合生系囤地，哥哥给妹妹做“嫁衣”
作者：李奕和
一笔关联交易的披露，再次让外界见识了合生朱氏强大的商业族谱。
8月3日，合生创展集团（00754. HK）公告，旗下全资附属公司合博房地产（全称：上海合博房地产咨询有限公司）以7.9亿元现金对价，从上海珠江投资手中收购上海博祯置业有限公司100%股权。
上海珠江投资实际控制人为朱伟航，后者是合生创展董事会主席朱桔榕的二哥，这是一笔关联交易。
在华南地产圈，谈论以合生朱孟依为代表的“朱氏三杰” 是长盛不衰的话题。而二代朱桔榕和两位长兄似乎很好继承了朱氏“一门三杰”的优良传统。
其作为董事会主席掌管上市公司合生创展，大哥朱一航和二哥朱伟航则分别以珠江投管、珠江投资为版图，开展各自的投资，家族事业做得风生水起。
据了解，目标公司上海博祯置业在寸土寸金的上海豫园持有一宗宅地。
这是二哥朱伟航旗下的珠江投资在2017年从鄂尔多斯手中收购来的。五年后的今天，它将土地卖给合生创展，价格涨了近10倍。
7.9亿关联交易
上海博祯置业持有的土地为上海市黄浦区豫园街道复兴东路69号234A-01地块，土地面积约7523平方米，为住宅用途。这是一宗旧区改造地块，目前，地块的房屋征收工作已完成99%，预计将于2022年第四季度完成房屋征收。
该地块实际由珠江投资在五年前收购而来。
2017年1月，上海博祯置业投资方曾出现变更，股东由原来的上海博利置业有限公司，变更为上海珠江投资。进一步穿透发现，当时的转让方上海博利置业为鄂尔多斯羊绒集团全资子公司，而后者由鄂尔多斯投资控股集团100%持股。
“南有深圳、昆山，北有鄂尔多斯”。鄂尔多斯市是中国改革开放的十八个典型之一，而鄂尔多斯集团是鄂尔多斯模式的杰出代表。该集团主要涉及羊绒服装、电力冶金化工、煤炭等行业。
当时，上海珠江投资收购上海博祯置业的价格为8000万元。根据最新公告，上海珠江投资以7.9亿元现金对价将目标公司转给合生创展，五年间，价格翻了近10倍。
合生创展称，预计对价的2.4亿元将以内部资源支付，而剩下的5.5亿元则以银行贷款支付。
值得一提的是，上述土地处于上海老牌核心区域豫园，属于上海最优质地段之一，可谓寸土寸金。珠江投资为何选择将如此优质的土地出售？
据了解，在2017土地出让合同中，该土地的容积率为4.15，并有地上建筑面积3.12万平方米。但根据上海随后披露的《控制性详细规划设计任务书》，地块容积率由4.15降低至1.3，相应的地上建筑面积亦由3.12万平方米降低至1.06万平方米。
容积率降低导致的土地使用权市场价值为16.04亿元。根据转移安排，该项损失的土地开发权益可以无须支付额外的土地出让金，而转移到上海其他区域的地块。
然而问题是，珠江投资目前在上海并没有可供该项损失的土地开发权益转入的土地。而合生创展在上海杨浦恰好有相应的开发土地。经过权衡，珠江投资最终选择了将土地转让给合生创展。
完成收购后，合生创展计划把地块发展成为40座中式别墅，目标客户为正在寻找最高端质量物业的人群。但由于地块的房屋征收工作还没有完全完成，所以仍未开始任何施工，也未取得有关目标地块的不动产权证。
项目预计的施工将于2023年三月或前后开始，并将在2024年五月或前后开始预售。
合生兄妹的商业族谱
在华南地产圈，谈论以合生朱孟依为代表的“朱氏三杰” 是长盛不衰的话题。而“合生系”二代朱桔榕和两位长兄，似乎很好继承了朱氏“一门三杰”的优良传统。
其作为董事会主席掌管上市公司合生创展，大哥朱一航和二哥朱伟航则分别以珠江投管、珠江投资为版图，开展各自的投资，家族事业做得风生水起。
资料显示，作为三兄妹中涉猎最广的朱一航，凭借多年的低调布局，投资已经涵盖电力、能源、路桥基建、电竞、新能源汽车、动漫、科技等，个人控制企业130家，间接持股企业已达334家之多。
在电竞圈广有名气的他，被人亲切地称作“爱德朱”。去年11月，EDG在经历持续5个小时的比赛后，拿下2021年英雄联盟全球总决赛冠军，朱一航作为背后的老板也狠狠风光了一把。
而更早前的2021年1月，朱一航旗下珠投智能更以19.23亿元增资广汽蔚来新能源，入局造车引起轰动。目前，该公司已成功更名合创汽车，珠投智能以68.56%的持股，为第一大股东。
朱伟航的主要投资平台是珠江投资，该公司成立于1993年，目前已经在全国布局城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块，总资产超过3000亿元。
此外，朱伟航还是珠江人寿持有40.04%股权的实际控制人。据悉，成立于2012年的珠江人寿，是目前唯一的一家总部设在广州的综合性寿险公司。其一众股东中还包括广州金融控股、广东粤财信托等国资机构和企业。
由朱桔榕掌管的合生创展更无需赘言。作为曾经的华南五虎，该公司已逐步转型发展为科技、产业驱动的综合性投资控股平台，旗下涉足地产、商业、基建、合生活、投资五大板块，形成智慧科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车、设计等多元化业态优化布局。
2021年末，合生创展拥有总土地储备2944万平方米，地产板块深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市。2021年，其在克而瑞销售百强榜中排名75位，今年上半年已上升至前60，一扫以往低调求稳的发展态势。
逆市发力旧改
近两年，民营房企经历行业转型阵痛，现金流承压，不少房企纷纷遇险，而合生系则大有逆势扩张之势。
特别在旧改领域，此前已进入的房企迫于资金压力，选择退出的不少，包括富力、佳兆业、恒大、宝能、升龙、时代中国在广州的不少旧改项目，或引入合作方开发，或干脆退出。
此情此景下，合生却开始大肆吃进旧改。
今年1月，合生集团与广州科学城集团以4：6的持股，成立广州科城创展城市更新有限公司。目标公司专注于城市更新领域，业务包括以自有资金从事投资活动、房屋拆迁、土地整治、物业管理等。
据悉，其已跟黄埔签约2.3平方公里改造合作协议，涉及夏园、茅岗东等多个旧改项目。
上个月，广州科合城市更新有限公司在经夏园社区经济联合社高达97.2%的同意率表决通过后，成为后续为黄埔夏园旧改提供前期服务工作的企业。
而广州科合的背后，合生集团持股70%，广州国资旗下科学城集团持股30%。
此前，为夏园旧改提供前期服务工作的原为升龙集团，后者在2018年7月已经进入。但期间项目改造进展较慢。去年6月，升龙因未按照合同约定履行义务，被夏园联社要求退出项目旧改。
合生创展跑马圈地，朱伟航控制的珠江投资也不甘示弱。
今年5月，珠江投资获96.77%的同意率高票通过，拿下广州新塘瑶田村旧改。该旧改项目包含五个生产合作社，总用地面积128.72公顷，改造范围内总建筑面积 84.77万平。被誉为是“航母”级旧改的它，总改造金额高达111亿元。
据相关统计数据，合生及其关联企业的合生系，目前已介入的广州旧改项目达14个之多，总改造金额超过千亿。当中，仅珠江投资，正式取得合作企业身份的项目就有5个，改造面积超440公顷，改造投资额超460亿元。
2021年，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%。其现金及银行存款363.12亿港元，有效覆盖短期负债。但珠江投资并非上市房企，可窥探的信息不多。
当下，地产行业不少民营企业涉险，家族下的多个企业饱受牵连，能像合生系一样，依然齐头并进，大举投资旧改项目的房企，已然不多了。