广州重生局 从永庆坊到上下九的商业活化

作者：彭莹琛

7月初，广州上下九商业步行街迎来了环卫机器人，有人评论称，如果在十余年前，人挤人，哪里还有空位给扫地机器人。

上下九在1995年作为“中国第一条开通的商业步行街”正式开街，重拾旧日商贸重地风采；具有700多年历史的内街巷状元坊，在2006-2012年期间是当时的购物天堂。

时至今日，状元坊也不再撞人了，在太古、正佳等以及网购冲击下，上下九步行街亦早已丢失了曾经的商业地位。

继永庆坊后，这个蕴含浓郁西关气息、广州骑楼建筑保护最完好的地区，上下九也将迎来活化。

“起伏”上下九

“东山少爷、西关小姐”这句话对于老广们而言并不陌生，东山曾是权门显宦的聚居地，而西关是商业繁华区，花园式洋房与西关大屋，权力与财富，现代与传统，交织着组成这个社会。

20世纪30年代初，政府划定广州三个商业区，上下九就是其中之一，而后被扩筑成宽17米的马路，颇具岭南特色的商住建筑骑楼拔地而起，百货业、饮食业、金银业纷纷进驻，恒生银行创办人之一何善衡的金融事业在此起步，上下九也成为了未来众多工商业巨子的摇篮。

据观点新媒体了解，1995年9月，第十甫、下九路开辟为晚间步行街，而上九路并非步行街，但人们早已习惯将其统称为上下九商业步行街，时称“中国第一条商业步行街”。2007年9月30日，其再发展为全天步行街。

十余年前，广州商场并未如现在这么普遍，在上下九步行街内，用便宜的价格即可买到新颖的商品，吸引到非常多的本地人及游客，人山人海、接踵摩肩。对于“寸土寸金”这词也有很好的诠释，因为上下九哪里都是商铺或摆摊。

“人面不知何处去，桃花依旧笑春风。” 巅峰时期日客流量达到60万人次，如今的上下九，熙熙攘攘的场景并不多见，更多是靠广州酒家、陶陶居等几家老字号撑场面。

上下九现在面临业态低端、街区老化、环境杂乱等问题，而且街区目前商铺平均租金在5元/平方米/天以上，已经高于广州商铺租赁均价，导致空置率不断增加。

早在2020年，广州市规划和自然资源局便公布了《上下九-第十甫历史文化街区保护利用规划》，里面提到改造将从三个方向着手进行，分别是以骑楼街沿线为核心保护区，将陶陶居、莲香楼等传统餐饮老字号纳入保护名单，引入办公服务型业态利用上层空间。

近日，广州公共资源交易中心发布了《上下九-第十甫历史文化街区保护活化利用项目造价咨询服务》招标公告，整个建设周期为60个月，即从2022年1月开始前期工作，至2026年12月底前竣工验收并交付使用；其中，今年7月-2026年9月进行项目施工。

项目为改造工程，改造界面范围23.08公顷；主要建设内容包括两部分，第一部分为历史文化保护对象保护利用；第二部分为基础设施改造工程。

按照规划，该项目将打造“漫步骑楼拓商机”--历史感与国际范交融的岭南文化展示窗口，面向全球的“文旅商智”深度融合发展示范区，打造“西关寻味”“奇趣百态”“百年百货”“非遗传承”4个大主题街坊。

通过塑造商业性、生活性等多场景传统街巷， 形成以上下九-第十甫路为核心的传统街巷网络；串联宝华、恩宁、和平中等历史文化街区，让街巷成为感知老西关文脉的空间线索；还将引入特色民宿、长租公寓等多元居住场景，改善生活配套，塑造西关风情社区。

广东中原地产项目部总经理黄韬向观点新媒体表示，从城市建设角度来说，上下九的更新是很有必要的，而且根据本身项目及发展前景，具有一定的经济效益。

谈及上下九项目的活化，黄韬表示，恩宁路的改造可以作为一个参考，永庆坊的改造模式也可以进行参考及复制。

“微改”永庆坊

恩宁路改造地块位于多宝街中部，西北与多宝路、龙津路交接，东南延伸至十甫路，与上下九商业步行街毗邻，总面积81146平方米，是昔日正宗西关大屋的汇集地，区域内有泰华楼、八和会馆等历史建筑。

恩宁路被广州市政府作为实行旧城改造新模式的试点，是近年来广州危破房改造面积最大的一块。2006年左右，广州启动恩宁路地块的旧城改造工作，随着十余年的改造规划探索，从“大拆大建”到2016年提出了“微改造”的城市更新模式。

作为广州第一个旧城微改造项目，位于恩宁路中段的永庆坊与上下九仅一路之隔，永庆坊采用了创新的“政府主导、企业承办、居民参与”模式（BOT模式）。

BOT即“建设-经营-转让”，政府通过公开招商引入万科集团，由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公和创意产业，运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

万科于2016年中标永庆坊旧城改造，对片区近8000平方米进行一期“微改造”；同年9月30日，永庆坊文化创意街区正式开业；二期的面积是一期项目的十倍，耗资逾10亿元。

万科在永庆坊只有15年的运营时间，在开业前的专家终审会上曾披露，按照测算需要12年才能回本。市场专业人士透露，政府当时还有其他优惠给予万科，涉及一些其他的置换条件，因此经济效益上并不是单单看永庆坊的改造。

据悉，除了探索新的城市更新机制，永庆坊在形象及功能方面也是进行了不小的探索，可以说是一个标杆、示范项目。

首先，保留社区原有肌理，对街区进行局部修补；聘请专业的西关建筑施工团队，对建筑进行立面更新和修缮。

其次，在原有旧社区的基础上增加更多的公共活动空间，并且更新业态，持续引入新商户，由商户或品牌提供新的体验内容；根据文化及时间节点举办文化活动，联动商户给游客更多维度的文化体验；联动国内或本土优秀的艺术文化资源举办城市级艺术文化活动，以街区为舞台，在传承的基础上以更现代的表达方式吸引年轻游客。

正如永庆坊建筑设计师朱远志所言，不顾现状地把旧城描绘为“情怀故乡”或“美好田园”，很容易滑入无条件复古的泥沼，从而失去城市区域自我更新的宝贵机会。

近三年来，永庆坊先后举办了广府西关历史文化展、广州爵士音乐节分会场、广州青年文化艺术周西关会场、广州美术学院毕业展等等。

据观点新媒体最新了解到，永庆坊游客人数平日为2万，周末达到3万，而节日甚至可达5-6万。而对于运营方面的困难，万科表示，疫情反复下对现场有所冲击，而且受下雨影响，游客量比平日较少。

可以得知，BOT模式是得到了现实验证成功的，即保证了城市微改造的整体规划及文化传承，同时注入了市场活力以及保障了居民的权益。

从西关到珠江新城商业区域变迁，再从永庆坊到上下九更新活化，广州的商业发展一如既往地走在时代前端。

“这巨轮又再一天一天转，我们未回归到美丽从前，亦有新经典上演。”