上海第二批集中供地收官：780亿总价中的华发、保利、招商

7月28日，经历了四天竞拍，上海第二批次集中土地出让竞拍结束。

34宗地全部成交（含2宗城中村改造项目用地），共收获土地出让金780亿元，总出让面积约119.66万平方米。

在34宗涉宅地块中，有22宗溢价成交，12宗底价成交，13宗达到中止价进入“一次报价”阶段。根据数据，第二批集中供地平均成交楼面价为33224元/平方米，较今年首批次增加近70%，平均溢价率为4.49%，也比今年首批供地有所提升。

上海本轮集中供地涉宅地块总出让面积109.3万平方米，起拍总价681.7亿元。不包括2宗城改用地，就拿地企业来看，四天下来，国资企业累计拿地额占比93%，宗数占比84%。

对比两个月前的第一次集中供地，此次土拍略有升温，更多的联合拿地和企业补仓，似乎也预示着在优质地块的吸引力下，以“抱团取暖”形式扩充库存，已经成了首要选择。

质与量

经历了疫情后的第一次集中供地，此次第二轮土地供应共34宗涉宅用地，其中包含2宗城中村旧改用地，涉及长宁区、静安区、宝山区、金山区各1宗、松江区2宗、普陀区、奉贤区、杨浦区各3宗、闵行区4宗、浦东新区、青浦区、嘉定区各5宗。

总土地面积约1795亩，总起始价约746亿元。

虽然根据前期报名数据，依旧有9幅地块只有1位竞买人，但是对比6月36幅地块中16幅仅有一人报名，此次热度有了一定回升。

从分布来看，本次各新城及远郊地区土地供应相对谨慎，整体供地进一步向核心区域收缩。然而刚性改善用地增多，例如浦东、青浦及嘉定等区地铁地块较多，长宁区更是拿出了压箱底的地块。

相比之下，此次土拍配建保障房比例下降，除1宗需配建8%以外，其余维持在5%的比例，加之近期上海落户政策，许多享受这一政策的浦东区域地块无疑也增加了自身的吸引力；对比第一次集中供地，本次地块的吸引力对房企来说有着大幅提升。

引人注目的首选是长宁新泾镇地块，周围别墅环绕，二手房市场也较为热门，吸引了众多企业注意，也成为了报名最多的地块。

据出让文件，该地块容积率1.2，规划建面约为2.77万平方米，限高12米，住宅下限为80套。地块位于中外环间的西郊板块，周边是夏都花园、明苑别墅、西郊清溪花园、檀宫等塔尖别墅区，包括“沪上第一豪宅”檀宫、西郊青溪花园、田园别墅等，距离10号线也仅有650米的距离。

最终，长宁西郊地块不负众望，成为楼面价最高，以99884元/平方米被上海城投斩获；同时，该地块也是本批次新房指导价最高的16.3万/平方米，刷新了上海新房指导价。

除此之外，市内另一地块位于静安天目社区地块，出让面积仅6663.6平方米，起始楼板价56201元/平方米，房地联动价达到了12.88万/平方米。这宗地块包含住宅、文体及慈善设施，虽然位于寸土寸金的静安区，但是地块迷你与开发难度挑战，让这一市区地块不及长宁区地块，没有多少企业参与。

最终，上海大宁资产经营集团以底价7.49亿元摘得，成交楼面价56201元/平方米。

由静安区国有企业大宁资产来兜底这一地块，也是预料之中。毕竟此前2019年，同样是静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，也是由上海大宁资产经营（集团）有限公司底价9.53亿元竞得，楼面价55001元/平方米。

浦东外高桥旧改地块为本批次土拍中成交总金额最高，被上海城建&东岸投资&高行投资联合体以55.38亿收入囊中。

虽然今年房企拿地节奏都越来越低调，但是随着上海政策进一步加持，五大新城的销售利益进一步显现，市的高去化率与利润保障都让越来越多房企愿意参与其中，在质与量的衡量之下，沪上土地热情正在逐步显现。

企业补仓

此次上海第二批集中供地，保利、华发、招商等企业扩仓，似乎成为了另一大主流。

华发在最后一日连拿3宗地块，加上首日浦东唐镇地块，在二批次中权益拿地额达110.4亿，在所有房企中位列榜首。

华发也不乏与其他企业联合拿下的地块，其中，闵行区浦锦街道地块由华发&建发9.65亿元竞得，成交楼面价4.09万元/平方米，溢价率8%；闵行区七宝镇古美北社区地块达中止价，华发通过一次性报价以29.06亿元竞得，楼面价5.07万元/平方米，溢价率8.68%。

除此之外，华发还31.59亿元拍得了宝山区顾村地块，溢价率1.28%，还有浦东新区唐镇中心镇区地块，溢价率9.36%。

从权益金额来看，招商蛇口和保利发展各拿5宗地，招商权益拿地金额87.4亿，位列第二；保利发展以81.6亿排名第三。按照拿地数量来看，保利和招商都以5宗地块位列第一，华发4宗地块位列第二。

保利作为此次土拍拿地最多企业之一，不乏联合拿地动作。而在众多联合拿地之中，保利也在广泛补仓之外，不断通过合作比例来调节自身的资金压力。

其中与越秀便合作拿下了两宗地块，如嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆南社区地块，通过一次性报价以47.43亿元竞得，溢价率9.81%；上海市嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆南社区地块，以人民币47.43亿元竞得。但是两家公司都表示，未来还将成立独立的项目公司来负责这一项目。

不仅如此，保利的合作对象也较为广泛，既有广州国企越秀地产，也有本地国企上海建工。其中杨浦区江浦社区地块就由上海建工&保利联合体以27.64亿元竞得，溢价率7.8%。

除此之外，保利还和招商联合拿下了普陀区中山北社区地块。

招商也通过合作拿地方式，与象屿一同拿下两宗地块，并与南昌市政合作拿下青浦徐泾地块。

上海第二批集中供地的复苏信号，来源于更多民企的参与。

像富绅，还有上海菀丽华置业有限公司等，都积极参与了地块的竞拍，也不乏深耕上海的民营房企上海宝华企业集团有限公司。

这些在上海有着一定项目的民企，通过参与拿地“唤醒”自身的土储布局。南昌市政更是第一次参与上海土地市场，便拿下了2宗地块，宣告进入上海市场。

更低的配建，更多的落户政策，更低的参拍门槛与保证金比例……你方唱罢我登场，虽然上海拿地企业名单在不断变动，但是政策与门槛不断利好下，房企逐渐活跃的积极信号也在不断释出。