抄底抢资产，领展花光了百亿收入！
作者：杨宏彬
“很多人在关注发展商是否有过红线，财政困难，我们也有接触发展商和业主，大多数情况下好物业他们不想卖，不好的我们不想买。”
6月1日，领展房产基金（00823.HK）全年业绩会上，管理层表达了对内地房地产市场的看法，这大概可以理解为，有意向抄底，但只要地产商压箱底的优质资产。
带着这种“捡漏”心态，领展从去年4月到今年5月，已斥资共110亿港元收购17项资产，这笔花销几乎与去年全年收入持平。
业绩报告显示，2021年3月31日至2022年3月31日，领展实现收入116.02亿港元，同比增长8.0%，物业收入净额则为87.76亿港元，同比增长6.5%。
报告期内，领展投资物业组合的估值达2,127.61亿港元，同比增长6.9%，投资物业组合的升值导致领展扣除与基金单位持有人交易前的年内净利大幅提升到69.07亿港元，同比增长818.48%，每基金单位资产净值上升1.1%至77.10港元。
由于业绩的提升，派息方面，领展期内的可分派总额达64.19亿港元，较去年同期增长4.09亿港元，每基金单位分派305.67港仙，撇除7港仙的酌情分派后，每基金单位分派增加8.2%至298.67港仙。其中上半年已分派152.59港仙，下半年会分派146.08港仙。
以6月1日收市71.2港元/股计算，领展年内股息收益率约为4.3%。
零售租金增长乏力
根据财报显示，领展的出租业务为主要的收入来源，具体分为两部分，零售租金收入以及停车场设施出租收入。年内，零售租金收入总额为70.89亿元，同比增长2.7%，占比总收入的61.1%。为主要的收入的来源。停车场及相关业务的租金总收入为21.38亿元，同比增长13.2%，增速明显快于零售。
零售出租业务方面，尽管第五波新冠病毒疫情爆发，但领展的零售租用率仍处于97.7%的高位，其中，商铺的租用率最高为98.1%，街市/熟食档位、教育/福利及配套设施的租用率则分别为95.2%及97%。
在出租率上升的同时，领展还上调了零售租金率，物业的整体平均续租租金调整率升至4.8%。平均每平方呎租金微升至62.7港元。续租租金调整率方面，商铺为2.9%，街市为19%，教育/福利及配套设施则6.7%，三者均优于前一年度。
由于租金率的上调，领展各项零售出租业务的租金收入均有上涨。其中，街市/熟食档位租金涨2.4%，为9.77亿港元，商铺租金涨0.8%，为49.19亿港元，教育/福利及配套设施涨0.7%，为1.41亿港元，商场营销涨1.1%，为1.86亿港元。
停车场业务方面，除了租金本身的稳定增长外，领展还于2021年12月31日，完成收购两幢位于红磡及柴湾的停车场;汽车服务中心及仓库大厦。年内，此项投资为领展三个月的租金收益，共5,200万港元。
资产增值也是领展发展业务的主要方式之一。年内，领展于香港完成兴华广场及太和广场两个资产提升项目，资本开支总额为8,600万港元，预计投资回报率分别为13.2%及3.6%；于中国内地进行的首个大型资产提升项目为位于深圳福田区的领展中心城，该项目已于2022年1月竣工，资本开支总额为人民币2.86亿元，投资回报率为11.0%。
此外，广州太阳新天地购物中心的资产提升项目将分阶段进行，预期首阶段将于2022/2023年度开始，估计资本开支超过人民币1.5亿元。
加杠杆收购17项资产
在领展的财报中，并购一词出现的很是频繁，这意味着，其扩张的步伐在逐渐加快。
报告期内，领展在香港、中国内地以及海外均有收购行为。尤其是在中国内地，领展这一年收获颇丰。于2021年4月完成收购上海七宝万科广场50%权益、于2021年6月完成收购广州太阳新天地购物中心，及于2021年10月完成收购分别位于东莞及佛山的物流资产各75%的权益。
海外市场方面，领展于短时间收购了三个标志性零售资产，即Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade的50%权益。于2022年4月底，租用率已达95.5%。香港方面，领展则收购上文提到的两栋停车场。
截至2022年3月末，领展拥有共151个物业资产，总估值2127.61亿港元，按年增加6.9%。其中，主要的物业集中在香港地区，估值达1718.4亿港元，中国内地则为384.33亿港元。
事实上，自今年5月以来，领展的收并购活动依然在持续。5月12日，领展宣布斥资9.47亿元向东百集团收购3个仓储物流园。其中两项物业近期按优良的建筑规格竣工，并已全数租出，第三项物业现正处于建造的最后阶段，正在办理竣工证书。
6 月 1 日，领展宣布，完成收购持有澳洲优质商厦物业权益之信托49.9%的权益。据了解，AOFI I 信托为根据澳洲法律订立信托契约构成信托，其主要从事拥有目标投资组合，于公告日期，持有位于澳洲悉尼及墨尔本中央商务区五项优质商厦物业（即组合物业）权益。
频繁的收并购需要强大的资金支持，年内，领展也在加强融资活动，安排了合共308亿港元借贷，包括以不同货币发行的债券及银行贷款。包括于2022年1月发行一笔面值6亿美元，息率为2.75%的10年期美元债券，以及于2022年3月签署一笔120亿港元可持续发展表现挂钩的银团贷款融资。
截止2022年3月31日，领展负债总额增加116亿港元至502亿港元。负债比率由18.4%升至22.0%。管理层表示，目前公司负债比率为22%，是合适的水平，虽然按守则可达到50%，但这并非公司的目标。只是若有收购计划将有上行机会。
从债务期限来看，领展债务到期年限平均为3.5年，债务到期日分摊于未来17年间，一年内到期的借款为89亿港元，占比17.7%。期内领展的借贷成本为2.3%，达历来最低。