地产商的新剧本：或转型进行一场豪赌，或转行另辟蹊径

作者：严明会

7月5日晚上，廊坊固安产业新城的福朋喜来登酒店，好不热闹。华夏幸福董事长王文学在这里大摆近20桌酒席，招待200多名公司核心骨干。

这天，王老板心情很是不错，与下属们挨桌喝酒，从晚上七点多一直喝到九点多。一边举杯，一边他还不忘提醒员工，“把当天的会议内容，多发朋友圈，多宣传。”

而酒宴开始前的那个下午，王文学带着公司管理层以及核心骨干，召开了三个多小时的闭门会。他宣布了一个重要的决定：曾经住宅与产业新城并重的华夏幸福要转型了，从产业新城运营商转型为产业新城服务商。

从运营商到服务商，只有二字之差，然而背后却天壤之别。它是王文学对旧模式的彻底告别。

不止华夏幸福，去年以来，爆雷房企一个接一个。陷入资金危机中的开发商，遭投资人、业主、供应商堵门，如热锅上的蚂蚁。像建业地产、华南城、佳兆业、中南建设等一部分幸运的房企，收到国资递来的“橄榄枝”，但仍有不少房企迟迟等不到战投的驰援，只能另寻他路。

在行业视角内，重投入的纯开发模式，风险越来越大，地产老板们深知，“这条路已经走不通了，必须得转型。转型虽然可能会死，但不转型一定会死”。

眼下，一些地产商开始从甲方思维向乙方思维转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变，做服务商、代建商等，只要能活下去。

有的甚至开始“抛弃”地产。诸如恒大，以烈士断腕般的决心计划10年内转型新能源汽车。在华夏幸福召开战略会的同一天，恒驰汽车宣布，旗下首款量产车型“恒驰 5”纯电 SUV，将于7月6日20:00开启预售。

但另辟蹊径，彻底逃离房地产也要步步当心，因为一招不慎，同样也会堕入深渊。

“躺着赚钱”变“跪着赚钱”

王文学吃过重资产旧模式的亏。过去数来，过度重仓环京的华夏幸福，遭遇环京楼市深度调整；叠加大量结算款项变成不良应收款，引发了它的现金流危机。

眼下，这家较早暴雷的河北房企，已经自救了一年多时间。截止上半年，华夏幸福成功债务重组的金额达到1186.03亿元。而它最大的风险敞口为2192亿元，换言之，现在化债之路已经完成过半，是时候考虑业务重启的新出路了。

如若按照原有的地产开发模式，增加资产的同时也会增加负债，显然这条路已经走不通了。所以，王文学必须考虑换种姿势，重新站起来。

但是老王对“产业新城”的痴情仍未改变，只不过换了一种玩法，从重资产切换到轻资产。它还是想做政府生意，为大城市周边的县城提供产业规划、产业招商、综合运营等方面的产业发展解决方案。另一方面，华夏幸福还为企业在选址、代建、融资、财税、人力等方面提供支持。

同时，华夏幸福的客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻产业新城的企业，而是所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。这些产业新城域外服务的收入结算，将采用更加市场化的方式，以服务费方式收取。

由此带来的影响是，一方面可以规避过往重资产投资开发产业新城过程中投资大、周期长的问题，另一方面华夏幸福产业新城服务的客户，得以从产业新城域内扩展到全国。

而它转型产业新城服务商的最大底牌在于，华夏幸福过去20年打造了近百个产业集群的经验，数据库里9400万家企业和13.2亿条动态数据。而这种能力，在招商不足的县域级城市依然很吃香。

上个月，华夏幸福的首个轻资产招商项目已落地，该项目为浙江温州导入了锂电池干法隔膜企业，一期总投资12.4亿元，建设20条干法隔膜生产线，年产值10亿平米/年。

在新战略的指引下，华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块，并匹配了新组织架构与新分配机制。88年的林成红，从董秘提拔为副总裁，来主导华夏幸福未来轻资产转型的成败。

眼下，王老板给华夏幸福的轻资产新剧本定下了一个时间期限：2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。

跟华夏幸福剧本类似的还有佳兆业。

7月8日，佳兆业旗下佳租宝与湖南岳阳经济技术开发区国有资产经营有限公司旗下的金融大厦项目完成合作签约，就项目前期顾问、后期招商运营管理等事项达成战略协议。

这笔合作项目也是佳租宝所签约的第一个轻资产管理项目。或许在老板郭英成看来，靠国资援手和甩卖包袱，佳兆业是可以活下去，但要活长久、活得好，还是要通过轻资产模式寻找出路。

佳租宝的定位是依托于城市公共服务商战略，项目以商务空间、长租公寓、科技孵化为主。据其官方披露，目前佳租宝已持有10处以上孵化空间，入驻企业近500家，产业空间服务进驻68座城市以及164个项目。

据乐居财经了解到，佳租宝（全称“佳兆业佳租宝(深圳)科技集团有限公司）为一家资产管理运营专业集团，成立于2021年6月，注册资本2000万元，由深圳市佳兆业商业发展有限公司100%控股，法定代表人为佳兆业集团总裁助理刘涛。

截至目前，佳租宝名下有4家子公司，分别是北京佳租宝科技（正在注销备案）、长沙佳租宝科技、惠州佳租宝科技和沈阳佳租宝商业科技。

不止华夏幸福、佳兆业，沿着地产主业做轻转型的还有朗诗。它甚至二话不说直接更名，向外界展示向代建轻资产模式进军的决心。

六月最后一天，朗诗绿色地产宣布，公司更改名称的决议案已股东周年大会上获正式通过，其将采纳“朗诗绿色管理有限公司”为公司的中文第二名称，以取代其现有的“朗诗绿色地产有限公司”，更名流程预计将于7月底全部完成。

在收紧的行业环境下，朗诗也无法避免业绩下滑，利润下降以及负债增加的困境。所以当下，它从地产商摇身一变成代建商的做法，不失为一条最明智的出路。

随着三道红线、预售资金监管等制度的深化，使得出现资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多。在行业出清的背景下，市场上的不良资产亟需处理，这为代建增添了广阔空间。

还有一个更为明显的趋势是，在去年集中供地潮中，上演了一幕幕“国进民退”的情节，地方国资以及城投拿地激增，手中资源不断集聚。但这类给市场做托底的主体却缺乏开发经验，所以后续它们将更加倾向于找代建商承担起工程建设的角色。

而在资本市场中，给代建商的估值，往往是传统开发商的许多倍。以“代建第一股”绿城管理为例，在地产股、物业股跌跌不休之际，其股价不但逆市上涨，甚至还创出上市以来的新高，总市值一度超过140亿港元。

“抛弃”地产

一些地产老板是从跌倒的地方重新站起来，仍选择在地产领域中摸爬滚打；但有一些地产老板则干脆直接转行，“逃离”地产。

自去年7月暴雷以来，恒大的天平便逐渐从风雨飘摇的地产业务，倒向了朝气蓬勃的新能源汽车产业。许家印更是直接对外喊话，地产销售额10年内要压降到每年2000亿左右，并在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。

眼下，许老板的新能源汽车，已经大干好几次三个月，终于在7月5日，恒驰汽车宣布，旗下首款量产车型“恒驰5”纯电 SUV，将于7月6日20:00开启预售，首一万辆将特大让利。另一边，甚至还有传言，中国恒大汽车借壳廊坊发展上市。

有意思的是，恒驰创造了业内一些独有的销售政策，例如“公证售车”，恒驰方面解释，消费者的所有购车款均将支付至公证处设立的专用账户中。此外，还包括提车时付全款，提车后15天内可退车并退款等花式营销。

有人说，恒大汽车是一身荣誉的许家印翻身的“最后一根稻草”，他将大半数身家押在了恒大新能源汽车上。

2021中期业绩发布会上，恒大汽车管理层表示，为了跨界造车，恒大集团在2019年投入147亿元，2020年计划投入57亿元，预计2021年投入90亿元，三年累计总投入284亿元。

大手笔的投入让恒大汽车通过“买买买”，完成了技术、资质、电池、销售和人才等汽车上下游产业链布局。只不过造车结局是否如许老板所愿，现在还不好下定论，毕竟他眼下还背负着巨额债务，以及保交付的重担。

与许老板一样钟情的新能源的还有广宇发展。去年9月，它拟将旗下房地产及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业持有的鲁能新能源100%股权进行置换，彻底告别地产。转型新能源的消息一出，广宇发展股价连续拉出7个涨停板。

据悉，鲁能集团为广宇发展的控股股东，持有后者74.16%股份。鲁能集团与都城伟业同属中国绿发投资集团有限公司全资子公司，实际控制人均为国务院国资委。

自2009年底成为广宇发展第一大股东以来，鲁能集团与广宇发展曾三次进行资产重大重组，尝试将地产业务注入上市公司。2009年、2013年的两次重组，分别因宏观调控和信息披露不合规定，以失败告终。

直到2017年11月，广宇发展与鲁能集团的第三次重组完成，鲁能集团部分房地产项目注入上市平台，其在广宇发展的持股比例上升至76.13%。广宇发展也成为鲁能集团的综合性地产业务平台。

历经8年艰辛，才将地产业务注入广宇发展上市平台，为何短短4年后又不嫌麻烦地将地产从上市平台剔除出去，装入新能源？

在业内人士看来，“房地产行业为国家严厉调控的对象，而新能源行业却为朝阳行业，前景广阔。将房地产业务从上市平台倒出，装入新能源，显然更能发挥上市平台作用。”

广宇发展剥离地产业务并非首例，更非孤例。去年8月的最后一天，以房地产开发起家的中天金融公告称，拟以180亿元的价格将旗下中天城投集团100%股权转让给佳源创盛控股。中天金融给出的理由是，未来自己将聚焦金融业。

更早之前的去年年中，厦门国贸公告称将退出房地产业，出售旗下国贸地产、国贸发展相关资产。一个月后，厦门国贸收到了国贸控股支付的103.49亿元地产转让款。至此，厦门国贸“去地产化”工作正式完成。

剥离房地产业务后，厦门国贸将集中资源投入供应链管理与金融服务两大核心主业。

至于为何连国资也要退出地产？厦门国贸直言，房地产作为资金密集型行业，高速发展需要大额增量资源支持。公司房地产业务体量较小，限购、限贷政策对房地产市场需求影响较大，为此给企业经营发展带来不确定性因素。

通俗地说，房地产费钱又不挣钱，风险又大。

一场豪赌

地产行业中，很早就有企业做轻资产或者转型的探索。但如今，房企再提轻资产和转型的新剧本，则更多了一些紧迫感。为什么会有这样的变化？

一定程度上是因为地产的钱不好挣了，去年房企们净利润集体“腰斩”。

就连地产大哥万科也陷入了这个困局。翻看万科的2021年报数据，营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。这是继1995年、2008年之后，万科上市31年以来第三次出现净利润下滑的情况。

想要扭转利润下滑的趋势并不容易，所以转型是当下的出路。但这同样也是一场豪赌。

在地产主业上做轻，尚且有成功的案例可借鉴。例如，2017年，万达遭遇股债双杀，王健林痛下决心，抛售13个重点文旅项目、77间酒店等，转型轻资产。

那个规模竞逐的年头，万达的资产并不缺买主，所以王健林得以迅速回笼资金，恢复元气，这才有了后面推动万达商管冲击港股市场的故事。

但地产商如若要完全切换赛道，进入体育、金融、新能源等完全未知的领域，可谓断臂求生，难度也可想而知。

老牌地产公司泛海控股，2014年开始正式转型金融，自此开始去地产化。之后，将上海董家渡、北京泛海国际、武汉中心及美国纽约、洛杉矶等项目先后甩卖。

2020年1月，证监会正式核准泛海控股的行业分类由房地产“换道”为金融业。然而正是金融转型步子太大，大规模扩张，导致陷入困境。如今泛海裁员、甩卖资产的新闻不绝于耳。

再如中天金融，它在转型金融业务的连番折腾，再加上受房地产开发项目减少的影响，公司盈利能力大幅下滑、现金持续流出、负债率不断走高。

今年1月，中天金融曾发布业绩预告称，预计2021年归属于上市公司母公司股东净利润为亏损25亿元-40亿元，较上年同期下降537.15%-799.45%。

但在4月29日，中天金融正式发布2021年度业绩报告时，又发布了一则业绩预告修正公告，将中天金融2021年归属于上市公司母公司的净利润修正为亏损62.2亿元-70.8亿元，同比下降1187.64%-1338.02%。

截至2021年末，中天金融的负债总额为1434.04亿元，2022年3月末进一步增加43.11亿元至1477.15亿元，资产负债率高达92.79%。其中短期借款、一年内到期的有息负债余额合计182.41亿元，货币资金仅59.95亿，短期偿债面临上百亿缺口。