课程推荐 | 奥特莱斯业态的招商和运营

赢商培训 · 企业内训服务课程精选：《奥特莱斯业态的招商和运营》

据赢商大数据统计，自2021年至2022年一季度，新开业奥莱项目达24个。其中，2021年17个，总体量约168万平方米；2022年一季度，新开7座奥莱，总体量达66.5万平方米。

一方面，奥莱玩家客流、营收、毛利成绩单抢眼。

首创钜大：2021年首创钜大全国重点城市的奥特莱斯城市综合体项目，全年累计实现客流4892万人次，同比增长28%，销售额首次超过了100亿元，同比增长35%，创历史新高。

王府井：王府井2021年财报显示，奥特莱斯业态营收16.07亿元，同比增长最快，达到30.53%，毛利率也高达69.7%，奥莱业务占公司业绩的比重逐年上升。

意大利RDM集团：据新周刊报道，2021年国庆期间，RDM旗下上海佛罗伦萨小镇销售额和客流量分别增长40%与38%；成都佛罗伦萨小镇客流量增长62%；广佛佛罗伦萨小镇销售额增长了27%。佛罗伦萨小镇董事总经理Jacopo De Vena接受采访时透露，“在疫情平稳后，我们在中国重新开放运营，短短四周内就恢复到了疫情前水平。”

另一方面，年销售额“10亿+俱乐部”中，明星奥莱项目辈出。

近5年，奥特莱斯年销售额“10亿+俱乐部”阵营日益壮大，从2017年的20家，发展到2022年的46家。获得30亿+以上的项目数量从2家，发展到12家。其中，百联奥特莱斯广场（上海·青浦）2021年的销售业绩达55亿元，刷新历史纪录。

奥特莱斯们“吸金力”杠杠，背后是它们强消费目的性业态组合的胜利，亦离不开其应时而变的调整招式。

课程大纲

一、奥特莱斯业态的定义和目前在中国的发展

1.1 奥特莱斯的原意和在中国市场的演化

第一， 脱离了温饱阶段，有更高的精神层面的追求；

第二， 对品牌的认知度上升，品牌价值体现有了舞台；

第三， 收入有了支撑

案例一：燕莎奥莱与砂之船奥莱的发展和对比

1.2 抓住“第二曲线”

案例二：上海天山路百盛转型的起起伏伏

1.3 奥特莱斯业态在中国国内的发展起始点和空间

关键词：奥特莱斯延长了商品的销售线，减轻了库存的压力，有利于资金回笼，加快了资金流动，健全了流通体系。

二、奥特莱斯商场的业态组合、品类和建筑

2.1 一般业态构成及其原因

2.1.1 租金承受能力

2.1.2 地域和类别（三种形态）

2.1.3 消费者倾向

案例三：某综合性商业定位对比奥特莱斯

2.1.4 奥特莱斯业态构成的特点

第一， 主题性

第二， 品牌方资源

第三， 新建还是改建

案例四：某大型购物中心中设立奥特莱斯业态的初衷和绩效

2.2 从免税店及其销售构成，看奥特莱斯的业态组合

2.3 奥特莱斯商场的建筑

2.3.1 围合式

2.3.2 盒子

案例五：狐狸城奥特莱斯的建筑结构

2.3.3 停车场设置

关键词：奥特莱斯是一种由零售、休闲、餐饮娱乐等诸多元素组合的业态，休闲式购物是项目的显著特征。

案例六：上海青浦奥特莱斯广场的建筑和配套构成

三、品牌商选择原则

3.1 大牌和折扣

3.2 工厂直销

案例七：国外Outlets的销售特点

3.3 多层代理商

3.4 明确折扣店与奥特莱斯店的区别

四、租金政策和经营策略

4.1 以扣率方式为主，明确品牌级次扣率范围。

案例八：购物中心与奥莱租赁合同对比

4.2 以底租为辅，限定底租类的占比。

4.3 国内“冒牌”和“假货”的预防及其方法

五、经营中商业转型至奥特莱斯业态的要点

5.1 原有建筑的分区

5.2 业态配比的丰富性

5.3 经营方式的选择与组合

案例九：国内某知名商业转型奥特莱斯之路剖析

六、奥特莱斯经营要点

6.1 经营模式：联营模式、租赁模式、自营模式、托管模式

6.2 坪效是根本

6.2.1 坪效的定义

6.2.2 购物中心的坪效和范围

6.2.3 奥特莱斯坪效和健康的租售比

6.3 客流组织与会员制

6.3.1 CRM的建立

6.3.2 CRM的应用

案例十：某商业会员销售价值数据分析

6.4 有自己的行规

6.5 网上渠道建立与到店营销

案例十一：佛罗伦萨小镇

6.6 停车场和餐饮是基础

6.7 文、商、旅是方向

案例十二：南宁杉杉奥特莱斯的规划与发展

6.8 城市的发展是基础

七、国内奥特莱斯业态的发展趋势

7.1 四类产品齐头发展

7.1.1 国际大牌

7.1.2 Outlets直接进口

7.1.3 外贸产品尾单

案例十三：某展示中心外贸尾单推销会

7.1.4 自有品牌

买手&贴牌

7.2 品牌来源地拓展

7.3 价格优势

7.4 产品对策

7.5 促销策略

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