“接地气”的三井不动产，疫下反击越战越猛
撰文/陈媚 主编/付庆荣
微信排版/陈珏希
头图、封面图来源/三井不动产官网
编者按：第17届商业地产节《远见·商业先行者》大型主题策划系列之——企业所向·远见17集，通过深入洞察中国商业地产浪潮中，那些走在行业创新前沿的企业，窥见商业创新法宝。此篇为：三井不动产。
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五一前夕，日本福冈三井Lalaport如期开业。如守护神般屹立在商场门口的“V高达”，引来不少前来朝圣的高达迷。
时间回倒一年，相同戏码，在上海金桥Lalaport高调上演。
作为首家海外Lalaport，Lalaport上海金桥去年4月28日亮相，近18米的高达立像，背挂羽翼，视觉冲击力铺面而来。
国内海外，Lalaport步履不停。而其“兄弟产品线”奥特莱斯购物城、Lalastation，亦刷屏不断。福冈Lalaport开业前一日，三井奥特莱斯购物城·吉隆坡国际机场雪邦三期面世；往前2个月，三井奥特莱斯购物城·台南开幕，带来34家台南首店。
而三井不动产首个海外车站型商场LaLa station，去年底落户在上海莲花路，与金桥Lalaport分立魔都西东两端。
一个个鲜活的案例，串起了三井不动产的疫下扩张路线图——国内扎稳，海外快跑。隐藏其后的主要招式不是“高大上”金融术（延伸阅读：《三井不动产80年绝地反击故事》），而是“接地气”的运营、布局术。
一、2021成绩单：商业租赁收入涨了9%，Lalaport贡献近半
年报显示，2021财年（2021年4月1日至2022年3月31日），三井不动产整体营业收入为2.15万亿日元，同比增长7.1%；营业收益为2300亿日元，同比增长了12.9%。
通过“三位一体”的经营策略优化后，期内，三井不动产的商业设施租赁板块营业收益同比增加了9.1%，达1207.77亿日元，占总收入的31%。
1、Lalaport贡献57%商业收入，OUTLET PARK次之
据三井不动产2021年财报，商业设施板块营业收入中，Lalaport营业收入占比高达57%，是业绩的主力贡献军；Mitsui OUTLET PARK （三井奥特莱斯购物城）次之，占比27%。
具体来看，截至2021财年底，三井不动产旗下共有24个Lalaport项目（其中日本本土有21个，海外地区3个）。主要分布在日本首都圏、近畿圏、中京圏地方及其他地区，海外事业分布在上海、台湾高雄、吉隆坡。
按照产品线定义，Lalaport为区域性购物中心，以时尚为主，聚集了美食和娱乐等设施，体量主要在15万-25万平方米。
按计划，三井不动产储备的项目（包括2021年开业的物业）共有17个，包括日本国内7个——近畿地区2个、九州地区1个、日本其他地区项目4个，以及海外项目10个——中国8个（台湾6个、内地2个）、马来西亚2个。
*三井不动产储备项目 图片来源/三井不动产官网
2、“三位一体”打法加持，空置率、销售额整体向好
从三井不动产的年报数据可知，2020年其位于日本首都商圈的商业项目空置率大幅上涨达到3.1%。行至2021年度，区内商业项目的销售额同比恢复，写字楼租金收入增加，东京都市区的空置率截至2022财年二季度末，已经环比下降0.8%。
视角转向三井不动产郊区商业项目，不难发现：疫情限令解除后，它们得到较快恢复,对应的出租供应面积从2019年220.4万平方米增长到2021年245.8万平方米。
逐渐回稳的数据线，是三井不动产大力调整经营策略，优化组合租赁的结果。包括，提供吸引游客的内容，强化商场参观价值；一对一营销，提高会员客户使用频率和购买单价；提升官网“&mall”运营，全渠道获取客户需求，同时提高租户库存管理效率。
尽管疫情的影响尚在，但通过上述改善运营举措，三井不动产预计2022财年的商业项目销售额将增加569亿日元，利润将增加72亿日元。
二、疫下突围：爆改旧mall、菜市场、公园，上新产品线
三井不动产稳住商业棋局的秘密，不只有“三位一体”运营术，还祭出了超级爆改术。
早前2月22日，三井不动产宣布，日本三井购物公园 LaLaport EXPOCITY（啦啦宝都世博城）将进行开业以来的首次大规模更新。
自3月24日起，商场内36家门店陆续焕新亮相，推出包括Calvin Klein、Tommy Hilfiger等11家翻新店，韩国料理VEGEGO、Kitashinchi Tonkatsu epais等25家新店。
据了解，LaLaport EXPOCITY亮相于2015年11月19日，彼时为“日本最大的复合型商业设施”，以“游玩”“教育”“购物”为主题，内置8大娱乐馆。
三井不动产的超级改造术，在 LaLaport EXPOCITY身上，只是小试牛刀。4月推出的LaLaport福冈项目，则是大玩一把。作为九州首个LaLaport商场，该项目前身为福冈市蔬果市场旧址。
而集大成的作品，当属RAYARD Hisaya-odoriPark（RAYARD久屋大通公园）。该项目选在2020年9月开业，原本的老旧公园摇身一变为“绿色活力潮流地标”。
以RAYARD久屋大通公园为起点，三井不动产推出新产品线—RAYARD。RAYARD的中文意思是，阳光洒落在庭院中。它结合了公园和购物中心场景，意在创造“一个各种各样的人、商品和概念聚集在一起的地方，通过他们不同的互动产生新的价值”。
无论是小改还是大调，三井不动产的商业改造成功的秘密有“迹”可循。
1、品牌组合亮点多，“首店”是醒目标签
据商业地产头条了解，福冈三井Lalaport用地面积约8.66万㎡，共有222家店铺，其中57家是首次进驻九州。
商场1楼设有“food marche”，包括直销店、杂货店、日用品店等；3楼是九州最大的美食区，拉面店“宍道湖琥珀中华荞麦面”、小笼包店“京鼎楼”等入驻；4楼和5楼则是体验型娱乐设施，其中高达的综合娱乐设施“Gundam Park Fukuoka”共有3个区域。
RAYARD久屋大通公园开业时，引入的35家零售、餐饮、服务店铺中，有22家是首次进入名古屋的品牌。
2、打造个性区域空间，经营业绩节节攀升
日本LaLaport TOKYO-BAY1981年开业，曾是全日本第一家美式购物中心。连续经营40年以上，为满足顾客日益变化的需求，三井不动产其进行了多轮改造、扩建、设施翻新乃至局部重建，商业空间与时俱进，营业额节节攀升。
截至2022年5月，LaLaport TOKYO-BAY现有商户总计434户，出租率高达96.5%。2019年在所有项目中，TOKYO-BAY营业额排第四。
*日本LaLaportTOKYO-BAY 图片来源/三井不动产官网
另一典型案例，为三井奥特莱斯购物城仙台项目。开业11年之际，三井不动产全面翻新了市场街餐厅和零售区，打造Mori no Minato Marche区域作为新店集合区。改造后，项目出租率高达100%。
图片来源/三井不动产官网
三、寻找新增量：三年投资7000亿日元，加码海外新兴市场
在日本国内市场，三井不动产爆改存量，稳扎稳打。而将眼光投向海外时，步伐有些“激进”。
去年12月，三井不动产宣布未来计划三年内向海外投资7000亿日元(约合62亿美元)。这是该公司迄今为止规模最大的投资计划之一。
因本土发展受限，三井不动产在长期经营方针“VISION2025”中（综合营业收入约3500亿日元，海外收入约占30%，ROA维持在5%左右），提出“进化成为全球性企业”的目标。
军令既出，快马加鞭。据财报显示，去年4月至12月，三井不动产同比新增66万平方米商业设施租赁面积，其中包括LaLaport上海金桥、LaLastation上海莲花路及吉隆坡国际机场雪邦（三期）和LaLaport吉隆坡四个海外项目。
*LaLa station上海莲花路 图片来源/三井不动产官网
1、中国：内地落下2个“LaLa”系列项目，台湾主打强强联合
杉井奥特莱斯广场・宁波为三井不动产在中国内地落下的首个项目，是其与杉杉集团合资成立的。自2011年开业以来，因应时而变的高运营效率下，该项目销售额持续增长。
2021年10月20日，上海金桥Lalaport开业，意味着三井不动产在中国内地首个独资项目正式落地。同年12月完成整体开业的Mitsui Shopping Park LaLastation上海莲花路（TOD轨交项目），则是其在海外的首个车站大楼商业项目，也是目前三井不动产唯一一个海外TOD项目。
*LaLaport上海金桥 图片来源/三井不动产官网
风靡日本38年，拥有60多家购物中心的LaLaport首次走出国门落户上海，关注度满满。
项目以“Brand New Life style Junction”为理念，商业建筑面积约12.9万平方米，引入220家商户——设有VIP包房的多厅影院“SFC上影影城”、LDH集团旗下综合艺能辅导机构“EXPGENT ERTAINMENT”上海首店、集合烧肉·寿司·日本乡土料理的餐饮区“旨味町”等。
相较金桥LaLaport，LaLa station上海莲花路项目“小而美”。作为一个商业体量仅3.1万平方米的小型存量项目，其无缝对接了地铁带来的客流，日均客流稳居商圈前位。
聚焦上班族的基本生活需求，以快速、高效的特点，在商场1至5层，精选了约90家服装、餐饮、共享办公室等品牌。其中日系店铺约占2成，如日本流行服装品牌niko;以及来国内的共享办公品牌DISTRIIbanban、德国超市ALDI。
*LaLa station上海莲花路 图片来源/三井不动产官网
魔都之外，三井不动产中国布局另一重仓之城是台湾。经过6年积累，已在当地建立稳固的奥莱生意版图。
据商业地产头条统计，目前，三井不动产在台湾共开出了3个奥特莱斯公园，分别落于新北、台中和台南。最新开业的台南项目，紧邻高铁台南站和台铁沙仑站，集合了约150家店铺，其中包括12个台南首店、25个日本品牌。
*三井不动产台湾项目 图片来源/三井不动产官网
以奥莱为跳板，三井不动产开始在台湾上新“Lala”系列项目，但不同于上海的“单打独斗”法，其选择与国泰建设强强联手。
国泰建设3月15日公告称，向台湾三井不动产购买高雄凤山啦啦宝都公司股权，并参与后续增资认股案，预计持股30%，共同打造南台湾纯日系休闲购物中心。
Mitsui Shopping Park LaLaport高雄，为三井在台的第七个商业项目，规划约有250间专柜进驻，将于2023年动工，预计2026年完工。
*(暂名)三井购物公园LaLaportKaohsiung效果图 图片来源/三井不动产官网
2、马来西亚：奥莱项目靠机场，“全球最大”Lalaport占领市区
首战东南亚，三井不动产在马来西亚落成两大项目，分别是Mitsui OUTLET PARK吉隆坡国际机场雪邦（一、二、三期）和Mitsui Shopping Park LaLaport吉隆坡。
Mitsui OUTLET PARK吉隆坡国际机场雪邦由马来西亚机场有限公司与三井不动产联合打造，为吉隆坡第一家推出的奥特莱斯购物中心，人气颇高。项目的二期、三期分别于2017年12月、2022年4月开业，整体业绩持续增长。
*吉隆坡MOP 图片来源/三井不动产官网
而1月20日分阶段营业的吉隆坡Lalaport，为三井不动产海外第二个该系列项目，也是目前全球最大的Lalaport商场。
*吉隆坡Lalaport效果图 图片来源/三井不动产官网
吉隆坡Lalaport占地超过7.85万平方米，耗资87亿令吉，位于武吉免登市中心(BBCC)的核心。约400家品牌商铺横跨7层楼，包括来自日本的人气品牌如Nitori、Nojima、Don Don DOnki的JONETZ，以及日本最大的猫咖啡馆宠物店Coo&RIKU。
其他租户包括 Nitinagin&Co，马来西亚第一个提供泰国街头食品和产品的室内泰国水上市场、BookXcess、ROLLERWA+、韩国室内溜冰场、Golden Screen Cinemas 和 MR DIY。
据悉，吉隆坡Lalaport官方目标为今年8月实现80%的出租率，至年底达90%。而至3月底，约76%的店铺已签约，其中38%已开业。
综上，不难看出，三井不动产海外布局策略的二大要点：
//产品线：主打LaLa系列+OUTLETPARK，前者多为独立运作，后者则选择与本土巨头强强联手，优势互补。通常，项目合作方拥有土地使用权，投资方通过受让项目公司部分股权，可大大降低投资开发成本。
//选城市：青睐亚洲新兴国家主要一线城市，如上海、台北、吉隆坡等。日本国内经济发展受限,居民消费水平持续下降。而这些新兴的海外市场，商业发展势头正盛，可挖掘空间与潜力大。
*三井不动产海外项目 图片来源/三井不动产官网
当然，除了强大的运营术、灵活的布局术外，三井不动产疫情之下凸显的反脆弱力，还离不开其高阶的资本模式。
一方面，现金流稳健，驱动商业版图拓张。2017-2021年，三井不动产的现金流一直保持正增长，环比趋势向好，投资现金流明显增长。2021财年末，其现金及现金等价物余额较上财年末增加82亿日元，至1877亿日元，为加码海外提供资金支持。
另一方面，轻资产的托管模式、代建模式和基金模式，让三井不动产能够在降低负债率的同时扩张管理资产规模。尤其是基金模式，借助J-REITS平台，公司已累计通讨资本市场融资7365亿日元（约合人民币400多亿元），从而有力支撑了公司在财务安全基础上的快速扩张。
现在，疫情风暴还没结束，而三井不动产的新反击故事也将继续。