北京第二批集中供地收官：14宗地成交500亿 华润中建中海领衔龙湖独苗

作者：潘玲宣

因疫情防控需要，6月1日北京市政服务大厅稍显冷清，但场内热度不减。

现场竞价的7宗地块总成交额281.475亿，加上此前底价成交7宗地块218.1亿元，北京2022年第二批集中供地共成交14宗地块，成交总金额499.575亿元。

另有1宗顺义薛大人庄地块因达到地价上限19.55亿元、达到现房销售面积上限3万平方米，转入竞高标准商品住宅建设方案程序，地块最终竞得人待定。

回看今年首批集中供地，供应18宗地块，成交17宗，其中底价成交数量为8宗，平均溢价率4.5%。相较而言，刚结束的第二批集中供地中流拍地块数量增加至3宗，底价成交7宗，平均溢价率升至5.35%。

本次17宗地块均设置了总价上限，溢价率上限最高为15%。除底价成交的7宗外，6月1日现场竞价的7宗地块中，有4宗溢价率达最高水平。而北京首批集中供地多宗地块溢价率上限低于10%，整体溢价率上限水平的提高，或许也是影响此次集中供地平均溢价率上升的原因之一。

成交的14宗地块中，半数为联合体竞得。联合体拿地早已成北京土地市场的固定套路，倒也不足为奇。一般而言，地块总价高、资金占有量大，更多企业愿意选择以联合体形式参加拿地。

但此次成交价前三高的丰台区亚林西、朝阳区太阳宫、顺义新城第19街区地块，却均为房企单独摘得。具体而言，华润74.7亿元底价摘得丰台右安门街道亚林西地块，中建玖合66.815亿元溢价率15%摘得朝阳区太阳宫地块，中海54.7亿元溢价率1.48%摘得顺义新城地块。

底价成交的7宗地块中，联合体拿地数量倒是占据了其中5宗。

这也反映出第二批集中供地的一大看点，即摇号确定竞得人。例如，大热地块朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块的报名企业除中海、金茂、中建智地、中建玖合等企业外，不乏城建+华润、大悦城+厦门国贸、首开+保利+建工等联合体。在现场报价触达土地合理上限价格后，转入竞政府持有份额，再次触达上线后摇号确定中建玖合为最终竞得者。

而华润竞得的亚林西地块商品房销售指导价为11.2万元/平方米，尽管该板块区位较好，为三环内稀缺地段，但因规模较大、起拍价高，也劝退不少企业。

地块性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地，建筑规划面积约20.5万平方米，其中需配建3360平方米幼儿园以及约10万平方米的商业。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，亚林西地块地理位置较佳，但仅有华润一家报名着实有点出乎意料，可值得注意的是其高达74.7亿元的起始价对于房企资金的考验也足以使得不少企业望而却步。

据了解，该地块仅有华润报名。同时，亚林西地块附近的昆仑域也是华润操盘，有业内人士分析称，华润竞得该地块后，依托体量优势及在该板块内的其他项目，或可形成规模效应。

至于顺义新城第19街区地块则为此次集中供地的另一种情况，该地块建设用地面积157751.99平方米，规划建筑面积187262.38平方米，体量为本次出让地块之最。根据出让文件，该地块内托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交相关部门。

此次出让地块中尚有一宗未确定最终竞得人，根据竞拍规则，顺义薛大人庄地块现场近30轮报价达到地价上限19.55亿元、达现房销售面积上限3万平方米，转入高标准商品住宅建设方案投报程序，竞得人待定。

19.55亿元的价格溢价率达15%，住宅销售指导价7.3万元/平方米。参与该地块现场竞价的房企包括华润、首开、保利、懋源；而有消息指，懋源于现场率先提交申请书，显然对该地块“势在必得”，已经提前做了准备。

数据来源：观点指数整理

北京链家研究院高级分析师岳微指出，二批次北京土地地价降低、配建减少，部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。

例如再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平公租房配建、土桥新城地块地价减少3.2亿元、平西府地块较2021年商品房指导价降低3000元/平方米，丰台小瓦窑地块较周边指导价降低5000元/平方米，石景山衙门口地块指导价一年未涨，太阳宫、亚林西地块与周边二手住宅亦有倒挂。

从出让方式及出让条件来看，北京出让机制得到进一步优化。岳微表示：“通过预申请机制的建立，使得意向房企对地块的真实反馈可提前抵达关联部门，促进了政企之间的良性互动；也使得房企决策周期有所延长，有助于房企排布规划前置，缩短土地至产品的转化时间；在资金缴纳层面则给与企业筹措时间。”

据悉，为减轻企业资金压力，鼓励市场主体积极参与竞买，第二批次预申请机制也进行了优化调整。今年4月，北京市规自委发布公告，明确参与预申请后竞得商品住宅用地的企业，其50%土地开发建设补偿费由原来成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清。

尽管如此，大兴、房山、通州、门头沟等区域在预申请阶段均有地块上架，但从最终挂牌地块信息来看，市场反应一般，结合第二批集中供地最终的报名及成交结果，土地市场区域分化较为明显，房企也皆有各自考量。

据统计，第二批集中供地华润除底价获得丰台亚林西地块之外，又与葛洲坝组成联合体竞得昌平平西府地块，成交价44.16亿元，溢价率15%。中建玖合、中建智地同为中建旗下公司，北京石泰、北京城谷恒泰背后则均为国央企或地方国资……就目前拍地结果，成交的14宗地块仅龙湖一家民企。

“房企拿地的核心逻辑是，既能够满足去化速度的要求，也能够实现企业基础的利润率目标，只有这二者之间实现双赢，企业才会积极地去竞地。”合硕机构首席分析师郭毅称：“北京调控保持严格状态，企业拿地更加谨慎理性，可谓是精准投资、精算利润。”

另值得一提的是，北京第二批集中供地首次提出建设“全龄友好社区”的要求，选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，竞得人须建设以适老性为主的全龄友好社区。

根据相关文件，全龄友好社区建设要求从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面，提出以适老性为主的建设要求，同时兼顾其他年龄段人员特殊需求。

明确在供地审核意见确定的建筑规模基础上，允许项目增建500-1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施，对于试点以外的项目也提出了鼓励性政策，鼓励企业自愿建设全龄友好社区。

一方面，全龄友好社区的建设能盘活多方资源，使得相关多个主体可以参与到社区后续运营服务中，有助于促进社区养老服务供给的专业性以及精细化程度的提高。另一方面，“对于通过评审符合全龄友好社区要求的，届时将按照北京市有关政策给予支持。”随着试点工作推进，未来也将有可能在此基础上更多普及开来。