上海土拍重启：降低门槛吸引买家，调整限价为房企让利

​作者：忻奇琪

推迟了近2月的上海集中供地，即将在六一儿童节摆上货架。

5月26日，上海土地市场发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动的通知》（下称“《通知》”）。

《通知》指出，2022年上海首轮集中土拍均采用挂牌方式出让，挂牌截止日为6月1日。此前因受疫情影响，上海第一批集中土拍于3月28日中止出让活动。

冻资比例下调2成

时代周报记者注意到，2022年上海首次集中供地除了取消“招挂复合”的竞买方式之外，过往被业内称为全国最严格的上海土拍保证金制度也降低了门槛。

根据《通知》，此次土拍房企的监管账户冻资金额有所调整，账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。换言之，在缴纳了20%的保证金后，企业只要再封存80%的自有资金即可参与竞拍。

5月27日，长期关注长三角土拍的投拓负责人张文（化名）在接受时代周报记者采访时表示，过去凡参与上海土拍的房企除了需要准备100%的拍地资金外，还需要缴纳20%保证金，即至少120%的自有资金，溢价部分也需要企业提前准备好。若成功拿地，土地监管资金转为地价款，未拿地则在1-7天内返还。这个规则在一定程度上为房企进入上海设下不低的资金门槛。

“此次保证金冻资比例的下调，确实有利于部分想进入上海市场的房企，同时让长期深耕在上海市场的房企资金得以解压。”张文进一步表示。

5月26日，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，冻资比例下调2成对于减少房企拿地顾虑有积极作用。此举说明上海地方政府对于土地市场的肯定和支持，是积极发展房地产和鼓励企业入市的重要体现。

上调房地联动价

上海此次共计出让36宗商品住宅地块，总面积199.71万平方米，总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元，供地块数创下上海集中供地以来的新高。

与2021年上海供地力度最大的力度相比，本次供地累计总数新增8宗，增幅达到28.6%；出让面积新增21.6万平方米，增幅12.1%；建筑面积新增57.56万平方米，增幅15.7%，总起价高了106.8亿元，涨幅15.3%。

如果与2022年第二批集中供地相比，本次供地建筑面积新增27.8%，总起价增长43.6%。相较2021年三批次供地，本次供地建筑面积增幅52.2%，总起价涨幅95.8%。

按照地块分布来看，临港新片区仍然是首批供地的绝对“主力”。36宗地块中有1/4分布于临港新片区，松江、青浦均有4宗涉宅用地出让，闵行、嘉定、宝山则均有3宗宅地供地。

同时，久违开闸的市中心也将迎来不少宅地地块。

徐汇区斜土街道43.2亿元的xh128D-06地块，已有保利、象屿、香港置地、招商、城投，上海城建等至少6家房企意向买家。普陀区中山北社区B3-16地块，则吸引了国贸、绿发、招商等3家房企的注意。

除此之外，浦东新区的2宗宅地以及杨浦区的1宗宅地也都有3家以上房企参与。

从价格看，部分地块的房地联动价（限价）有较明显的调整。

其中，临港103片区、奉贤新城、西虹桥等板块，上调区间为1000-2000元/平方米；而临港105片区的联动价则降了3000元/平。

2021年第二批集中供地中，曾被宣布中止出让的宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块，也将迎来重新挂牌出让。不过，此次原13-02地块不在出让范围之列。

与2021年相比，这宗重新上架的宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02地块在房地联动价方面作出了一些调整。据原公告，其房地联动价为49000元/平方米，而目前显示的房地联动价为49300元/平方米，上涨300元/平方米。

5月26日，上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示，此次上海调整土拍规则具有一定的必然性和针对性。

“从全国的土拍情况上看，一线城市依然是热点，上海的拿地新规使得房企有一定的利润空间。在今年已入市的房源中，有楼盘比当初房地联动价高，也让房企利润得到保障。”卢文曦表示。

在卢文曦看来，不管是规则调整，还是房地联动价的调整，目的是为了让土地市场平稳有序开展。同时，企业也降低部分压力，保市场主体的政策基调得到体现。