东莞第二批集中供地：8宗地收金121亿 万科47亿抢到“最优地块”

作者：管丽

经历了首场土拍遇冷后，时隔两个月后东莞第二批集中供地要热闹许多。

6月24日，东莞2022年二批次供地出让8宗商住地，总起价113.2亿元，涉及南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门、万江6个镇街。最终，8宗地块全部成交，6宗底价，南城和万江地块达到最高限价，总收金121亿。

率先登场的南城街道广发南地块赚足了目光，一经开拍便陷入焦灼的竞价环节，经38轮竞价后达到最高限价，进入终次报价环节。最终，万科以469330.33万元竞得该地块，成交楼面价20678元/平方米，溢价率14.5%。

反观两个月前的首批集中供地，原定于4月19日至20日集中出让的8宗宅地，其中6宗因故于4月18日晚终止出让。最后仅剩下两宗地块，一宗被保利发展以8.85亿竞得，一宗被武汉城建旗下武汉地产以底价50.13亿拿下。

事实上，二批供地热度回归的结果并不出人意料。早在这批地块亮相时，市场便给予热烈反应。业内人士普遍认为，这次挂牌地块质量不错，并且定价大幅调低，加上取消新房限价等政策调整，市场信心明显增强。

万科、保利、华侨城加仓

本轮土拍中最受关注的地块当属由万科拿下的南城广发南地块，该宗地位于南城街道石竹路与元美东路交汇处北侧，用地面积73215.68平方米，建筑面积226968.61平方米，土地用途为R2二类居住用地+C2商业金融业用地+C3文化用地。

该地块起拍总价41亿元，起拍楼面价26543元/平方米，最高限价46.93亿元。当报价达到最高限价后，转为终次报价，终次报价区间为469330万元至469331万元。

中原战略发展中心总经理车德锐表示，这宗地块不仅是这批次中最优质的地块，也是过往很多年最优地块，处于中心城区“一心两轴三片区”规划的一心范畴，属于中心城区的心脏位置，地段优势极佳。

另外，从周边市场的情况看，该地块中心城区比较新的二手房价格在4-5万/平方米，以这样地段优势开发出来的新盘，周边需求有支撑，也能实现更高的溢价。

不过，车德锐指出，这宗地的竞拍门槛也比较高，配建要求较多，开发难度相对较大。根据规划指标，该宗地需无偿配建计容建筑面积不少于7000平方米的商品住房、3000平方米配套服务用房、30000平方米商业物业、1所建面不少于3760平方米的12班幼儿园等，且文化用房及无偿配建后余下的商业用房100%自持。

因此，参与竞买的都是较为有实力的房企，除万科以外，据传中海、保利、招商、越秀、华润等品牌房企也都在列。

除该宗地外，另一宗达到最高限价地块为万江街道官桥滘社区2022WR016号地块。该地块的竞争也十分激烈，经过50轮竞价后达到封顶价，最终由保利以154600.23万元竞得，成交楼面价19903元/平方米，溢价率14.9%。

该地块用地面积31071.08平方米，计容建面77677.7平方米，起价总价13.45亿元，起始楼面价17315元/平方米，最高限价154600万元，折合最高楼面价19903元/平方米。

纵观东莞今年两轮土拍，保利拿地尤为积极。

首轮土拍中，保利也经过10轮竞价以8.85亿成功拿下横沥镇村尾村的2022WR001号地块溢价率5.4%，成交楼面价8639元/平方米。

在本轮供地开拍前另一宗关注度较高的地块为松山湖2022WR012号地块，该地块位于东莞市松山湖迎宾路与工业西路交叉口东北侧，位于松山湖北部地区中心，地块用地面积135545.32平方米，起拍价19.95亿元，最高限价22.94亿元。

据悉，该地块为政府主导的城市更新项目，根据《东莞松山湖创意生活城更新改造项目监管协议》要求，竞得企业需引入深圳欢乐海岸、深圳万象天地、深圳海上世界中的其中一家作为商业街区运营管理方，并在土地成交起5日内提供引入证明材料及商业定位报告。如未能按时提供，竞得企业需支付违约金2亿元。

前述三家商业街区的运营管理方分别是华侨城、华润置地、招商蛇口。最终，该地块由华侨城及松山湖控股联合体以底价竞得。

值得一提的是，松山湖地块曾于2021年11月底挂牌出让，后因故终止挂牌。此次重新挂牌起始价上调了1.43亿元，并在出让条件中取消商品住房销售申报均价。此前，商品房销售限价4.85万元/平方米。

东莞楼市变化

除了在土地市场释放积极信号，自四月以来，东莞楼市也不断有放松动作。

5月14日，东莞市住房和城乡建设局等八部门联合印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“莞七条”），其中包含将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；二孩以上的家庭，可以新增购买一套商品住房等政策。

在供应端，政策提出，分期缴纳土地价款的项目，缴纳不低于50%的土地出让金后，可办理用地、规划、施工许可证等行政审批手续；房企可提取使用超出监管额度的资金，监管额度内的资金按照工程建设进度予以拨付，专款专用。一定程度上可以降低房企拿地门槛，以及减轻资金压力。

政策支持下，东莞二手房市场率先回暖。

根据东莞市住房和城乡建设局官网公布的2022年5月东莞市商品住宅网上签约销售情况，5月二手住宅成交1319套，环比上涨23%。新房成交量方面，地面建筑层数超过4层住宅成交量1467套，环比下降17.6%，同比减少58.6%。

在车德锐看来，对于东莞两波楼市政策，整体市场反应较为平淡，市场观望气氛比较浓厚。

对于二轮土拍后的市场表现，他表示，预计近期变化不明显，市场依然期待第三波政策的出台，从而在政策出台前形成持续观望。

车德锐表示，预计东莞第三波政策将在第三季度出台，随着下半年新盘供应集中开闸，在政府救市和房企自救的共同发力下，东莞整体市场预计逐步企稳筑底回升，需求逐步释放，成交回升明显。

除东莞以外，今年以来，各地楼市松绑政策涉及171个省市地方。截止5月底，各地共发布政策频次300余次，并呈现逐月陡增趋势，尤其5月已达140余次。