢购物中心，直接推动后海商圈晋升为深圳第二个高端商圈。

南山海岸城 | 图源：胡艺怀CALLISONRTKL

伴随着深圳湾超级总部基地和后海总部大厦建设如火如荼，后海商圈的发展势头正猛。今年，该商圈还将迎来铁狮门华南首秀“后海汇”入市，将为商圈带入新的活力。但后海商圈更大的机遇还在于深圳湾文化广场落成后，连廊体系将深圳湾大街延展至滨海，商圈将进一步扩容。

04

新兴势力未来可期

龙华国际商圈

• 位置：龙华区

• 商圈面积：329万㎡

• 商圈客流：工作日去重客流113万人次，节假日123万人次

• 商圈定位：新兴商圈

• 商圈主要项目：深圳龙华壹方天地（ABE区、龙华壹方城）、百佳华商场（龙华店）、天虹商场（龙华店）、融创荟

处于深圳中部的龙华国际商圈是龙华区的传统商业区，前期主要由百货商场支撑区域消费。随着60万㎡的巨无霸商业龙华壹方天地逐步入市，龙华国际商圈消费也逐步升级。2021年龙华壹方城开业带入国际美妆、轻奢、大体验店等，龙华国际商圈开始向中高端消费迭代。

图源：壹方商置

日前，龙华商务局正大力推进龙华国际商圈建设，将探索“空中连廊+地面购物+地下行车”复合空间形态，打造世界级未来消费体验中心。而根据龙华商贸发展十四五规划，龙华国际商圈未来将推进龙华第三工业区即海岸城旧改进度，联合龙华壹方天地，打造综合性商业功能区；随着这些项目的入市，龙华国际商圈还将进一步扩大，商业形态也将会更加丰富。

--赢商观察--

深圳七大核心商圈“各司其职”，差异求存，共同构成了深圳商业的多元面孔。

实际上，七大核心商圈亦是深圳少数的商业高度聚集的区域，占据深圳代表性商业的“半边天”。据赢商大数据统计，七大核心商圈在营商场41个，合计体量约400万㎡。其中体量在3万㎡以上的商场有32个，合计体量381㎡，约占全市存量商业比例达30%。

• 从商圈体量来看，目前七大核心商圈中，存量商业总体量最大的分别是宝安中心商圈和福田CBD商圈，从未来规划来看，龙华国际商圈凭借众多百万级旧改蓄势待发，未来可期。

• 从客流量来看，福田CBD商圈、宝安中心商圈、东门商圈、华强北商圈、龙华国际商圈日均客流均在100万以上。其中，宝安中心商圈更是位居深圳八大核心商圈首位，在170万人次左右。
• 从商圈辐射力来看，东门与华强北具有强大的业务属性，吸引专业目标客群；两大高端商圈的品牌稀缺性，亦具有强大的全市影响力，其他几大商圈，则立足大片区，具有区域商业核心的绝对影响地位。

按照规划，传统核心商圈如东门商圈、福田CBD商圈、后海商圈等将向世界级地标商圈进阶，是深圳建设国际消费中心城市的主力担当。未来罗湖、宝安、龙华等区域仍将有大量级的商业入市，或将改变深圳现有商业格局亦未可知。

在全力冲刺“国际消费中心城市”的大目标下，深圳商业的未来值得期待。