净利大跌162.43%！九龙仓置业的阵痛期到了
作者：福贵
投资一向相对保守的九龙仓迎来了业绩阵痛期。
昨日（8月4日），九龙仓置业在港交所发布2022年上半年度业绩报告。
期内，九龙仓置业收入较去年同期74.85亿港元减少17%至62.1亿港元，经营溢利较去年同期44.28亿港元微升0.04%至44.46亿港元。
上半年净利润亏损-24.64亿港元，较去年同期的27.67亿港元，大降162.43%。股东应占亏损为14.68亿港元，去年同期盈利为29.7亿港元，大跌149.43%。
图源：九龙仓置业报告
也就在九龙仓置业发布公告前一周，九龙仓集团发布盈利预警称，董事会初步估计，今年上半年的股东应占盈利预期下降接近100%，主要由于投资及发展物业的重估出现未变现亏损所致。
图源：九龙仓集团公告
就今年上半年的业绩表现来看，相对于恒隆地产（上半年实现总收入53.02亿港元，同比增长7%，股东应占净利润为19.48亿港元），九龙仓这次“输”得有点多。
聚焦香港
九龙仓置业收缩内地业务
从九龙仓置业今年上半年业绩来看，九龙仓置业收入下滑主要源于上市附属公司海港企业确认入账的发展物业销售额减少。
根据8月2日海港企业发布的上半年业绩报告显示，海港企业收入较去年同期的18.13亿港元下跌70%至5.38亿港元。其中的发展物业收入主要因为苏州国际金融中心确认入账的销售额下降而直接少了12.67亿港元。
图源：海港企业公告
加上香港第5轮疫情以及封关导致的游客减少，购物商场能够为集团带来的收益增长缓慢。
海港城 图源：摄图网（已获授权）
财报显示，九龙仓置业的两大摇钱树——海港城商场上半年收入同比增加1%，营业盈利增加6%，出租率93%；时代广场商场上半年收入同比减少22%，营业盈利减少5%，出租率93%。
海港城品牌调整 图源：九龙仓置业报告
Dior香港广东道全新旗舰店
酒店业务更是因为人们宅在家而出现负增长。
另外，今年2月18日，海港企业发布公告称，拟将旗下的九龙仓（常州）置业有限公司作价4.928亿港元出售给常州优众餐饮管理有限公司。
图源：海港企业公告
尽管这宗交易在8月2日终止，但不得不说，这一动作的初衷可能是希望通过售卖物业来提升业绩。
而从九龙仓置业目前的业绩来看，与前几年九龙仓集团的发展策略不无关系。（点击查看往期文章：九龙仓商业往事）
2017年11月，九龙仓集团将九龙仓置业分拆上市，独立后的九龙仓置业主管海港城、时代广场、荷里活广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店等香港物业及少量内地业务。而内地的业务主要由九龙仓集团负责。
随后的2018年3月，九龙仓置业董事会主席兼常务董事吴天海在业绩会上公开表示，未来九龙仓置业会继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅、酒店、写字楼，以至完全退出内地市场。
此后，九龙仓置业在扩张上没有做出较大举动，而这对九龙仓置业的发展也产生了一定影响。
梳理九龙仓置业上市后的数据可以发现，近几年九龙仓置业的表现差强人意。
以中报来看，2018年到2022年的年中业绩，九龙仓置业的营业收入分别为81.54亿港元、84.98亿港元、67.75亿港元、74.85亿港元、62.1亿港元。
图源：百度股市通
同期，净利润分别为126.09亿港元、83.23亿港元、-71.63亿港元、39.47亿港元、-24.64亿港元。
图源：百度股市通
不管是营业收入还是净利润，九龙仓置业在这几年都呈下降趋势。
3年多未在内地拍地
九龙仓集团今年上半年利润将下滑100%
再看与九龙仓置业同源的九龙仓集团，虽主要在内地布局，但近年来在内地的投资一直处于收缩状态。
2021年，九龙仓集团应占已签约销售额139亿元人民币，同比减少20%。2022年销售目标是90亿元人民币，可供出售面积大概为80万平方米。
从物业销售额来看，近三年来，九龙仓集团在内地的物业销售额是逐步减少的，这与其可供出售的货源不多有很大关系。
财报显示，截至2021年年末，九龙仓集团的土地储备已减少至210万平方米，低于2020年同期的280万平方米。
外加楼市限价以及市场竞争越发激烈，九龙仓集团在拿地方面也变得更加谨慎，自2018年斥资181亿在内地购入12幅土地后，2019年至今，九龙仓集团在内地没有新增一块地。
此外，2021年9月，龙湖集团收购了九龙仓集团旗下中国内地部分物管企业，涉及签约管理面积近900万平方米，均为中高端住宅项目，涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市，其中9成项目位于长三角。
土地储备逐年减少，没有新增土地，这意味着九龙仓集团的规模难以扩大，也就使得业绩增速放缓。
再加上宏观经济影响，九龙仓集团旗下酒店物业、零售物业、商办物业的租金、出租率都会受到影响，在对这些投资性物业做价值重估时，会侵蚀掉大量利润。
谨慎守成，已经成为九龙仓集团近些年发展的首要考虑因素。凭借着九龙仓集团旗下的物业组合，在现阶段，九龙仓只要保证企业正常运转，保证充足的现金流，也可以比大多数企业活得更好。
或许，这就是“手里有粮，心中不慌”。