首置物业易主 金茂服务上市三月后逐浪收并购

作者：潘玲宣

继金科服务、招商积余两笔物企收并购事项出来结果之后，去年10月末上架北京产权交易所的首置物业也终于寻得买家。

6月17日，金茂物业服务发展股份有限公司披露公告称，公司全资附属公司金茂物管通过北交所的公开挂牌，以4.5亿元投得首创置业旗下首置物业100%股权。

于同日，金茂物管与首创置业就收购事项签订产权交易合同。收购事项完成后，首置物业将成为金茂服务的间接全资附属公司。

这笔交易也将成为金茂服务今年3月上市以来的首次收购。

早在上市之初，金茂服务曾表示，拟使用所得款项净额约55%用于物色与从事物业管理、城市运营服务及/或公司的战略投资及收购机会，约22%将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区以及智慧城市解决方案的发展，约13%将用于进一步开发公司的社区增值服务，约10%将用于营运资金及一般企业用途。

上述资金安排在此次交易中也得到了印证。

上市后首次

金茂服务拟以现金支付方式收购首置物业100%股权，其中将利用IPO募集所得款项中分配给收购物业管理公司的部分人民币3.15亿元，剩余部分将由金茂服务以自有资金拨付。

当下，物管企业上市热度逐渐退去的同时，上升空间也触及天花板，继而转为横向的“规模”拓展，收并购正是最快速的方法。

一方面大鱼吃小鱼，具有一定规模的物管企业吞并较小企业、资金困难企业；另一方面则在物管之下的细分赛道展开较量，例如在医疗、学校、餐饮等住宅、商办之外的领域，抢占先机探寻新的企业增长极。

在完成上市前的相关资产整合，搭建完成上市平台架构之后，2021年度，金茂服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线取得收入8.23亿元、5.39亿元、1.53亿元，分别较上一年度增长45.1%、83.2%、85.9%；毛利率较上年亦取得不同程度增长，具体为17.8%、34.4%、39.6%。

至于增长原因，在金茂服务的解释中始终围绕“业务规模扩张”、“服务产品扩大”等相关表述，规模的变化带来了营收及利润的提升。

根据年报，截至2021年12月31日，金茂服务合约建筑面积约为5760万平方米，在管建筑面积约为3640万平方米，较截至2020年12月31日分别增加约42.2%、105.6%。

中金公司指出，从头部物企的战略视角出发，考虑到市场形态和行业特性，收并购是对规模和密度有高度追求的企业所依靠的重要扩张手段。

从过往的历史案例看，部分优秀企业的并购案例具备积极战略意义，通过并购标的在管业态或区域聚焦补强其区域密度或业态短板，且在投后能够顺利过渡并实现企业文化融合及财务层面的协同提振。

金茂服务亦表达出相似观点。

一方面，资质优良的首置物业将助力金茂服务业绩增长再上台阶，巩固其在高端物业服务领域的领先地位；另一方面，首置物业商办业态占比较高，毛利率较高，这将有利于优化金茂服务收入及利润结构，提升市场估值，为新一轮提速发展奠定基础。

收购的理由

首创置业为北京市国资委所属大型地产综合运营商，土储面积可观，在管及合约管理多个商业及写字楼项目将有助于金茂服务在商业项目物业服务领域的品牌与专业能力提升。

更值得一提的是，通过收购事项，金茂服务可拓展与首创置业的合作机会，以进一步扩大集团业务规模及在管物业组合。

金茂服务于公告中称，首置物业在管及合约管理项目主要为高端住宅及高端商业项目，较为匹配集团管理高端项目的战略定位，且该等项目与金茂服务在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。

据悉，首置物业主要承接首创置业所开发项目，其管理的住宅项目覆盖首创天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大系列产品，树立起中高端物业服务品牌形象。

除住宅之外，首置物业的服务业态还涉及首创置业开发的多个商业综合体、写字楼、公建等。

地域方面，首置物业通过设立23家分公司，在包括北京、上海、南京、西安、成都、重庆等多地提供物业管理及相关服务，业务覆盖19个省份的22座城市。

截至2021年12月31日，首置物业合约建筑面积约为711万平方米，其中在管建筑面积约为280万平方米；商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

2020年6月，首创钜大与首置物业订立物业管理框架协议，首置物业将于2020年6月1日至2023年5月31日期间，为首创钜大的物业提供物业管理服务，而首置物业将收取服务费。服务费总额的年度上限分别为：2020年下半年2000万元、2021年4050万元、2022年4350万元及2023年上半年1800万元。

但此后，随着首创置业退市并更名，首置物业被摆上货架。

2021年10月31日，北京产权交易所消息，首置物业服务有限公司100%股权和首万誉业（上海）物业服务有限公司51%股权将于11月1日起预披露，结束日期为11月26日。

与首置物业一同“挂牌”的首万誉业，同样服务于首创置业旗下开发业务，其成立于2015年，由首创置业和万科物业合资成立。

11月29日，首置物业服务有限公司100%股权正式在北京产权交易所挂牌，转让底价4.5亿元，该信息披露公告期截止2021年12月24日。

至今年3月，首创置业有限公司持有的首万誉业（上海）物业服务有限公司51%股权转让项目在北京产权交易所挂牌，转让底价约2.47亿元。截至2022年1月31日财务报表显示，公司资产总计约3.08亿元。

如今，首置物业即将易主，首万誉业尚不知归处。

截至2021年12月31日，首置物业经审核总资产及经审核净资产分别约为2.068亿元及1.19亿元。