150亿！光大安石全国首单地产基金储架式商业REITs第4期成功发行

近日，由光大证券担任牵头销售机构，光证资管作为计划管理人的“光证资管－光控安石商业地产第4期资产支持专项计划”成功发行，本项目是光证资管于深交所获批的150亿元储架批文项下发行的首期产品，发行规模44亿元，其中优先级规模合计35亿元，次级规模9亿元，是2022年以来国内单期发行规模最大的商业物业类REITs项目。

资料显示，光大安石是光大控股旗下排他性地产投资和资管平台，专注于不动产投资和资管逾10年，是国内首家也是唯一一家以不动产资产管理为主业的A股上市公司的子公司。本单类REITs项目底层资产为位于上海市静安区的上海静安大融城商业物业。该物业建筑面积总计18.87万平方米，自2018年开业以来运营情况良好，为光大安石在上海布局和运营的优质核心商业资产。

全国首单地产基金储架式商业REITs

早在2018年12月，全国首单地产基金储架式商业REITs、全国首单以购物中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获深交所审议通过，储架规模100亿元。该项目标志着中国地产基金在商业地产证券化领域步入储架时代。

2019年5月，“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”成功设立，该产品发行总规模43亿元，期限为3+3+1年，其中优先A档规模为20亿元，AAA评级，发行利率为4.58%；优先B档规模为7亿元，AA+评级，发行利率为5.18%；优先C档规模为2亿元，AA评级；优先D档规模为6亿元，A评级；次级档发行规模为8亿元。

标的物业由5栋商业物业组成，包含1栋购物中心，4栋街区商业，建筑面积总计18.87万平米。出租率高达98%。

静安大融城：从星浩到光大安石

静安大融城项目位于上海市静安区中环以内，沪太路以东、晋城路以南、高平路以西，属于大宁商圈。原为绿地集团和星浩资本于2013年5月以13.788亿元的底价摘得的闸北区319街坊87丘地块。该地块当时是闸北区推出的最大地块之一，出让面积8万平方米，地块容积率为2.0，总建筑面积约16万平方米，楼面地价约为8600元/平方米，土地用途为商业办公。

图：静安大融城

据了解，按照最初的规模安排，绿地集团和星浩资本将该地块共同打造成大型都市商业综合体项目——闸北星光耀广场，总投资约30亿元，总占地面积8万平方米，总建筑面积逾27万平方米。据星浩资本首席执行官赵汉忠透露，星浩资本在开发中占50%的比重，并进行操盘。

大宁星光耀广场是星浩资本首个纯商业、办公地块，也是首个与外部知名地产集团合作开发的项目。项目占地面积8万平方米，容积率2.0，总开发面积超过26万平方米，包括高档商业MALL、商业街区、花园办公等业态。

星浩资本对大宁项目的投入资金来自星光耀基金II期和III期，两者分别于2012年和2014年完成封闭，认缴金额为18亿元及37亿元。上述两只基金所投项目除了大宁星光耀广场，还包括了上海真如、苏州、泉州、台州等多个星光耀广场。

表：星光耀城市综合体基金情况

但由于当时星浩资本控制人郭广昌被带走调查，母公司复星集团资产缩水，再加上星浩资本本身在商业地产上的操盘运营短板，以及公司陆续遭受兑付违约、投资者维权以及总裁的接连离任等问题，大宁星光耀广场被迫转让给光大安石控制的上海光翎投资。于是光大安石在上海布局的第二座大融城就诞生了。

据当时媒体报道，光大安石持股14.28%的嘉宝集团出资4.5亿元投资上海光翎投资中心，后者共募集资金32亿元，全部用于投资大宁星光耀广场。

大融城系列购物中心是光大安石房地产基金的核心品牌。目前已经开业的有8家，规划中的有5家。根据规划，光大安石预计未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目，并实现资本市场运作。