李宁非凡历程 一个运动品牌商的地产因子

作者：彭莹琛

对于年长的人来说，听到李宁，印象是奥运冠军、体操王子；对于00后而言，或许是化身空中飞人点燃2008年奥运主火炬的形象。

时至今日，“李宁”早已拥有了更多标签。

创办了以自己名字命名的运动品牌、出资4亿元成为莱恩资本LP、除夕夜联合发起SPAC，甚至还凑热闹卖起了咖啡。

“一个成熟的资本运作者”，或许这个标签更适合现在的李宁。

李宁可以说是中国体育史上第一个个人IP，并于2004年6月在香港敲钟上市。截至7月7日收盘，李宁报73.6港元，涨3.81%，总市值1927亿港元。

李宁为大股东的非凡中国控股有限公司，于6月30日向香港联合交易所提交了从GEM转往主板上市的申请，并且同步递交了相关IPO招股书。

转板之路

非凡中国提交的上市申请书中特别提到，此次转板上市并不涉及发行任何新股份。

据观点新媒体了解，2000年，非凡中国前身“快意节能”于港交所GEM首次上市，彼时为为一家在线医疗保健内容及服务提供商。李宁于2010年5月向其注资并成为控股股东，并在同年10月更名为非凡中国。

港股GEM为中小型公司而设，上市要求略低于主板，但市场波动和投资风险更高，市场流通量远不及主板。

数据显示，?2021年GEM仅有裕程物流1家公司上市，募资总额5500万港元；而同期港股主板共96家公司上市，募资总额达3339亿港元，单家公司平均募资额近35亿港元。

与此同时，港股GEM转板主板上市的公司数量大幅减少，2021年仅有2家GEM公司成功完成转板，为近5年最低水平。

非凡中国此次向港交所主板递交上市申请，野村国际(香港)为独家保荐人。

这也是继2018年1月、2018年7月两次申请失效后，非凡中国第三次向港交所递交转板上市申请。

非凡中国公告显示，建议转板上市将进一步提升集团的企业形象及投资者公众的认可度，将导致股份对投资者吸引力增加，从而可能有助于扩大投资者基础并提高股份的交易流动性。

登陆主板有利于非凡中国的未来增长、融资灵活性及业务发展，进一步提升国际知名度和影响力。

非凡中国还表示，转板能增加集团与供货商及其他业务伙伴谈判的议价能力，将对集团的财务实力及信誉更有信心；以及加强集团于行业的地位，提高于招聘及保留主要管理人员及经验丰富人员方面的竞争优势。

非凡中国现由李宁担任董事局主席、行政总裁，李宁及其兄李进为主要股东，执行董事包括李宁、李宁的侄子李麒麟和曾获世界体操锦标赛冠军的李春阳。

据2022财年第一季度财报显示，李宁以及李麒麟的持股比例分别为69.34%及38.30%。

2021年11月，非凡中国已经被纳为MSCI香港小型指数成分股，MSCI指数成份股的变化对机构投资者的投资组合或具一定影响力。

如若非凡中国成功登陆主板，或许会有机会被纳入到港股通名单之中，就能进一步提高知名度，获得投资者关注。而且，纳入港股通的企业在资本运作、融资、股权转让等方面有着更大的优势。

“先开花吧，然后再结果”，非凡中国转板上市依旧在路上，而李宁的故事也在继续书写。

盈利窘境

转板路上，非凡中国还未迎来真正的利润大增。

2019、2020、2021财年期间，非凡中国年营收分别约为6.25亿港元、8.19亿港元、13.82亿港元；归属公司股东利润分别为8.26亿港元、11.99亿港元、44.74亿港元，毛利率分别为19.7%、40.4%及41.4%。

其中，因出售李宁公司股份录得的净收益分别为8.17亿港元、10.23亿港元、33.39亿港元这部分支撑起了近三年主要利润增长。

扣除出售李宁股份净收益，非凡中国近三年利润分别为0.09亿港元、1.76亿港元和11.35亿港元。而2021财年利润骤然增长，是因为9.78亿元是来自于子公司的摊薄利润。

可以窥见，非凡中国主营业务盈利能力并不突出。

非凡中国招股书披露，收入由2019财年的6.25亿港元大幅增加至2021财年的13.82亿港元，复合年增长率为48.7%。该增长主要来自集团于2020年7月收购香港品牌堡狮龙的多品牌鞋服业务以及“LNG”品牌的有机增长。

于2020财年及2021财年，堡狮龙应占收入分别约为4.21.亿港元及7.03亿港元，分别占总收入的51.4%及50.8%。

今年非凡中国再添2个国际品牌，包括1月收购意大利百年奢华品牌AmedeoTestoni，并在7月4日公告称，完成完成收购英国鞋履品牌Clark的母公司LionRock51%的股份事项，LionRock将成为间接非全资附属公司。

非凡中国的业务主要构成为两个大部分，分别为多品牌鞋服类和运动体验，运动体验分部主要包括体育目的地开发运动团队和赛事管理。

由于建筑材料销售业务的剥离及疫情导致体育目的地暂时关闭，以及体育赛事暂停或延迟，非凡中国2020财年运动体验部门收入比2019财年有所减少，但因为北京冬奥委会及中国电竞俱乐部于第11届英雄联盟全球总决赛中获胜，滑冰场及电竞业务产生的收入增长，令2021财年业绩大幅提升。

非凡中国招股书显示，2021年多品牌鞋服类、体育目的地开发、运动团队及赛事管理收入分别为8.51亿元、2.69亿元、2.61亿元，占总收入分别为61.6%、19.5%、18.9%。

数据来源：招股书

而2019年体育目的地开发、运动团队及赛事管理收入为2.69亿元、3.56亿元，占比为43%、57%。体育目的地开发亦包括来自销售建筑材料的收入1.87亿港元，分别占总收入的30.0%；2019年开始逐步剥离销售建筑材料。

不难看出，2020年后非凡中国这家运动品牌商带有的地产因子，随着“买买买”国际品牌后，比例有所下降。

先做体育园

李宁入主非凡中国后，即开始以一个全新品牌并从事体育相关业务，主要包括体育目的地开发业务及运动团队及赛事管理业务。

观点新媒体了解到，2011年非凡中国在南宁打造的第一个李宁体育园，初衷更多是基于为家乡做贡献，而非商业目的。

彼时，体育场馆建设主要以竞技体育场馆为主，少有全民健身综合体项目，全民健身概念并未普及。积极承担社会责任之余，李宁体育园的运营可以吸纳很多退役运动员，进而增加消费者粘性。

非凡中国管理及经营体育园、运动中心及滑冰场，配备完善的体育设施及设备以支持全方位的体育活动，包括足球、篮球、羽毛球、乒乓球、排球、壁球、游泳、体能训练、体操、射箭、滑冰及冰上曲棍球。

2019年年底，非凡中国通过收购“全明星滑冰俱乐部”（中国室内滑冰场连锁品牌），将业务进一步多元化并扩展至滑冰场管理及运营。

目前，非凡中国旗下李宁体育园或运动中心已经营了9个，包括有天津李宁体育运动中心、扬州李宁体育运动中心以及杭州李宁体育园等；而滑冰场于国内一二线城市经营了11个，2021年收入达1.46亿元，同比增长64.1%。

来源：招股书

体育目的地产生的收入主要包括入场费、培训学费、赛事及比赛服务费、向零售商及餐厅出租场地的租金收入、消耗品；成本及费用方面包括滑冰场租金、日常运营费用、教练工作和体育目的地的维护费。

非凡中国体育目的地业务部门的运营流程已然相对成熟，空间+服务的收入均有覆盖。同时，体育目的地引入零售店及食品餐厅提供配套服务，如提供与运动相关的鞋服及设备和食品。

另外，李宁体育公园作为李宁品牌另一个线下管道也已逐渐展开，比如具有800米“酷炫”空中跑道的杭州李宁体育公园已经成为了当地新的“网红打卡点”。

不顺利的地产

李宁对体育地产似乎有着一定的执念，但这盘生意并不是那么容易。

非凡中国涉足地产开发应是2010年9月，宣布将发行10亿新股、每股作价0.7元为代价，收购沈阳兆寰产业园及兆寰置业全部权益，作价7亿元；随后又改为以1亿元现金收购沈阳兆寰产业园全部权益。

新协议下地盘面积由原协议的56.49万平方米减至41.16万平方米，故让非凡中国得以较低价格收购工业园第一期开发及管理权。

后续公告表示，非凡中国获得了位于沈阳约1500亩土地，收购重点为工业园一期开发形成“生态城”项目，今后将继续发展体育地产项目；同时宣称项目预计投入400亿元，建设周期将长达5-8年。

之后不到一年时间，非凡中国开启了沈阳的第二个关于体育及主题社区发展概念项目。

2011年5月11日，非凡中国公告称，以10.06亿元在沈阳长白岛成功竞得1宗商住用地，占地面积约11.72万平米。根据意向，该地块上发展物业项目将按90%及10%比例进行住宅及商业发展。

非凡中国表示，集团正在与地方政府研究在相邻的政府土地兴建体育设施，以提升物业项目价值。

早前的李宁“一切皆有可能”，2010年换成了“让改变发生”。但时至今日，“生态城”项目早已没了动向，斥资10亿元购置地块也被放弃。

当时有分析师指出，彼时非凡中国若成功通过股权换资产收购李宁的股权，李宁的利润就可以算作非凡中国的投资收益，有可能扭亏为盈。这一出“蛇吞象”将有利于为地产业务发展打造一个良好的融资平台，提供一个有效的融资渠道。

时间来到2012年底，非凡中国宣布终止购买沈阳长白岛地块，已支付的2.3亿元保证金被退还，原因为“法律及行政程序尚未完成，但投入时间已远超预期，最终决定退出该地块”。

虽然沈阳的投资并不顺利，但李宁没有放弃探索。

2015年7月8日，非凡中国旗下附属公司以1.68亿元竞得扬州一块商住用地，计划兴建及发展住宅及商业服务设施，开发体育社区发展项目的商机。

相较于沈阳地块的终止，2021年3月出售公告画上扬州地块开发的句号，预计将确认未经审核收益约4670万港元，所得款项净额约为3.58亿港元，账上没有亏可以说很大的进步。

2015年8月，非凡中国又发布公告称，斥资 3.21亿元收购中信置业29%股权。

南宁、南阳、扬州李宁体育园成功或许给非凡中国不小的信心。2017年9月，非凡中国拟联手华融置业设15亿元体育文化产业基金，用于投资李宁体育园等社区发展项目。

2018年，非凡中国携手华侨城构建文体旅游模式，试点项目为北方区域的斋堂项目、涿州项目、章丘项目，打造体育运动、户外休闲产业集群。

2019年11月，李宁公告称，间接全资附属公司李宁广西与委员会订立投资协议，拟透过招拍挂收购一块总地盘面积约为590亩的工业用地，最高投资额约为15亿元。2020年12月底，李宁宣布将收购中国深圳大湾区的物业权益。