越秀房托林德良：商业的核心竞争力，在于全过程、全周期的资产管理

远见，是系统性视角下的前瞻和大势所趋；远见，是长期主义下的耐力和脚踏实地。

2022年7月13-14日，广州南丰朗豪酒店，第17届中国商业地产节围绕“以远见超越未见”的大主题，深入联结零售商业上下游产业链优秀企业，远见未来新趋势，探寻创变新方向。

本届地产节创设六大主题板块，10 大系列活动，涵盖年度重磅策划专题、论坛、展会、颁奖盛典、公益酒会、特色主题活动及定制活动等，全方位解读零售商业发展密码，共同探索中国商业未来发展之道。

7月14日，在“商业推动地产论坛第17届年会”上，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良带来了《后疫情时代：零售商业项目如何实现资产价值最大化？》主题演讲。

在演讲中，林德良提到，做商业，核心竞争力无非是从开发运营到金融化退出，真正做到全过程、全周期的资产管理。商业地产是个长跑赛道，需要更有前瞻性，通过公司层面的主动管理，实现商业价值最大化。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁 林德良

01后疫情时代，零售商场的三大新机遇

疫情管控影响下，全国商业增量逐步放缓。历经多轮疫情的广州，市内多数商圈空置率波动上升，但“基本盘并不是太恶劣”，1-5月广州社会消费品零售总额微降0.3%，逐步回暖。

对于商业地产运营商来说，招调是常态，现如今正面临“稳定租约→租约重组”的经营转变。

结合品类发展来看，现阶段餐饮、零售、儿童亲子收缩明显，而运动休闲、绿色新能源、文体娱新物种扩张迅猛。在消费投融资领域，传统品类餐饮与酒水仍是主要赛道，餐饮往健康、便捷方向发展，品质咖啡快速扩张，跨境电商融资最火爆。

基于上述观察，林德良认为，基础的商业运营已不能满足后疫情时代的发展需求，零售行业需要通过会员赋能、科技赋能、资源赋能、数字赋能，寻找第二曲线增长空间。

他指出，后疫情时代零售商场新机遇主要有三大结合点，包括生活方式、跨界叠加和“双碳”趋势。

·减压放松的生活方式：商业空间疗愈功能持续升级，包括沉浸式、社交式的解压业态创新以及减压主题推广，宠物友好主题街区等。

·1+1>2跨界叠加：商业模式叠加融合效应愈加突显，比如围绕咖啡的跨界，广州IFC规划引入8家咖啡品牌，打造办公空间外的多元社交场景。

·“碳中和”引发的环保新风尚：热点元素有效融合塑造品牌标签，比如新能源汽车专区聚集、服装环保元素等。

02商业的核心竞争力在于资产管理

自2005年投建广州IFC以来，越秀商投管理资产规模增长超过15倍，发展至今总资产达1090亿元，运营面积730万㎡。

以广州IFC为起点，越秀商投不断诠释不同产品的要求，实现了从物理空间到人文空间，再到注重智能、健康、社群的“越秀写字楼3.0”理念飞跃。

基于越秀地产与越秀房托形成的“地产+金融”双平台互动优势，越秀房托通过资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化“三位一体”的管理协同，实现资产价值最大化。

在林德良看来，商业的核心竞争力，无非就是从开发运营到金融化退出，真正做到全过程、全周期的资产管理。而作为一项长期的、持续性的、全周期的价值工程，资产管理必须同时做好资产运营和资产运作。

聚焦至零售板块，越秀零售商业不仅通过私域流量运营、数字化智慧运营、元宇宙时代持续创新、资源平台+战略合作，建立涵盖会员、科技、资源、数字赋能的核心能力体系，而且借力悦购节、悦食节、悦潮节三大原创联动营销IP活动，将C端导流进行很好的转化。

目前，越秀零售商业占总资产的14%，已布局“3+1”产品线，包括“天地”系列（广州IFC国金天地/广州ICC环贸天地）、“悦汇”系列（悦汇城）和社区商业悦汇时光。

其中，在已开项目里，4.5万㎡的广州IFC国金天地，正在推进相关升级改造；悦汇城一直保持90%出租率，两年间不断引入新品牌，场内280个租户里已超过一半为首进广州或荔湾。

而即将于9月亮相的武汉IFC国金天地，商业体量达12万㎡，涵盖MALL和街区，已有五六十家商户进场装修；位于西安高新CBD的西安ICC环贸天地已开工，预计2025年开业。

接下来，越秀零售商业将深耕大湾区，拓展华东和华中区域，计划五年内进驻19个城市，布局30个零售商场。

03零售商业的资产价值最大化路径

林德良表示，商业地产资管不单单是简单的收益管理，而是持续、长周期的主动管理的成果，是一套系统性的工程。

·物业估值最大化

香港房产基金以收益资本化法为主，这种方法的优点在于更具广泛性、较少假设、可比性佳。提高租金收入，把资本化回报率降低，估值就上升了。

疫情期间，租金减少在所难免，但越秀房托的估值却并未下跌，原因就在于对资本回报率的主动管理。比如越秀房托每年将固定的收入比率用于物业从内到外的更新，维持资本回报率的稳定，同时通过很多的物业组合，让风险下降，最终提升物业估值。

·ROE最大化

商业地产的净利润由估值增长净利润、经营性净利润两部分组成。ROE最大化，需通过两个净利润指标的提升，以及对于净资产的管理，得以实现。

·NPI最大化

NPI的影响因素包括经营收入、直接经营成本等指标，同样要通过公式关系去优化各项运营管理。

·上市公司市值最大化

影响因素包括经营基本面、流动性好、入选指数、股东基础。越秀房托现已入选恒生综合指数、恒生REIT指数等5个恒生系列指数，引入长线基金股东，在主动管理的过程中获得穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构给予的投资级评级，是香港为数不多的房地产信托基金；ESG方面，获得GRESB三星、HKQAA-A评级、MSCI等ESG方面的认可。

商业地产是个长跑赛道，需要每个人更有前瞻性地去面对，未来也需要不断学习。做商业，除了日常运营，林德良强调，“我们还要做三个价值最大化，要做公司层面的主动管理，这样才能让上市公司每年的投资价值上升，让分派回报上升。”