恒隆2022年中期业绩会实录：奢侈品购物中心租金调升率全部实现双位数增长
作者：冯嘉炜
面对难以预测的行业动荡，2008年喊出“拥抱熊市”的陈启宗，再次解读了自己或被误读的观点。
7月28日，恒隆集团及恒隆地产举行2022年中期业绩会，董事长陈启宗、副董事长陈文博、CEO卢韦柏、财务总监赵家驹出席。
截至6月30日止六个月，恒隆地产及附属公司的总收入上升7%至53.02亿港元，营业溢利微升2%至37.08亿港元，物业租赁收入维持49.86亿港元，期内录得物业销售收入3.16亿港元。
现场积极的互动中，管理层被多次问及如何看待内地楼市的收购与拍地时机，提问者还援引了陈启宗当年“拥抱熊市”的言论。
“我在香港说过拥抱熊市，不过我在内地说了另一个说法。一年前，我在博鳌房地产论坛说的是‘此熊非彼熊也’。有些熊你可以找机会买，有些熊最好还是忍一忍。”
陈启宗奉劝小心为上，一如往年。
难以预测的走势
受上半年各地疫情影响，恒隆地产旗下商场的租户零售额呈下跌趋势。
卢韦柏对此解释称，4-5月面对疫情防控要求，恒隆入驻的8个城市里有4个影响较大，在重新开放后也有部分餐饮不可堂食，上海足有3个半月受到疫情波及。6-7月已明显改善，人流比起2021年高峰时下跌两三成，但销售恢复到八九成，恢复率基本达到要求。
陈启宗补充道，租户零售额并未影响到续租租金调升率，全部商场的续租租金调升率均为正值，并且以双位数为主。
“不只是正面，奢侈品购物中心全部是双位数字增长，也不错了。”
半年报显示，上半年恒隆地产整体租赁收入保持49.86亿港元，同比上涨上升1%。内地物业组合的租赁收入按人民币计值增加1%，或按港币计值增加2%。香港租赁收入虽与2021年上半年相比减少4%，但租户销售额上升1%。
2021年，上海恒隆广场年缴税高达101.4亿元，成为上海市中心第一幢“百亿楼”，零售额则是恒隆所有香港商场总和的2.7倍，然而在登上前所未有的高度后，就受到疫情正面冲击。2022上半年录得收入7.24亿港元，同比下跌17%，租户销售额同比下滑38%，出租率也从99%下降到98%。
上海港汇恒隆广场以及沈阳市府恒隆广场同样因疫情影响，收入下滑2%及8%。
相较之下，武汉恒隆广场租户销售额和客流量自2021年3月开幕以来稳步上扬，商场收入较去年快速增长1.8倍至人民币1.22亿元，出租率增加13个百分点，达到84%。
整体而言，上半年恒隆地产内地物业的租赁收入覆盖了香港物业的跌幅，内地物业中，武汉恒隆广场崛起一定程度上抵销了上海及沈阳的颓势，营业溢利基本平稳。
陈启宗坦言，执掌恒隆几十年，也写了几十年致股东函，未曾试过写中期报告时难以预测全年走势。
“如果你告诉我疫情的走向，我可以告诉你下半年会怎样；如果你告诉我政府怎么回应疫情发展，我可以告诉你下半年会怎么样——但是前面两个假设是没人能回答的。”
但他也认为，即使是上半年严峻环境下，“我们也做得算是不错，给了大家一点信心。”
销售物业回归迹象
经过一整年没有物业销售入账后，今年上半年恒隆地产位于蓝塘道的一间大宅完成法定转让，带来3.16亿港元的销售收入，相应的边际利润率为52%。计及九龙湾新发展项目皓日（The Aperture）的销售开支、武汉恒隆府的营销开支及其他营运开支后，产生1.33亿港元的营业溢利。
于报告期内，皓日多售出三个住宅单位。截至2022年6月30日，以合共为港币10.98亿元的代价预售125个住宅单位，有关收入预期于2023年完成销售交易后入账。
无论是内地还是香港，恒隆地产的销售项目在短暂沉寂过后均已开始发力。
被问及内地楼市出现的断供潮是否影响到销售项目时，卢韦柏显得有些云淡风轻：“就算今天出现断供，恒隆在内地也都是一些质素比较高的项目。首先我们拿地大部分都是做商业房地产的，就算有一些公寓售卖，也是做最高端和在市中心的。”
“如果担心那更好，不如在我们这里买，因为我们财政稳健，做得起。现在断供是因为怕收不到楼，怕发展商不会完成项目，但我们有很多项目明年开始交付了，如果觉得可以，可以买我们的项目。”卢韦柏笑道。
考虑到住宅市场大环境，即便恒隆对项目品质和现金流管控再有把握，实际上也仍需观望。
2021年，恒隆地产宣布在内地推出高端服务式寓所品牌“恒隆府”，该项目将先后落户武汉、无锡、昆明和沈阳四地的恒隆广场物业组合。
恒隆集团2021年报提到，2022年上半年将会开始预售武汉恒隆府，紧随于同年下半年末亦会预售无锡恒隆府，目前来看相关进度或有所调整。
如卢韦柏所说：“武汉恒隆府本身所有的东西都做好了，但坦白来讲环境不太好，尤其有很多政策改变，所以我们希望看久一点。明年第三季度交付，还有时间找一个非常好的窗口，情况明朗一点之后再去发售。”
除了暂时按兵不动的武汉恒隆府，恒隆对收购项目及出售非核心资产的态度都变得更保守了一些。
卢韦柏表示，有好的收购标一定会检视，但可能看到的待售资产都不甚满意，而且每一个公司有不同的策略，恒隆做商业房地产为主，希望拿到黄金地段，这与今天被摆上市场的项目有很大差异。
恒隆集团2021年年报提出：“寻找机会出售发展物业，并出售香港的非核心资产，以回收资金，发展回报更高的新项目。”
业绩会上，关于这一计划是否继续，财务总监赵家驹回应称，会定期检视物业情况，“第一看能不能再做一些AEI（物业提升空间），让我们有更好的租值。如果有物业可能出售，也会看市况。最重要的是考虑到为股东创造价值，以及究竟是不是在这么差的时间卖。有些物业已经准备出售，尤其是一些现有的住宅项目。”
经过半年操持，多项工作均已提上议程，唯“时机”令管理层不甚满意。
以下为恒隆集团及恒隆地产2022年中期业绩发布会现场问答实录节选
现场提问：过往陈先生说在熊市阶段拥抱熊，不知道现在市场状态下，是不是可以出手在香港或内地买项目？另外怎么看内地疫情对个别城市租务的影响？
陈启宗：我在香港有说过拥抱熊市，不过我在内地说了另一个说法。
一年前，我在博鳌房地产论坛说的是“此熊非彼熊也”。有些熊你可以找机会买，有些熊最好还是忍一忍。今天不只是内地，也不只是香港，全世界都要小心一些为上。
如果有很好的项目，绝对可以考虑买。但是一般的方向，就是要小心行事。再加上疫情怎么发展，中美关系会怎么发展我们也不知道。
我昨天在南亚总部说了一句话，“俄乌战争不是问题所在，西方的反应才是问题所在”，影响到世界就是影响到中国，更别说我们有很多物业在内地，所以今天小心一些比较明智。
卢韦柏：你问我今天怎么看second half，过往6个月，我们真的把疫情影响当成一个压力测试。我敢说只要疫情可以控制，或者影响降到最低时，我们的业绩可以做得更好。
陈启宗：上个星期我写致股东的函里写了一句话，我说，写这篇文章写了几十年，都没试过有一次在写中期报告时很难预测全年怎么样。
如果你告诉我疫情的走向，我可以告诉你下半年会怎样；如果你告诉我政府怎么回应疫情发展，我可以告诉你下半年会怎么样——但是前面两个假设是没人能回答的。
不过上半年这么差的环境下，我们也做得算是不错，给了大家一点信心。
现场提问：内地现在有一些烂尾楼业主断贷情况，会不会影响拿地的部署？
卢韦柏：就算今天出现断供，恒隆在内地也都是一些质素比较高的项目，首先我们拿地大部分都是做商业房地产的，就算有一些公寓售卖，也是做最高端和在市中心的。
如果担心那更好，不如在我们这里买，因为我们财政稳健，做得起。现在断供是因为他们怕收不到楼，怕发展商不会完成项目，但我们有很多项目明年开始交付了，如果觉得可以，可以买我们的项目。
现场提问：今天早上金管局说港息未来会跟随美息的走势而上升，在加息环境下，对于香港的楼市怎么看？内地租户销售额上半年也跌了一些，6-7月有没有一个明显的反弹？
卢韦柏：第一个问题，是有上升的，但都是短升，最优惠利率什么时候需要上调这不是我们可以预期的。
买楼除了利息之外，其实是信心问题。今天就算加了息，坦白说都是2厘多，如果客户有需求也会继续买，只是投资回报有所减低。如果以用家为主的项目，或者说高端项目，影响也是不大的。
第二个问题，零售额是下跌了，但是在6-7月上海已经恢复到八九成，而且7月比6月好，我们也要拭目以待。
现场提问：今年内地奢侈品消费出现了一定程度的降温，对此恒隆有什么考虑？
卢韦柏：首先我不同意奢侈品的零售有下调，你看在上海以外，大连也好，昆明也好，武汉也好，我们增长非常大。
如果上海没有受影响，过去6个月会是一个非常好的业绩。问题就是我们能不能做到在当地最好的高端商场，我们希望继续以客为尊，把服务做得更好，希望零售额可以回到疫情之前的势头。
现场提问：看到你们给的图，Tenant Retail Sales呈持续下跌的趋势，这半年和前两年都有疫情，会不会在Rental Reversion上有一些压力？如果没有压力，今年的Rental Reversion是加了还是减了？
卢韦柏：内地的其实不担心，香港是有压力的，但是内地只要我们有续约，大部分都是正面的。
陈启宗：不只是正面，奢侈品购物中心全部是双位数字增长，快九成了，也不错了。
现场提问：武汉恒隆府4月落地了展示中心和样板房，目前为止反应如何？
卢韦柏：我们在武汉恒隆府本身所有的东西都做好了，但是坦白来讲，环境不太好，尤其是有很多政策改变。
我们希望看久一点，交付是明年第三季度，所以还有时间找一个非常好的窗口，继续把我们的产品推出去。
找客人的力度没有停下来，等机会吧，在情况明朗一点之后再去发售。
陈文博：目前客户对产品是非常认可的，意向价钱也挺受欢迎，但整体市场可能需要一点时间。
现场提问：公司有没有继续出售非核心资产的计划？
赵家驹：公司会定期检视我们的物业情况。
第一，看看能不能再做一些AEI（物业提升空间），让我们有更好的租值。如果有些物业有可能会出售，也会看市况。
第二，最重要的是考虑为股东创造价值，以及究竟是不是在时下这么差的时间去卖。不过可以很肯定地告诉你，管理层非常重视资本使用，有些物业已经准备出售，尤其是一些现有的住宅项目，豪逸和蓝塘道大宅都有10个存货。
现场提问：现在的市况之下，理财策略方面是怎样的？负债上会不会有一些调控？
赵家驹：我们在6月30日净负债比率大约是26.9%，是一个非常健康的水平。
对管理层来说，债务不仅是看金额多与少，还要看期限是否分散，而不是集中在一个时间到期。我们检视过现有债务铺排，没有什么特别的计划要大幅度加杠杆。
现场提问：内房危机已经一年多了，过去一段时间内房资产还没有收购协议达成，是因为还没有足够优质的项目放出来，还是暂时不想在内房收购资产？
卢韦柏：有好的一定会去检视，可能今天看到出来的都不太好。加上每一个公司有不同的策略，我们做商业房地产为主，希望拿到黄金地段，这与今天市场上卖的有很大差异。
现场提问：酒店业务上半年收入跌了34%，2023年开始有两间新酒店会开业，怎么看这个板块的发展前景？
卢韦柏：今天我们的酒店业务只有一个沈阳的，沈阳是仅次于上海的封控最严城市，大部分酒店前5个月都非常困难，没有旅游，工商也减少了很多活动。
但在6月和7月，当封控缓和后，酒店生意回到预期水平，不可以用一个城市的一个酒店去概括将来成功与否，我们其他酒店在不同的城市。
第一，酒店这个板块在中国内地的旅游消费的大环境之下会继续增加，我觉得是正面的。
第二，我们的项目里有办公楼、商场、酒店或者公寓，是会在整个黄金地段巩固我们的领导地位。所以这不只是一个生意去看，究竟会不会因为有一个很好的五星级酒店，而让整个项目做得更好？这个协同效应可能是更应该去考虑的。
陈启宗：我很同意，一个城市一家酒店不可以代表所有，正如昨晚沈阳那间酒店90%以上的出租率，可惜一天不可以代表一年。
酒店业务主要是看协同效应，而不是看要赚很多钱。
酒店相对于商场收租甚至写字楼收租都只是一个很小的数字，但是有很多协同效应，比如说提升了整个商场和写字楼的观感。
如果写字楼够多，就需要一栋酒店在那里。