上海地产圈AB面：复苏与撤离
作者：曾树佳
经历了两个多月的“停摆”，上海虹桥商务区又恢复了往日的忙碌。随便走几步，都能感受到争分夺秒的紧张氛围，甚至一些区域公司开始执行单休，只为抢回失去的60天。
然而，在这个中国开发商最密集的区域，一些办公楼却不见灯火通明，因为一批房企开始悄悄撤离魔都大本营。
近日有消息称，浙系房企祥生将上海的职能中心转移到杭州，实行双总部合二为一，统一管理。几乎同时，弘阳也有类似的举动，从上海撤回南京。显然，疫情就像一针催化剂，推动了房企离沪的进程。
在此之前，蓝光、奥山、中庚、恒泰等，也已放弃了上海总部，实行自我收缩。虹桥高峰之时，曾聚集着40余家房企总部，其中的申虹路，甚至有“地产一条街”之称。但目前，撤离魔都的开发商，已近10家。
曾几何时，“定都”上海是与房企“进阶”画等号的。这座城市，见证了不少房企开启全国布局、完成规模突围、登上资本市场的场景。但眼下，调控叠加疫情，使得此地繁华事散，吸引力不断打折扣。
有人离开，就自然有人补位而上。
在上海今年首轮土拍中，不少外来者就跃跃欲试，例如隔壁浙系房企就风尘仆仆跑来抢地；此外，招商蛇口也重返上海滩，共花费117.7亿元独自或联合斩获了4幅地块，成为本轮土拍市场上的最大赢家。
在一位地产老兵看来，虽然经历了长达60天的停摆，“但上海是战略投资的好窗口，如果在中国选择20个投资城市，那上海一定排在前三，甚至是前两位。参照此前武汉解封后的迅速拉升，上海楼市一定也能迅速恢复元气。”
复苏序幕
6月伊始，在疫情之下压抑了许久的上海，终于能探出水面，舒缓一口气。当这座城市宣布恢复正常生产生活秩序的时候，一切都按下了“重启键”。
地产行业迅速找到了昔日的运转节奏。据克而瑞统计，恢复常态的第6天，售楼处开放率便已达到约60%。
复工复产首周，上海商品住宅供应面积为18.43万平方米，打破连续8周未有供应的僵局；而新建商品住宅成交面积8.84万平方米，环比增加141.8%，表明楼市成交有了快速反弹的迹象。
6月10日，上海网上房地产披露上海 2022年第二批次将上市的新盘，共46个新项目将供应13151套房源，约149.7万平方米。
而很多豪宅也在迫不及待地挂牌上市。据不完全统计，6月初，上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅（含新房和二手房）成交。其中，有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。
于此同时，上海第一轮集中供地也正式启幕，36宗地全部出让，总体揽金835亿，环比 2021 年三批次增长48%；平均溢价率为3.5%，较此前提升了1个百分点。
招商蛇口、华发、建发、金地等多方主体，均在拍地中有所收获。虽然国央企（含城投）仍占主导，拿地金额占比78%接近八成。但熙来攘往中，似乎能看到这座城市以往的地产“烟火气”。
尽管降低参拍门槛，已是眼下各城市供地的普遍措施，但在土拍重启的特殊节点上，上海土拍规则的放松仍引人关注。
首先，上海下调了土地监管资金额度，最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金，此前为不小于自有资金；换言之，新规则将保证金对应资金额度，从土地监管资金额度中扣除，降低房企资金压力。
其次，此次供地完全采用挂牌形式出让，此前采用的是“招挂复合”的形式，参拍者需满足企业资质评分方可参拍。
在放宽的条件之外，上海仍将溢价率上限控制在10%以内，因此其整体溢价率居于中游。不过，它的土地出让金额，位居各城市首位，也是全国7座无地块流拍的城市之一，这无疑为其恢复元气，提供了不少“底气”。
撤离“大虹桥”
开端虽一片利好，但过去一段时间里，疫情给企业、行业带来的影响，却是无法在瞬间消弭的。
3月起，上海疫情开始爆发，线下售楼处停摆，房产中介们百无聊赖，有的甚至帮业主送菜，以维持客户关系。至于何时恢复常态，他们只能翘首以待。
克而瑞数据显示，上海4月、5月的供应与成交，出现了明显的跳水现象。4月全市商品住宅成交9.73万平方米，同比下跌87.46%；5月全市商品住宅成交10.7万平方米，同比下跌82.55%。
前5月，上海商品住宅累积成交285.96万平方米，同比下跌58.92%；成交面积呈递减趋势，仅2月成交同比为正。
受此影响，长三角42个城市3-5月成交数据与2021年相比出现大幅下降，3月、4月、5月分别同比下降45.52%、65.18%和64.90%。
面对调控，地产商原本比以往任何时候，都更需要打开销售局面，回笼资金，但零供应、成交断崖式下跌等情况，均成为他们当下必须面临的严峻挑战。“定都”上海的房企们，压力不言而喻。
据说，在过去两三个月的疫情停摆期间，不少总部位于上海大虹桥的房企，几乎是处于“瘫痪”状态，连财务系统都没法启动。以至于宝龙、祥生、融信、三盛、世茂等，都因为种种原因，延迟发布年报。
曾经令人神往的虹桥圈，现在吸引力大打折扣，部分房企甚至萌生了撤退之意。近日有消息称，在2019年乔迁虹桥热潮时，设立上海总部的弘阳、祥生，如今正在筹划退出上海，撤销双总部。
2022年前5月，弘阳实现累计合约销售金额为155.2亿元，同比下降60.86%；累计销售面积109.65万平方米，同比下降53.39%。原本弘阳是要在上海持续实现“跃迁”的，但目前已然半途落空。
祥生的日子同样不好过。
年初，祥生将一笔2022年1月23日到期，本金总额3亿的美元债发起交换要约，敲响了暴雷的警钟。至3月下旬，它出现了流动性危机。因触发交叉违约，其2亿美元于2023年到期的12厘优先票据（2023年票据）暂停买卖，以便寻求解决债务问题的方法。
4月，上海疫情焦灼，祥生于期间披露，2023年优先票据加速通知触发了公司2022年到期2亿美元优先票据契约项下的交叉违约。于是，其2022年优先票据，也停牌了。
现实的骨感，击退了不少地产商的战略构想，但回归也是最好的选择，
尤其是地产下行期，舍去一栋上海的办公楼，能节省不少的租金。同时，在大本营不仅拥有品牌优势，地方关系也到位，还能加强资源和沟通的便利性。再不济，如果暴雷，还能寻求地方国资的庇护。
弘阳、祥生的引退，是近年来“虹桥圈”退潮的延续，只是疫情的发生，进一步充当了“催化剂”而已。
据统计，虹桥高峰之时，曾聚集着40余家房企总部，其中的申虹路，甚至有“地产一条街”之称。他们借助地利，尽享人才交流、信息获取的便捷性。但目前，撤离魔都的开发商，已近10家。
今年 2 月，三巽集团进行所谓的组织结构调整，将超一半员工撤回合肥总部。这距离登陆港股才 7 个月时间。
而更早之前的去年初，有报道称，两度冲击资本市场失败的奥山，其上海总部基本已人去楼空，大部分职能部门已经全部搬回武汉，只留部分留守人员在处理办公室善后事宜。
在奥山传出撤退消息的一个月后，又有媒体称，中庚置业集团正在以支援公司福州区域的名义，进行员工迁移遣散事宜：愿意搬迁到福州的，考虑留用，社保缴纳可保留在上海；不去福州的则遣散。
这种例子屡见不鲜，更为典型的还有蓝光，它在暴雷后放弃双总部，从上海撤回成都。
在上海，世茂、正荣、融信、阳光城等从福建迁址而来的闽系房企，都曾经历过辉煌；但人来人往，并非所有挤进一线圈层的企业，都能取得成功。
眼下，世茂质押位于“筑梦起源地”陆家嘴的上海世茂大厦，融信出售虹桥世界中心办公楼等。另一边，正荣忙着向合作伙伴出售项目股权，阳光城忙着与债权人商讨展期。
哪怕尚属安全区的在沪房企，日子也不是那么好过。
例如，新城控股方面坦言，“今年前四个月录得了400多亿元的销售业绩。2月，公司销售较之前有明显增长。长三角区域的销售表现较为突出，在集团中的销售占比接近50%，超出了公司此前预期。不过，到了三四月份，由于受到疫情影响，公司华东区域的销售表现有所回落。”
追回遗失的60天
上海复工复产后不久，金地集团华东地区的员工，就收到了一个消息——区域公司开始执行单休，端午仅放假一天。这或许是地产商面对压力，急于恢复疫前状态、回流资金的侧面体现。
房企确实需要在接下来销售、拿地的市场机会中，争取主动。
上海于全面解封前夕，公布了重振经济的50条措施，即《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中包含了一些涉及房地产的措施。
措施中大概有这几类措施：缩短开发商开发流程；允许延期或分期缴付土地款；合理确定住宅起始价，降低商办自持比例；加大供地力度等。这些措施无疑能间接降低融资成本、拿地成本，并提高开发商的利润率。
有业内人士表示，上海本来就是对开发商政策最好的一线城市，项目利润率普遍能算到八个点以上。这几条迅速提振经济的让利政策一出，利润更高了。
虽然政策的传导还需要时间，但在整体环境的加持下，上海这座大都市，或许能迅速恢复到疫前水平，并加入到地产回暖的城市大军中。这对于加仓这座城市的房企来说，无疑是较好的信号。
此前武汉的迅速复苏，或许可以作为上海恢复元气的参考。
2020年，武汉解封后，祭出了一系列的解压纾困政策，包括降低预售要求、放宽预售资金监管、降低拿地门槛、允许在售项目较预售备案均价降价5%以内销售等。
多重政策精准纡困下，武汉楼市快速复苏，当年7月单月同比增4%增速由负转正，9月新增供应集中入市推动下半年成交规模同比增5%，全年累计同比降17%，较前3月降幅收窄44个百分点。
基于重振经济的50条措施，上海后续或许也会出台有利地产的具体政策。
有业内人士认为，若没有疫情的影响，仅从城市角度看，上海市场相对正常。疫情过后，预计年内还将有70多个项目集中入市，下一批入市估计在6月份，预计年内新取证8.2万套，市场竞争和项目分化加剧。
而关于土地市场方面，供应量会上升。2022年土地总供应量相比21年提高近20%，其中商品住宅用地要增长44%，旧改用地也在大幅增长。
年内供应规模预期高位，下半年显然是推货重点。因此房企必须在保障资金安全的前提下，注重销售、注重精细化运营、提升利润。