青岛第二批集中供地：总成交价104.87亿元 中海保利万科均落子

作者：郭雅倩

青岛作为热门新一线城市，土地市场热度有所回温。

此次，青岛市在土地供给端有调整，供应地块规划上有所放宽，以鼓励房企积极性。比如不强制要求配建产权型人才公寓，也保持不捆绑商住地，并将商住比例控制在1:10的范围。

从出让结果来看，土拍市场从单一寒凉转为暖凉两级分化。中心城区吸引了品牌房企参与激烈竞价，2宗核心城区地块熔断；作为新区的西海岸仍旧是整体底价成交。

但青岛市在需求端政策上进行了倾斜和平衡，取消部分郊区限购、适当放宽限贷政策，西海岸也有中海、保利、万科等房企举牌。

冷暖

青岛第二批集中供地共推出27宗地块，总面积99万平方米，总规划建面215万平方米，出让部分总规划建面211.3万平方米。

从区域规模、供地数量、供地面积等方面来看，相比2021年有明显下降。

据了解，2022年青岛新供地政策将年度集中供地次数由三次调整为四次，即使算上一批供地的数量，目前已集中供应土地总数量仅为43宗，低于去年任一批次集中供地的数量。

去年青岛三批出让中，地块供应数量分别为63、87和45宗。

国盛证券认为，供应量下降一是因为房企拿地热情较低，为了防止大量流拍所以减少了土地供应。二是部分城市土拍次数增加导致单次供应数量减少。而青岛也是供应减少幅度较大的城市之一，减少7成以上。

与去年不同的是，此次除了市北区捷能地块部分面积划拨配建公租房，住宅地块没有配建产权型人才公寓的要求。但需要配建不少于2.8万方、且不少于473套的公共租赁住房，最终流拍。可见，房企对于配建仍在仔细算账。

除了不强制要求配建产权型人才公寓，本次供地也保持不捆绑商住地，并将商住比例控制在1:10的范围。青岛过去供应，较常将商务金融等功能用地与宅地捆绑销售，地块商住比例一度高达1:1。在供应地块规划的放宽，一定程度上做出了调整以鼓励房企积极性。

从出让结果来看，土拍市场从单一寒凉转为暖凉两级分化。“暖”在2宗“触顶”、“凉”在24宗底价成交，另外还有1宗流拍，总成交价约104.87亿元。

绍兴路振华片区改造项目的3号和4号地块，因其地理位置和净地状态备受关注，也是此次二批次单价最高的地块。

3号地块引来招保万金、中海越秀等10家房企参与竞拍，75轮报价触发熔断价17825元每方，转为线下竞品质。4号地块亦吸引保利、华润等8家房企参与，激战39轮，以同一限价熔断。

下午场西海岸专场竞拍22宗地，总占地面积面积87.22万方，规划总建面177.72万方，起拍总价约81.56亿元，均在一轮竞价成交。

中海竞得的黄岛区太行山路西、富春江路北的两宗地，总价分别为7.3亿元、11.6亿元，是此次所拍西海岸地块中最贵的两块地，另因历史遗留问题费合计21.7亿元。

此外，保利、万科等均有落子。

保利发展与青岛佳创置业联合体竞得黄岛区江山南路东、嘉陵江西路北HD2022-3038号地块，总成交价3.4亿元，单价5419元每平方米。

万科旗下青岛万珠置业竞得黄岛区水城路东、临港路南HD2022-3044号地，单价为4907元每方，总成交额约为3.6亿元。

除了平台公司，西海岸主流竞拍者为青岛本土企业，当中又以青岛当地国央企为绝大多数。22宗地中有16宗由青岛本土企业摘得，中间的10宗为青岛本地国央企所拿。

放松

据青岛土拍市场的凉意是显而易见的，据民生证券统计，从去年首批到今年首批供地，青岛成交地块平均溢价率低于10%，但供地暖凉主要起因于地块所处位置是市区还是郊区。

根据2019年青岛市人口常住情况，老核心城区市南、市北、李沧区，再加上新兴商务区崂山四区，以占青岛5%的面积集聚了占青岛近30%的人口。处于郊区的西海岸新区、城阳、胶州、即墨的土地成交量和青岛市区相差甚远。

对此，政策的调节倾向是明显的，不久前的6月3日，黄岛区（西海岸）、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道取消全面限购。

青岛市住建局表示，这一调整有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。

除了取消部分郊区限购，青岛还在限贷上有所放松，优化公积金贷款政策。

5月23日，青岛已将二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和放宽到最长不超过50年。公积金申贷条件放宽，申贷时连续正常足额缴存住房公积金6个月（含）以上，并符合公积金贷款其他申贷条件，即可申请个人住房公积金贷款。

6月15日，青岛又调高了住房公积金贷款的额度，家庭首套房夫妻共贷的由之前的60万元调高到80万元。

从拿地来看，总的来说，市场需求端的调整一定程度上提高了部分品牌房企的积极性。此时，市场似乎也不急于驱散凉意，而是求“稳”。在抑制过高，涨幅过大的中心城区房价时，也注意鼓励和带动郊区楼市发展。